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Commentaire sur la décision Construction Pépin & Fortin inc. c. Fernand Breton (1975) inc. – Une école peut faire l’objet d’une hypothèque légale de la construction

Commentaire sur la décision Construction Pépin & Fortin inc. c. Fernand Breton (1975) inc. – Une école peut faire l’objet d’une hypothèque légale de la construction

Écrit par Me Bruno Bourdelin, LL.B, J.D.
Mardi, 17 Février 2015 10:48

Ce commentaire a été originairement publié dans La référence, février 2015, Cowansville, Éditions Yvon Blais, EYB2015REP1653

Repères, Février 2015 Bruno BOURDELIN*

Commentaire sur la décision Construction Pépin & Fortin inc. c. Fernand Breton (1975) inc. – Une école peut faire l’objet d’une hypothèque légale de la construction

 

Indexation

BIENS ; BIEN AFFECTÉ À L’UTILITÉ PUBLIQUE ; INTERPRÉTATION DES LOIS ; ÉDUCATION ; ÉCOLE SECONDAIRE ; SÛRETÉS ; HYPOTHÈQUE LÉGALE ; CRÉANCE DE PERSONNES OEUVRANT EN CONSTRUCTION OU EN RÉNOVATION

TABLE DES MATIÈRES

 

INTRODUCTION I– LES FAITS

II– LA DÉCISION

III– LE COMMENTAIRE DE L’AUTEUR CONCLUSION

Résumé

L’auteur commente une décision de la Cour supérieure qui se penche sur la possibilité d’inscrire une hypothèque légale de la construction sur une école.

 

INTRODUCTION

Dans la décision Construction Pépin & Fortin inc. c. Fernand Breton (1975) inc.[1], à la suite de l’inscription d’une hypothèque légale de la construction par le sous-entrepreneur Fernand-Breton (1975) inc., la Commission scolaire des Bois-Francs et l’entrepreneur avec qui elle a contracté, Construction Pépin, prennent un recours en radiation d’inscription de l’hypothèque. Les demandeurs invoquent au soutien de leur demande en radiation le fait que l’immeuble faisant l’objet de l’hypothèque est un bien d’utilité publique puisqu’il s’agit d’une école et qu’il ne pouvait donc pas faire l’objet d’une appropriation. Le questionnement est au coeur du principe de la « dualité domaniale ».

L’article 916 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

Les biens s’acquièrent par contrat, par succession, par occupation, par prescription, par accession ou par tout autre mode prévu par la loi.

Cependant, nul ne peut s’approprier par occupation, prescription ou accession les biens de l’État, sauf ceux que ce dernier a acquis par succession, vacance ou confiscation, tant qu’ils n’ont pas été confondus avec ses autres biens. Nul ne peut non plus s’approprier les biens des personnes morales de droit public qui sont affectés à l’utilité publique.

 

I– LES FAITS

La Commission scolaire a contracté avec Construction Pépin & Fortin inc. pour construire un nouveau centre de formation professionnelle. Construction Pépin & Fortin inc. octroie alors deux contrats de sous-traitance en plomberie et ventilation à Fernand Breton (1975) inc.

Fernand Breton (1975) inc. finira par publier une hypothèque légale contre l’immeuble pour la somme de 268 500,65 $ plus intérêts, frais et déboursés.

Les demanderesses requièrent la radiation de l’hypothèque en invoquant l’exception contenue à l’article 916 C.c.Q., rendant les biens affectés à l’utilité publique inaliénables et insaisissables.

II– LA DÉCISION

En premier lieu, le tribunal se réfère aux articles 113 et 207.1 de la Loi sur l’instruction publique[2]

(ci-après la « Loi »), établissant le statut et la mission des commissions scolaires :

Article 113 :

Une commission scolaire est une personne morale de droit public.

Article 207.1 :

La commission scolaire a pour mission d’organiser, au bénéfice des personnes relevant de sa compétence, les services éducatifs prévus par la présente loi et par les régimes pédagogiques établis par le gouvernement.

La commission scolaire a également pour mission de promouvoir et valoriser l’éducation publique sur son territoire, de veiller à la qualité des services éducatifs et à la réussite des élèves en vue de l’atteinte d’un plus haut niveau de scolarisation et de qualification de la population et de contribuer, dans la mesure prévue par la loi, au développement social, culturel et économique de sa région.

La juge France Bergeron, j.c.s., procède ensuite à la description de l’immeuble faisant l’objet de l’hypothèque, soit une école comprenant une cafétéria, des vestiaires, des salles de cours, une salle de plomberie et une salle polyvalente.

Madame la juge ouvre ensuite une parenthèse sur l’article 2220 du Code civil du Bas Canada, équivalent de l’actuel article 916 C.c.Q. La Cour d’appel a déterminé sous l’ancienne disposition 2220 C.c.B.C. qu’une école ne constituait pas un « bien possédé pour l’usage général et public », faisant ainsi en sorte qu’elle pouvait faire l’objet de l’enregistrement d’une hypothèque.

Il s’agit ainsi de savoir si le législateur, en abandonnant la notion de biens « possédés pour l’usage général et public » au profit de la notion de biens des personnes morales de droit public « qui sont affectées à l’utilité publique », a voulu faire en sorte qu’un établissement scolaire soit insaisissable. Alors qu’il ne fait aucun doute qu’une commission scolaire est une personne morale de droit public tel que l’affirme la Loi, la difficulté réside dans la qualification d’école comme bien affecté à l’utilité publique.

Madame la juge fait ensuite un rappel des propos de la Cour d’appel dans son arrêt de principe Kalad’Art inc.[3] quant à la définition de biens affectés à l’utilité publique. Il est ainsi requis d’appliquer à la notion de bien affecté à l’utilité publique une interprétation large.

Toutefois, le tribunal partage les conclusions des jugements antérieurs ayant déjà déterminé qu’une école ne pouvait pas pour autant constituer un bien affecté à l’utilité publique au sens de l’article 916 C.c.Q. pour les raisons qui suivent[4] :

  • l’école ne présente pas un caractère d’usage général et public, tel que le présenterait un chemin, une rue ou un quai. Le caractère d’utilité n’est publique que de façon limitée ;
  • aucune disposition législative n’édicte l’insaisissabilité des immeubles d’une commission scolaire ;
  • au contraire, il est possible pour une commission scolaire d’hypothéquer ses immeubles sur autorisation du Ministre, tel que le permet l’article 272 de la Loi. Cela constitue une indication claire de la volonté du législateur de considérer les biens d’une commission scolaire comme des biens du domaine privé.

III– LE COMMENTAIRE DE L’AUTEUR

Ce jugement est cohérent avec la ligne adoptée par les tribunaux tant sous le Code civil du Québec que sous le Code civil du Bas Canada. Comme l’interdit l’article 2668 C.c.Q., l’hypothèque ne peut grever des biens insaisissables, la définition de biens insaisissables se situant à l’article 916 C.c.Q.

L’immeuble devant servir d’école était un accessoire à l’enseignement, soit un service présentant un caractère d’utilité publique limitée plutôt que générale. Ce jugement se réfère et respecte le principe de « dualité domaniale » des personnes morales de droit public :

– sont des biens affectés à l’utilité publique : les rues, routes, usines, les systèmes de traitement des eaux et les usines d’épuration, une bibliothèque, un poste de police. Depuis Kalad’Art, sont aussi affectés à l’utilité publique les accessoires, tels que le bâtiment servant d’entrepôt de sel d’une municipalité, le sel étant affecté à l’entretien des routes ;

– ne correspondent pas à des biens affectés à l’utilité publique les biens affectés à une fin particulière et qui ne sont généralement pas accessibles au public ou qui ne leur sont pas d’une utilité immédiate. Le club de curling de la municipalité ou encore sa salle d’amusement feraient partie de cette seconde catégorie puisque leur saisie « n’empêchera pas le public de jouir des services vraiment municipaux »[5], selon un jugement rendu sous le C.c.B.C.

CONCLUSION

L’article 916 C.c.Q. ne doit pas être interprété de manière à conclure qu’une personne participant à la construction d’un immeuble appartenant à une personne morale de droit public ne pourra pas profiter de l’hypothèque légale de la construction. L’arrêt Kalad’Art est certes venu élargir la définition de biens affectés à l’utilité publique de manière à inclure des biens accessoires à la mission d’une personne morale de droit public, tel l’entrepôt de sel et de sable appartenant à une municipalité. Quoique l’entreposage constitue une activité accessoire de la municipalité, il n’en reste pas moins que le sable et le sel entreposés serviront à l’utilité publique de la municipalité, c’est-à-dire l’entretien des routes au bénéfice du public au cours de l’hiver.

1. EYB 2014-246561 ; inscription en appel, C.A. Québec, 200-09-008895-150, 22 décembre 2014.

2. RLRQ, c. I-13.3.

3. Bâtiments Kalad’Art inc. c. Construction D.R.M. inc., REJB 1999-15886 (C.A.).

4. Commission scolaire de la Côte-du-Sud c. Construction Cloutier et Fils inc., AZ-98021657 (C.S.), REJB 1998-07157.

5. Serentino Construction c. Town of Laval-sur-le-Lac, [1966] C.S. 425.

Mise à jour le Mardi, 17 Février 2015 11:24

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