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Le courtier immobilier a-t-il droit au paiement de sa commission lorsque la vente ne survient pas suite à la conclusion d’une promesse d’achat?

Le courtier immobilier a-t-il droit au paiement de sa commission lorsque la vente ne survient pas suite à la conclusion d’une promesse d’achat?

Les contrats de courtage immobilier prévoient généralement le paiement de la commission lorsqu’une « entente visant à vendre l’immeuble » survient. Toutefois, les courtiers immobiliers peuvent-ils obtenir le paiement de leur commission lorsque le promettant-acheteur exerce une faculté de dédit lui permettant de révoquer sa promesse s’il n’est pas satisfait d’une vérification diligente de l’immeuble? Le promettant-vendeur doit-il exécuter des travaux demandés par le promettant-acheteur dans une contre-offre afin d’honorer son obligation de s’abstenir d’empêcher volontairement la libre exécution du contrat de courtage?

Tel était le cas dans la décision Société en commandite Place Mullins et 139612 Canada inc. c. Services immobiliers Diane Bisson inc1. Aux termes d’une promesse d’achat au montant 3 260 000$ et dans le cadre de sa vérification diligente, le promettant-acheteur découvre une contamination environnementale dont les coûts pour y remédier s’élèvent à plus de 75 000 $. Le promettant-acheteur indique au promettant-vendeur qu’il désire toujours acheter l’immeuble si le promettant-vendeur accepte d’exécuter les travaux de décontamination et d’obtenir un certificat de conformité environnementale délivré par le Ministère de l’environnement, ce à quoi le promettant-vendeur refuse de consentir, sachant d’expérience que les coûts pourraient très bien dépasser le montant prévu.

Soulignons en outre que le promettant-vendeur déclare à la clause 7.2 (13) du contrat de courtage que l’immeuble est conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement.
Le courtier prétend ainsi qu’en refusant de remplir les conditions exigées dans une contre-offre par le promettant-acheteur, le promettant-vendeur empêche volontairement la réalisation de la vente. Toutefois, la Cour suprême du Canada ne souscrit pas à cet argument.

La bonne foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles n’exige pas du promettant-vendeur de renégocier les conditions présentes à la promesse d’achat. Par exemple, ce serait le cas s’il empêchait le promettant-acheteur de procéder à la vérification diligente prévue à la promesse d’achat2.

En d’autres mots, tant que la promesse d’achat ne lie pas inconditionnellement le promettant-acheteur et le promettant-vendeur, et qu’il n’est pas possible pour les parties d’exercer une action en passation de titre, la conclusion d’une « entente visant à vendre l’immeuble » permettant au courtier de récolter sa commission n’est pas survenue.

Pour la Cour suprême du Canada, le contrat de courtage immobilier est assimilable à un permis de chasse dans la mesure où « le courtier peut consacrer beaucoup de temps et d’efforts sans toutefois atteindre son objectif »3 . Ainsi, même lorsque des négociations laborieuses s’étalent sur des années et que des conditions sont ajoutées suite à une vérification diligente, le courtier immobilier n’aura pas droit à sa commission en l’absence d’une démonstration de mauvaise foi de la part de son client4.

Quant à la déclaration selon laquelle l’immeuble est conforme aux lois et aux règlements relatifs à la protection de l’environnement, elle ne peut, en l’absence de mauvaise foi, démontrer que le promettant-vendeur a volontairement empêché la vente de l’immeuble. Le promettant-vendeur n’avait en effet pas connaissance de la contamination du bien-fonds avant la vérification diligente, contamination dont la non-conformité aux normes environnementales n’est de toute manière pas démontrée.

Écrit par Me Léa Couture-Thériault , LL.B., J.D.
Contacter l’auteur : l.c-theriault@fisetlegal.com

1: [2015] 2 R.C.S. 699.
2: Delisle c. Japricon ltée, B.E. 97BE-403 (C.S.), confirmée en appel : Japricon ltée c. Delisle, J.E. 99-1790 (C.A.).
3: H.W. Liebig & Co. c. Leading Investments Ltd., [1986] 1 R.C.S. 70, p. 80.
4: Groupe Vision d’affaires inc. c. 171761 Canada inc., 2015 QCCS 5901.

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