Écrit par Me Sébastien Fiset, en collaboration avec M. Laurent Fournier, étudiant en droit
Mercredi, le 19 juillet 2017
L’APPLICATION DU CODE DE SÉCURITÉ DU BÂTIMENT À LA COPROPRIÉTÉ : LES FAÇADES DES IMMEUBLES
La solidité des façades des immeubles est essentielle à la protection du public. En effet, il ne saurait être acceptable que quiconque empruntant la voie publique soit à risque de subir les conséquences désastreuses de l’effondrement total ou partiel d’un ouvrage. C’est pourquoi la Loi sur le bâtiment[1] prévoit des obligations relatives à la sécurité des immeubles devant être suivies par les propriétaires de certains bâtiments.
Quelles sont les copropriétés visées par l’application du Code de sécurité?
Quelques dispositions législatives et règlementaires assujettissent certaines copropriétés au Code de sécurité prévu à l’article 29 de la Loi sur le bâtiment. Le deuxième paragraphe de cet article prévoit expressément que les bâtiments totalement résidentiels de plus de deux (2) étages ou de plus de huit (8) logements sont assujettis aux obligations prévues dans le Code de sécurité[2]. Ces exigences sont reprises comme telles dans le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment[3].
Notons également que le Règlement apporte des précisions quant à l’applicabilité de la loi en matière de copropriété mixte. Certains établissements non résidentiels sont également exemptés de l’application du Code de sécurité. L’article 341 du Règlement prévoit conséquemment des exemptions lorsque l’immeuble détenu en copropriété abrite simultanément des usages parmi les quatre (4) suivants[4] :
1) Les bâtiments résidentiels de moins de trois (3) étages ou de moins de neuf (9) logements;
2) Les établissements d’affaires d’au plus deux (2) étages de hauteur;
3) Les établissements commerciaux ayant une surface de plancher d’au plus 300 m2;
4) Les garderies qui n’acceptent pas plus de neuf (9) personnes.
Les obligations relatives à l’entretien des façades de l’immeuble ne s’appliquent pas à toutes les copropriétés visées par le Code de sécurité. En effet, l’article 371 du Règlement prévoit que seuls les bâtiments de cinq (5) étages soient visés[5].
Le syndicat de copropriété est-il responsable de l’application de la loi?
Ni la Loi sur le bâtiment, ni le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment ne font mention expresse des syndicats de copropriété. En effet, les dispositions font plutôt référence aux obligations du « propriétaire » ou encore de « l’exploitant » des immeubles.
Malgré le silence de la loi quant à la responsabilité des syndicats de copropriété, nous sommes d’avis que ceux-ci sont responsables d’assurer la conformité de l’immeuble aux diverses obligations prévues par la loi et le règlement.
D’une part, il apparaît clair que les copropriétés aient à se conformer au Code de sécurité. En effet, nous sommes d’avis que l’inclusion des immeubles de type « totalement résidentiels » prévue à l’article 29 de la Loi sur le bâtiment mette fin à tout débat concernant l’étendue de loi aux immeubles privés, nonobstant la mention des bâtiments « destinés à l’usage du public » du premier article de la loi[6].
D’autre part, rappelons que l’objectif de la loi vise la protection du public. Ainsi, l’assujettissement des copropriétés au Code de sécurité doit relever de la responsabilité du syndicat de copropriété, notamment du fait que l’article 1039 al.1 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que ce dernier constitue une personne morale ayant pour objet « la conservation de l’immeuble ainsi que l’entretien et l’administration des parties communes »[7]. Autrement dit, nous sommes d’avis qu’il revient au syndicat de copropriété d’assurer la conformité de l’immeuble dont il a l’administration à la Loi sur le bâtiment et au Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment.
Quelles sont les principales obligations relatives aux façades des immeubles?
Les administrateurs d’un syndicat de copropriété doivent s’assurer de l’entretien des façades de l’immeuble, de sorte à empêcher que se créent des conditions dangereuses[8]. Ces dernières sont expressément définies comme « toute condition dans laquelle se trouve un bâtiment lorsqu’un élément de l’une de ses façades peut, de façon imminente, se détacher du bâtiment ou s’effondrer et causer des blessures aux personnes »[9].
Pour ce faire, les services d’un ingénieur ou d’un architecte devront être retenus afin que soit produit un rapport de vérification[10]. Ce rapport devra indiquer que les façades de l’immeuble ne présentent aucune condition dangereuse ainsi que les recommandations à suivre, le cas échéant, afin de corriger les défauts susceptibles d’entraîner la création de telles conditions. Signalons également qu’un nouveau rapport sera requis à chaque période de cinq (5) ans et qu’une copie des rapports devra être ajoutée au registre de copropriété de l’immeuble[11].
Finalement, mentionnons que les administrateurs des syndicats de copropriété devraient prendre bonne note que la Loi sur le bâtiment prévoit des amendes salées en cas d’infraction[12]. En cas de doutes sur la conformité de l’immeuble aux exigences de la loi et du Code de sécurité, il est recommandé de consulté un professionnel du bâtiment ou un conseiller juridique spécialité en droit immobilier.
[1] Loi sur le bâtiment, L.R.Q., c. B-1.1.
[2] Id. art. 29 par. 2.
[3] Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment, RLRQ, c. B-1.1, r. 3.
[4] Id., art. 341.
[5] Id., art. 371.
[6] Voir les articles 1 et 29 de la Loi sur le bâtiment.
[7] Voir article 1039 C.c.Q.
[8] Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment, préc., note 3, art. 372.
[9] Id., art. 375.
[10] Id. art. 374.
[11] Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment, préc., note 3, art. 373-374 et voir article 1070 C.c.Q.
[12] Loi sur le bâtiment, préc., note 1, art. 194.
