514-277-1175

Déclaration de copropriété – Quand les pénalités appliquées sont reconnues abusives

Déclaration de copropriété – Quand les pénalités appliquées sont reconnues abusives

Écrit par Me Bruno Bourdelin, LL.B, J.D.
Dimanche, 14 Décembre 2014 12:53

QUAND LA PÉNALITÉ CONTENUE DANS LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ EST DÉCLARÉE ABUSIVE

Dans jugement récent[1] la Cour du Québec se prononce sur les circonstances pouvant amener un juge à déclarer une pénalité comme étant abusive.

Après avoir reconnu la validité de la clause d’intérêt de 24% contenue à la Déclaration de copropriété, la Cour se penche sur une pénalité contenue dans une déclaration de copropriété visant à imposer une pénalité de 50 $ par jour d’infraction contre un copropriétaire en défaut de payer ses charges de copropriété.

[99] L’objectif évident de l’adoption de cette disposition est d’obtenir d’un copropriétaire qu’il respecte ses obligations, sans avoir à intenter des procédures et mettre en péril la santé financière du Syndicat.

Puis, Madame la juge Magali Lewis considère l’application de la pénalité fixe de 50$, revenant à la somme totale de 14 850 $ en raison du temps écoulé. Or, la pénalité était appliquée en raison du défaut du copropriétaire de payer ses charges communes au montant de 3 927,92 $.

[100] Appliqué dans le présent dossier, compte tenu du délai écoulé depuis le non-respect du défendeur, le montant réclamé en application de l’article 152 de la déclaration de copropriété est de 378% du montant non payé de sa contribution aux frais de la copropriété.

[…]

[102] Étant donné l’enseignement de la Cour d’appel sur cette question, le Tribunal conclut que la clause de pénalité, conjuguée à l’intérêt de 24% calculé mensuellement sur les arrérages dus par un copropriétaire et la clause relative au paiement des honoraires et frais encourus pour la récupération de ces sommes est abusive.

Dans ses conclusions, le Tribunal octroie l’application du taux d’intérêt de 24% par année mais n’octroie pas la somme de 14 850 $ relative à la clause de pénalité de 50 $ par jours de contravention.

Les conclusions qu’il est possible du jugement:

1. Le cumul d’une pénalité fixe par jour de contravention à un taux d’intérêt de 24% peut être reconnu comme étant abusif selon les sommes dues par le copropriétaire. Dans le cas en présence, le cumul des pénalités revenait à un taux effectif de 378%, ce qui était abusif;

2. Un taux de 24% d’intérêt contenu dans une déclaration de copropriété n’est pas abusif à lui seul. Le Tribunal comprend et valide l’objectif de telles clauses visant à obtenir d’un copropriétaire « qu’il respecte ses obligations, sans avoir à intenter des procédures et mettre en péril la santé financière du Syndicat.« 

3. Quoique la question ne soit qu’effleurée dans le jugement en évoquant un taux effectif de 378%, lorsqu’il applique une pénalité à taux fixe telle que celle de 50$ par jour d’infraction pour non paiement de ses charges de copropriété, le Syndicat doit veiller à ne dépasser en aucun cas le taux d’intérêt effectif de 60%, taux d’intérêt criminel aux termes de l’article 347 du Code criminel.


[1] Syndicat e la coprorpiété Le Relais seigneurial – Phase II c. Gaudreault, 2014 QCCQ 9304

[2] Art. 347 du Code criminel:

« 347. (1) Malgré toute autre loi fédérale, quiconque conclut une convention ou une entente pour percevoir des intérêts à un taux criminel ou perçoit, même partiellement, des intérêts à un taux criminel est coupable :

a) soit d’un acte criminel passible d’un emprisonnement maximal de cinq ans;

b) soit d’une infraction punissable sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire et passible d’une amende maximale de 25 000 $ et d’un emprisonnement maximal de six mois, ou de l’une de ces peines.

(2) Les définitions qui suivent s’appliquent au présent article.

« capital prêté » L’ensemble des sommes d’argent et de la valeur pécuniaire globale de tous biens, services ou prestations effectivement prêtés ou qui doivent l’être dans le cadre d’une convention ou d’une entente, déduction faite, le cas échéant, du dépôt de garantie et des honoraires, agios, commissions, pénalités, indemnités et autres frais similaires résultant directement ou indirectement de la convention initiale ou de toute convention annexe.

[…]

« intérêt » L’ensemble des frais de tous genres, y compris les agios, commissions, pénalités et indemnités, qui sont payés ou payables à qui que ce soit par l’emprunteur ou pour son compte, en contrepartie du capital prêté ou à prêter. La présente définition exclut un remboursement de capital prêté, les frais d’assurance, les taxes officielles, les frais pour découvert de compte, le dépôt de garantie et, dans le cas d’un prêt hypothécaire, les sommes destinées à l’acquittement de l’impôt foncier.

« taux criminel » Tout taux d’intérêt annuel effectif, appliqué au capital prêté et calculé conformément aux règles et pratiques actuarielles généralement admises, qui dépasse soixante pour cent.

[…]

(3) Quiconque reçoit paiement, total ou partiel, d’intérêts à un taux criminel est présumé connaître, jusqu’à preuve du contraire, l’objet du paiement et le caractère criminel de celui-ci.

(4) Dans toute poursuite intentée en vertu du présent article, l’attestation du taux annuel effectif applicable à un capital prêté, fait foi jusqu’à preuve du contraire si elle est faite par un Fellow de l’Institut canadien des actuaires avec chiffres et éléments justificatifs à l’appui; il n’est pas nécessaire de prouver l’authenticité de la signature qui y est apposée ou la qualité officielle du signataire ».

Mise à jour le Dimanche, 14 Décembre 2014 13:37