| Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Mercredi, 12 Mai 2010 11:13 |
LES ANIMAUX (chiens, chats ou autres) EN CONDO : droits et obligations
Contacter l’auteur : s.fiset@fisetlegal.com
Vous vivez dans une copropriété et songez à vous porter acquéreur d’un animal domestique tel un chat ou un chien ou, avez-vous déjà votre fidèle compagnon et songez à vous établir dans un condominium ?
Peut-être vivez-vous dans une copropriété où votre voisin a un animal domestique dérangeant et vous vous demandez quels sont vos recours ?
Vous êtes au contraire le locataire d’une unité d’habitation en copropriété ?
Voici en bref un aperçu de ce que vous devez savoir en regard des animaux en copropriété.
I. PRINCIPE ET EXCEPTION
Principe : Les animaux sont permis
Une copropriété, semblable au bail de location d’un logement, est régie par un acte : la déclaration de copropriété.
Cette dernière est composée du « Règlement d’immeuble ». Aux termes de l’article 1054 du Code civil du Québec, le Règlement d’immeuble « contient les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété ». Cependant, contrairement au bail où l’on retrouve parfois une clause d’interdiction d’animaux domestiques tels les chiens ou les chats, une telle clause dans un Règlement d’immeuble s’avère généralement illégale.
D’une part, en vertu de l’article 1063 du Code civil du Québec, chacun des copropriétaires peut user et jouir librement de sa partie privative et des parties communes tant qu’il respecte le Règlement d’immeuble et ne porte par atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.
D’autre part, toute nouvelle restriction doit être justifiée soit par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation (article 1056 du Code civil du Québec). Or, l’interdiction d’animaux et même les dispositions telles une limite de taille ou de poids de l’animal permis ne sont que rarement justifiées par l’un de ces trois (3) critères.
Exception : Déclaration de copropriété initiale et restrictions justifiées
Si votre déclaration de copropriété stipule depuis sa publication et en vertu de sa destination, ses caractères ou sa situation qu’il est interdit de détenir des animaux domestiques, nous sommes d’opinion que vous devrez vraisemblablement vous y conformer.[1]
Par ailleurs, si la déclaration de copropriété de l’immeuble ne comporte aucune interdiction depuis sa publication qui se justifie par sa destination, ses caractères ou sa situation, il est généralement illégal, aux termes du Code civil du Québec, d’interdire les animaux.
Cependant, la jurisprudence en regard de l’interdiction ou de la restriction d’animaux domestiques en copropriété n’est pas constante ni unanime. Elle souffre d’exceptions.
Dans un cas[2] où l’assemblée des copropriétaires d’un syndicat avait modifié son Règlement d’immeuble afin d’interdire les animaux domestiques (à l’exception des poissons, oiseaux en cage et chats), la Cour a déclaré nul le Règlement parce que ladite interdiction n’avait pas été justifiée par la destination de l’immeuble.
Dans une autre cause[3] où la possession d’animaux domestique était permise, une clause prévoyait toutefois que tout animal « nuisible » devait être enlevé définitivement dans un délai donné. Or, certains copropriétaires dont les chiens avaient été déclarés nuisibles ont demandé à la Cour de déclarer inopérante le Règlement. La Cour, en vertu de l’article 1056 du Code civil du Québec, a jugé le Règlement valide. Toutefois, celle-ci se penchant sur le « pouvoir discrétionnaire » exercé par les administrateurs, a déclaré les chiens non nuisibles et a aussi autorisé leurs propriétaires à les garder.
Comme ces causes judiciaires le démontrent, la modification ou l’application faite par les administrateurs du syndicat de copropriété d’un Règlement d’immeuble peut faire l’objet d’examen judiciaire. Il faut en effet des motifs sérieux pour déclarer un animal nuisible et encore plus pour les interdire. Les administrateurs d’un conseil d’administration ne doivent pas exercer leur pouvoir de façon abusive.
II. MODIFICATION DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ
Est-il possible d’abolir le droit de posséder des animaux domestiques dans une copropriété si l’on obtient le vote favorable nécessaire ?
Oui. Il serait cependant nécessaire qu’elle se « justifie »[4], obtenir l’assentiment des 3/4 des copropriétaires représentant 90% des voix, en plus de l’accord, pour ce qui concerne les parties privatives, de tous les copropriétaires possédant déjà des animaux, ce qui s’avère une tâche des plus ardue à obtenir.[5]
Ceci nécessitera également de modifier l’acte constitutif aux termes de l’article 1097 alinéa 4 du Code civil du Québec.[6] De plus, modifier l’acte constitutif nécessite la rédaction d’une clause par un avocat ou un notaire ainsi que sa publication au registre foncier.[7]
Plus encore, si votre déclaration de copropriété a été rédigée antérieurement à la réforme, soit avant 1994, et qu’elle exige un vote unanime des copropriétaires, il sera nécessaire d’obtenir le vote favorable de 100% des copropriétaires.[8]
III. PRÉVENTION
Évitez tout sujet de plainte
Le fait que votre déclaration de copropriété ne stipule rien contre les animaux ne veut pas dire qu’aucun recours n’est possible pour les autres copropriétaires qui se croient lésés dans leurs droits de jouissance. En effet, aux termes de l’article 976 du Code civil du Québec :
« Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. »
Vous devez donc de veiller à entretenir une bonne relation de voisinage. Un entretien rigoureux de votre animal (odeur) et un bon dressage (contrôle des aboiements et du marquage du territoire) feront de votre animal un compagnon exemplaire tant dans les parties communes que dans votre partie privative. Abstenez-vous notamment par exemple d’utiliser vos balcons pour les besoins naturels de votre chien et de circuler avec celui-ci sans laisse dans les parties communes de l’immeuble.
Avant d’acheter, renseignez-vous
Mieux vaut user de prudence lors de l’achat d’un condo si l’on possède déjà ou avons l’intention d’acquérir un animal domestique. Renseignez-vous préalablement si les animaux sont les bienvenus et si d’autres copropriétaires en possèdent aussi et quel est le Règlement d’immeuble en vigueur.
IV. RECOURS
La présence d’un animal devient désormais nuisible, dérangeante ? Exiger la cessation du problème ne veut pas nécessairement dire expulser l’animal.
En effet, les administrateurs seraient avisés de chercher tous les moyens en leur possession afin d’arriver à la cessation de l’atteinte aux droits de jouissance des copropriétaires plaignants sans pour autant abuser de leurs pouvoirs. Faites preuve de gradation dans vos actions et faites-vous conseiller avant d’entamer tout type d’actions incertaines.
Administrateurs, même si le devoir vous est accordé de déterminer si un animal est nuisible et d’en demander l’expulsion selon la déclaration de copropriété, attention ! S’il était démontré que cette décision fut à caractère partial, au mépris des droits de jouissance du copropriétaire ou du locataire maître de l’animal, en vertu d’une clause vague et imprécise, ou que vous aviez agit de mauvaise foi dans l’intention de nuire, la responsabilité civile du syndicat de votre copropriété pourrait être engagée (articles 5, 7, 1102 et 1103 du Code civil du Québec).
Il est donc très important d’être en mesure de discerner les circonstances qui font en sorte qu’un chien ou un chat devient nuisible et atteint le droit de jouissance des copropriétaires. Il faut savoir justifier l’imposition de mesures correctives sans être abusif.
V. DÉLAI DE RIGUEUR POUR OPPOSITION À CERTAINES DECISIONS OU À CERTAINS NOUVEAUX RÈGLEMENTS ADOPTÉS
Si les majorités requises ont été obtenues[9] et que vous désirez vous opposer à cette décision pour un motif reconnu (décision partiale, intention de nuire ou mépris de vos droits), vous devrez produire une demande devant les tribunaux dans les soixante (60) jours.[10]
Rappelez-vous donc de ceci : « chaque copropriétaire dispose de sa fraction ; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.
[1] Des exceptions, telles pour les chiens d’aveugles, existeront cependant toujours.
[2] Wilson c. Syndicat des copropriétaires du condominium Le Champlain, [1996] R.D.I. 261 (C.S.), EYB 1996-30626 (C.S.)
[3] Miller c. Syndicat des copropriétaires de « Les résidences Sébastopole centre », EYB 1996-30336 (C.S.); voir aussi Syndicat de copropriété Novell II c. Ambeliotis, [1997] R.D.I. 539 (C.S.) et Syndicat des copropriétaires Le St-Patrick, secteur 4 c. Fortin, B.E. 2004BE-536, REJB 2004-60788 (C.Q.)
[4] destination, caractère ou situation (article 1056 du Code civil du Québec)
[5] Article 1098 du Code civil du Québec : “ Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions: 1° Qui changent la destination de l’immeuble (…) » ;
Article 1102 du Code civil du Québec : « Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l’usage qu’il peut en faire. »
[6] Article 1097 alinéa 4 du Code civil du Québec : “ Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent: (…)
4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions. »
[7] Article 1060 du Code civil du Québec : « La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, sont présentées au bureau de la publicité des droits. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l’immeuble, il suffit qu’elles soient déposées auprès du syndicat.
Le cas échéant, l’emphytéote ou le superficiaire doit donner avis de l’inscription au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire. »
[les soulignés sont nôtres]
[8] L’article 53 de la Loi sur l’application de la Réforme du Code civil du Québec stipule ceci : « La copropriété divise d’un immeuble établie avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle est régie par cette loi.
La stipulation de la déclaration de copropriété qui pose la règle de l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble est toutefois maintenue, malgré l’article 1101 du nouveau code.
Est également maintenue, malgré l’article 1064 du nouveau code, la stipulation de la déclaration de copropriété qui fixe la contribution aux charges communes résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble suivant les dimensions de la partie privative de chaque fraction. »
[les soulignés sont nôtres]
[9] Articles 1097, 1098 et 1102 du Code civil du Québec (voir annotations précédentes 4 et 5)
[10]Article 1103 du Code civil du Québec : « Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.
L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée.
Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. »
Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 17:33
