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Assurances en copropriété divise (condo)

Assurances en copropriété divise (condo)

Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A.
Dimanche, 10 Janvier 2010 21:37

Contacter l’auteur : s.fiset@fisetlegal.com

Certains assureurs font l’erreur de considérer une copropriété comme un immeuble à logements multiples lorsque vient le temps d’émettre une soumission d’assurance pour un syndicat. Ne vous y trompez pas.

Et choisir une assurance pour son coût peu dispendieux peut vous en coûter plus que vous ne le croyez! Soyez donc vigilant lorsque vient le moment de choisir ou renouveler une police d’assurance.

LES GRANDES LIGNES…

SYNDICAT :

Les besoins en assurances diffèrent selon le type de copropriété.

Il en va de la responsabilité première du syndicat d’assurer l’immeuble dans son entier car cela est relié à sa mission principale : « la conservation de l’immeuble » (article 1039 du Code civil du Québec).

Aux termes de l’article 1073 du Code civil du Québec, il est une obligation pour le syndicat de souscrire à des assurances couvrant la totalité de l’immeuble (de la cave au grenier, en passant par le jardin, le stationnement, ect.), y compris les parties privatives (appartements, aménagement intérieur), à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire ou ses prédécesseurs ou même l’« extra » qu’un promoteur aurait accordé lors de la vente.

Il faut être vigilant dans son choix d’assurance. Certains assureurs refusent de couvrir pour la responsabilité du syndicat pour des dommages causés aux copropriétaires, par un vice de construction ou de conception ou le défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, ne connaissant pas la portée de l’article 1077 du Code civil du Québec.

Un syndicat se doit de souscrire à une police d’assurance « tout risque » (feu, vol, vandalisme, explosion, dégâts d’eau, catastrophes naturelles, actes terroristes, grêle, neige sur le toit, ect.) ET une assurance-responsabilité civile (envers les tiers). Cette dernière couvrira les responsabilités reliées aux « décisions du conseil d’administration » dans leurs tâches d’intendance selon l’article 337 du Code civil du Québec, ainsi qu’en cas de sinistre causé par les bâtiments (chute d’une tuile, glissage dans les escaliers, ect.). Il faut réaliser que si l’assurance « tout risque » du syndicat ne couvre pas assez, l’assurance-responsabilité du syndicat devra intervenir et les coûts seront plus élevés ! Il est donc important de voir à ce que la protection « tout risque » corresponde à la juste valeur.

Le montant assuré par l’assurance « tout risque » doit correspondre à la valeur à neuf de l’immeuble et pas autrement. Il s’agit d’une obligation légale. De plus, que ferait un syndicat n’ayant pas une indemnité suffisante pour réparer les dommages causés, non seulement à des parties communes de son immeuble mais aussi à des parties privatives appartenant à des copropriétaires !

La police d’assurance couvrant l’immeuble doit être émise au nom seul du syndicat tel qu’immatriculé auprès du Registraire des entreprises.

Afin de connaître la « valeur à neuf » de son immeuble, un syndicat serait avisé de requérir auprès d’un évaluateur agréé, reconnu par son association, un certificat d’évaluation de son immeuble.

Le syndicat pourra, évaluation en main, « magasiner » une assurance sur mesure. Il est très important de requérir une police d’assurance qui couvre tant la remise en état de l’immeuble que le respect des nouvelles exigences, nouvelles règlementations en matière de construction qui pourraient entraîner des coûts additionnels. Les coûts de construction augmenteront aussi avec le temps; une mise-à-jour sera nécessaire après quelques années. Attention en cas de vices ou malfaçons, l’assureur peut bien à bon droit refuser de couvrir les frais de telles corrections.

Il est aussi judicieux de choisir une assurance n’imposant pas d’indemnités maximales, par exemple en cas de refoulement d’égoût, et de toujours exiger la « valeur à neuf » dans sa police d’assurance pour ne pas risquer de se retrouver devant une indemnité insuffisante.

COPROPRIÉTAIRE :

L’assurance du syndicat ne couvrira pas les dommages à une partie privative d’un copropriétaire qui affectent des améliorations qui auront été apportées par le copropriétaire lui-même ou ses prédécesseurs. Elle ne couvre pas non plus les biens mobiliers du copropriétaire ni sa responsabilité ou celle de ses locataires. Il est donc important pour le propriétaire de sa fraction de se prémunir d’une assurance suffisante pour ses améliorations et ses biens ainsi qu’une assurance-responsabilité.

Un copropriétaire n’a pas à assurer sa quote-part des parties communes car cela créerait une multiplicité inutile d’assurances et pourrait apporter de grandes complications au moment des réclamations.

En cas de sinistre…

Il arrive que lors d’un sinistre plusieurs assureurs entrent en jeu pour un même sinistre. Nous illustrons ici-bas comment une réclamation devrait être dirigée dans un cas où les dommages affectent la partie privative d’un copropriétaire :

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Quelque soit la nature du dommage, tant le syndicat que les copropriétaires sont responsables de porter à l’attention de leur assureur tout évènement pouvant faire l’objet d’une réclamation, aussi minime soit-elle.

Dans le cas de plurialité d’assurances, ce devrait être généralement celle du syndicat qui devrait être en première ligne, surtout en cas d’une perte importante.

Perte importante

Avant 1994, les déclarations de copropriété donnaient généralement la possibilité au syndicat de reconstruire ou pas après un dommage important. Une mise-à-jour de celles-ci se voit nécessaire afin d’abonder dans le même sens que l’article 1075 du Code civil du Québec. Il est désormais l’obligation du syndicat de réparer ou de reconstruire sauf si la décision du syndicat a été prise à l’effet contraire, de mettre fin à la copropriété.

Si la perte est « importante », l’indemnité doit également être versée au fiduciaire nommé dans l’acte constitutif ou, à défaut, désigné par le syndicat.

Difficile d’établir la marge à laquelle un dommage doit être considéré comme une « perte importante ». Certaine déclaration de copropriété aborde cette question, évitant ainsi des conflits possibles, en spécifiant, par exemple, un pourcentage de la valeur à neuf de l’immeuble ou fixe tout simplement un montant précis à partir duquel un dommage est considéré comme majeur.

Le fiduciaire sera le conseiller le plus utile au syndicat, lors d’un sinistre majeur. Il veillera, en cas de sinistre, au transfert des indemnités et à la reconstruction lorsqu’il y a une perte importante de l’immeuble.

En cas de sinistre majeur, s’il est décidé de mettre fin à la copropriété, le fiduciaire se chargera de la gestion de l’indemnité d’assurance et la répartira, selon la part d’indemnité de chacun des copropriétaires, en fonction de leur valeur relative de leur fraction, payant avec leur part d’abord les créanciers prioritaires et hypothécaires. Certaines conditions sont cependant exigibles avant qu’une telle décision soit prise.

Mais dans le cas où le syndicat décide de ne pas poursuivre la copropriété, l’indemnité sera alors répartie aux créanciers prioritaires et hypothécaires; le solde remis au liquidateur du syndicat.

S’il a été décidé de poursuivre la copropriété et que le syndicat utilise les services d’un fiduciaire, celui-ci veillera à ce que les indemnités soient utilisées qu’aux fins de reconstruction et réparation de l’immeuble, tel qu’à l’origine.

Il est donc important de tenir un registre contenant les plans et devis de l’immeuble : l’assureur indemnise le syndicat pour l’équivalent du coût de remplacement des parties de l’immeuble affectées telles qu’elles étaient avant le sinistre.

Lors de la reconstruction après un sinistre important, il arrive parfois que les bornes de l’immeuble changent, d’où naitra la nécessité de refaire le plan cadastral et les certificats de localisation des copropriétaires.

Avant l’achat d’une copropriété…

Tout acheteur intéressé devrait requérir du vendeur copie de l’évaluation ayant servi à établir la valeur de remplacement de l’immeuble ainsi que copie du certificat d’assurance de l’immeuble afin de déterminer si celui-ci est assez couvert.

Pour avoir l’esprit tranquille…

Consultez un professionnel du droit ayant une pratique spécialisée en copropriété. Il saura vous éclairer et vous conseiller en cas de doute, en toute situation.

L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.

 

Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 17:48