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La location de votre condo : un geste qui commande la prudence (locateur, locataire, droits et obligations)

La location de votre condo : un geste qui commande la prudence (locateur, locataire, droits et obligations)

Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A.
Mardi, 23 Février 2010 15:55

LA LOCATION DE VOTRE COPROPRIÉTÉ UN GESTE QUI COMMANDE LA PRUDENCE

Contacter l’auteur : s.fiset@fisetlegal.com

La location d’unités d’habitation dans un immeuble en copropriété divise est monnaie courante au Québec. Opération délicate, décision nécessitant plusieurs précautions à prendre, louer son condo ne devrait jamais se faire à l’aveuglette. Un locateur ou un locataire bafouant les règles établies peut transformer la vie en copropriété en une aventure inextricable. Il ne s’agit pas ici de mener une campagne de peur, mais de prévenir au lieu de guérir.

LA LOI, C’EST LA LOI

D’une part, une fraction de copropriété (unité d’habitation, espace de rangement et/ou espace de stationnement), tout comme un logement, peut être mise en location par son copropriétaire. Au sens de la loi, à moins que cela ne soit expressément prévu à la destination de l’immeuble – et même encore un doute à cet égard persiste, un syndicat de copropriété ne pourrait nier le droit à un copropriétaire de louer sa fraction.

D’autre part, aux termes de l’article 1893 du Code civil du Québec (C.c.Q.), les locataires en copropriété disposent des mêmes droits inaliénables que dans un immeuble à logements. Et en ces cas, c’est la Régie du logement du Québec constitue le forum judiciaire approprié.

N’empêche, les locataires ne peuvent agir comme bon leur semble. Tout comme les copropriétaires, ils doivent se soumettre aux règles du jeu imposées par le Règlement de l’immeuble de la déclaration de copropriété.[1]

Si le règlement de l’immeuble stipule, par exemple, l’interdiction de laisser traîner poussettes et bottes sur le palier, un locataire sera tenu d’obtempérer.l

Pour sa part, le copropriétaire-locateur a le devoir d’informer le syndicat de la location de son unité et du nom de ses locataires.[2]

Le copropriétaire-locateur est tenu également de remettre un exemplaire du règlement et des modifications qui lui sont apportées au locataire ou à l’occupant de son unité. Tant que le règlement et ses modification ne sont pas remis aux locataires, ceux-ci ne leur sont pas opposables (1054 C.c.Q.). À défaut, le syndicat peut le faire.

AGIR EN CONNAISSANCE DE CAUSE

Un syndicat mal avisé pourrait en découdre avec un locataire.

Un tel cas s’applique, entre autres choses, au chapitre de l’entretien de l’immeuble. Lors de travaux nécessitant par exemple l’accès ou l’éviction d’un locataire de son unité d’habitation (partie privative), ce dernier doit être avisé au moins vingt-quatre (24) heures à l’avance (1931 C.c.Q.). Et en cas d’éviction temporaire, le syndicat devra lui verser une indemnité raisonnable couvrant les dépenses qui en découlent (1922 C.c.Q.).

De même, la sélection discriminatoire par un syndicat des locataires d’un copropriétaire est illégale. Un syndicat qui exigerait de les rencontrer avant de leur donner accès ou non à la location d’un logement d’un copropriétaire poserait selon nous un acte d’ingérence dans le patrimoine du copropriétaire-locateur, ce qui serait formellement interdit par la loi.

LE SORT RÉSERVÉ AUX CONTREVENANTS

Les conséquences du non respect de la déclaration de copropriété par un locataire sont importantes. L’article 1079 C.c.Q. prévoit que « le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation, par le locataire, cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble ». Il pourrait s’agir, par exemple, de l’exploitation par le locataire d’un commerce interdit par la déclaration de copropriété ou la destination de l’immeuble, ou de l’usage excessif et abusif du logement (musique, bruit, tapage abusif et répétitif).

En cas de refus du copropriétaire-locateur de se conformer à la déclaration de copropriété, une injonction peut également être prise contre le copropriétaire-locateur et son locataire. Et si le copropriétaire-locateur transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut ordonner la vente de sa fraction (1080 C.c.Q.).

Enfin, si l’acte constitutif de la déclaration de copropriété le permet et le règlement de l’immeuble l’établit, le tribunal peut également condamner un copropriétaire-locateur et/ou le locataire à payer une pénalité, le cas échéant. Si rien n’est prévu, une modification de la déclaration de copropriété pourrait être envisagée. Le syndicat désireux de ce faire devra consulter son conseiller juridique afin de le prévoir.

REHAUSSER LES STANDARDS D’ADMISSIBILITÉ

Si un syndicat de copropriété ne peut empêcher la location des unités d’habitation de l’immeuble, il peut sans le nier, en restreindre le droit ou soumettre celui-ci à certaines conditions. Pour être valables juridiquement, pareilles restrictions aux droits des copropriétaires doivent cependant toujours se justifier par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation (1056 C.c.Q.).

L’un des moyens d’y parvenir consiste, entre autres choses, à modifier ou à ajouter des stipulations au règlement de l’immeuble ou à l’acte constitutif de la déclaration de copropriété. Elles doivent cependant faire l’objet de votes en assemblée des copropriétaires qui requièrent :

  • une majorité des voix des copropriétaires (1096 C.c.Q.), lors de modifications du règlement de l’immeuble;
  • une majorité qualifiée en nombre et en voix lors notamment de :
    • modifications à l’acte constitutif (nécessitant 50% des copropriétaires, représentant 75% des voix de tous les copropriétaires –1097 C.c.Q.);
    • modifications à la destination de l’immeuble (nécessitant 75% des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires –1098 C.c.Q.);
    • l’unanimité pour toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l’usage qu’il peut en faire (1102 C.c.Q.).

Alors qu’une modification au règlement de l’immeuble nécessite une simple ratification de l’assemblée (335 alinéa 2, 1054 et 1096 C.c.Q.) et un dépôt au registre du syndicat, les modifications exercées aux termes des articles 1097, 1098 et 1102 C.c.Q. requièrent qu’un acte notarié des modifications apportées soit présenté au bureau de la publicité des droits (1060 C.c.Q.).

Les modifications les plus courantes sont : l’imposition d’un dépôt ou de frais de surveillance. Pareilles règlementations visent communément à réparer les dommages causés aux parties communes, à éviter la monopolisation d’un ascenseur et à assurer une sécurité des lieux contre des vas-et-viens inopportuns. Cela se produit spécialement au moment d’un emménagement ou d’un déménagement.

DU LOGEMENT ET DES ASSURANCES EN COPROPRIÉTÉ

Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble (1073 C.c.Q.).

Cependant, le locataire n’étant pas assuré par l’assurance souscrite par le syndicat contre le dommage causé à ses biens et contre les dommages qu’il pourrait causer à l’immeuble, aux copropriétaires ou aux tiers, celui-ci aurait fortement avantage à assurer sa responsabilité civile et ses biens.

Nonobstant ce qui précède, aux termes de la déclaration de copropriété régissant son unité d’habitation, le copropriétaire-locateur a généralement lui-même également l’obligation d’assurer sa responsabilité civile et les améliorations qu’il a apportées à sa partie privative. La présence d’un locataire dans son unité ne saurait limiter ses devoirs d’honorer ses obligations contractuelles et il devra toujours souscrire pareilles assurances.

Même en l’absence d’une telle clause, le copropriétaire-locateur aurait intérêt à assurer les améliorations qu’il a apportées à sa partie privative car son locataire ne dispose pas l’intérêt d’assurance requis pour ce faire. Il serait également prudent pour le copropriétaire-locateur de souscrire une assurance responsabilité civile contre les gestes malheureux que pourraient poser son locataire (bris, dégâts d’eau, etc.).

FACE À L’INCONNU

En cas de pépins sérieux avec un locataire, les procédures menant à l’éviction peuvent être longues. Lors d’une demande logée à son endroit à la Régie du logement, il peut s’écouler plusieurs mois voir des années avant qu’un jugement ne soit rendu.

Lorsque c’est le copropriétaire-locateur qui est directement visé, et que son refus de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un de ceux-ci pourrait sous certaines conditions requérir une injonction provisoire, interlocutoire ou permanente contre le copropriétaire-locateur.

CONCLUSION

L’une des meilleures façons d’éviter les complications occasionnées par des occupants délinquants, ou à tout le moins d’en limiter la portée, demeure la vigilance.

En ce sens, veiller rigoureusement à ce que le règlement de l’immeuble soit respecté, et déployer sans hésiter des mesures coercitives au besoin, sont le gage du maintien d’une certaine sérénité.

Lorsque les choses sont limpides et que la marge de manœuvre des récalcitrants est nulle, les risques de désordre et d’anarchie sont réduits.

L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.


[1] Le Règlement de l’immeuble contient « les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété » (1057 C.c.Q.). Il se retrouve dans la déclaration de copropriété et ses modifications dans le registre du syndicat (1060 C.c.Q.).

[2] Cette obligation découle des termes de l’article 1070 C.c.Q. qui imposent au syndicat la constitution d’un registre contenant notamment cette information.

 

Mise à jour le Lundi, 08 Septembre 2014 07:34

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