| Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Jeudi, 17 Février 2011 12:10 |
VOTRE CONDO ET LE PROMOTEUR ENTREPRENEUR IMMOBILIER
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Tout au long de l’érection du projet immobilier en copropriété, le promoteur dudit projet doit voir à la gestion et à la vente de ses fractions. Certaines seront vendues alors même qu’elles ne seront que sur plans et les autres ne sauront attendre. Beaucoup de paperasses à préparer, beaucoup de responsabilités sur les épaules du promoteur.[1] Puis, viendra le temps de passer ses pouvoirs à d’autres…
I- L’ADMINISTRATION PAR LE PROMOTEUR D’UN IMMEUBLE DÉTENU EN COPROPRIÉTÉ DIVISE
Selon les articles 1038 et 1039 du Code civil du Québec, la copropriété divise et son syndicat prennent naissance à compter de la publication de la déclaration de copropriété.
C’est généralement le promoteur qui effectue les démarches afin de faire rédiger et publier la déclaration de copropriété par un notaire. Au moment de la publication de celle-ci, le promoteur y prévoit les membres du « premier » conseil d’administration. Très souvent le promoteur se désigne lui-même administrateur provisoire.
Aux termes du Code civil du Québec, le promoteur est désigné ainsi :
« 1093. Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l’intention de l’habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande. »
Pendant le temps où le promoteur aura le contrôle de l’administration de la copropriété, au fil du temps et à mesure que celui-ci vendra ses unités, celui-ci perdra peu à peu son contrôle sur la destinée du syndicat.
En effet, il est prévu à l’article 1092 C.c.Q. que le promoteur ne pourra exercer ses droits que selon les droits de votes étant attachés aux fractions qu’il détient comme tous les autres copropriétaires et ce, jusqu’à la deuxième année suivant la publication de la déclaration de copropriété. Ensuite, le nombre de voix dont il disposera au cours de la troisième année suivant la publication de la déclaration de copropriété sera réduit à 60% de toutes les voix de la copropriété plus celle qui lui sert de résidence, s’il est lui-même copropriétaire-résidant. Et enfin, à l’expiration de la troisième année, le nombre de voix sera définitivement réduit à 25% de toute les voix de la copropriété, plus celles attachées à sa résidence, le cas échéant.
Il va sans dire que le promoteur n’est pas exempt d’assumer ses charges communes. L’article 1064 C.c.Q. s’applique également au promoteur.[2] Celui-ci est tenu de contribuer aux charges communes, en proportion des valeurs relatives de toutes les fractions qu’il détient et ce, comme chacun des autres copropriétaires.
II- LA TRANSITION DES POUVOIRS
Dès le moment où le promoteur ne détiendra plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires, la transmission des pouvoirs à un nouveau conseil d’administration devra s’effectuer dans les 3 mois qui suivent, lors d’une assemblée de transition.
En effet, l’article 1104 C.c.Q. prévoit :
« Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d’une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires, le conseil d’administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l’élection d’un nouveau conseil d’administration.
Si l’assemblée n’est pas convoquée dans les 90 jours, tout copropriétaire peut le faire. »
[Les caractères gras et soulignés sont nôtres]
Il ne faut pas confondre cette assemblée de transition à l’assemblée annuelle des copropriétaires qui devra être convoquée chaque année par le promoteur dans les 6 mois suivant la publication de la déclaration de copropriété ou selon le délai qui aura été prévu aux termes de la déclaration de copropriété. Voir notre texte « La convocation des assemblées des copropriétaires »
Si le promoteur est encore à ce moment l’unique copropriétaire (aucune unité d’habitation vendue) celui-ci devra tout de même voir à convoquer l’assemblée annuelle, ne serait-ce que pour procéder à sa réélection et pour les fins du budget à fixer.
III- LE DÉLAISSEMENT DE L’ADMINISTRATION PAR LE PROMOTEUR ET LA PRISE DE CONTRÔLE PAR LES COPROPRIÉTAIRES
Lors de l’assemblée de transition, il y aura élection du nouveau conseil d’administration selon le mode de nomination qui aura été prévu à la déclaration de copropriété. L’article 1105 du Code civil du Québec prévoit qu’une reddition de compte doit y être effectuée. Les états financiers seront produits aux copropriétaires, le promoteur rendant compte de son administration.
« Le conseil d’administration, lors de cette assemblée, rend compte de son administration.
Il produit des états financiers, lesquels doivent être accompagnés de commentaires d’un comptable sur la situation financière du syndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquer toute irrégularité qu’il constate.
Les états financiers doivent être vérifiés sur demande des copropriétaires représentant 40% des voix de tous les copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même avant l’assemblée. »
L’article 1106 C.c.Q. poursuit :
« Le comptable a accès, à tout moment, aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété.
Il peut exiger du promoteur ou d’un administrateur les informations et explications qu’il estime nécessaires à l’accomplissement de ses fonctions. »
Conformément à l’article 1070 C.c.Q., le promoteur n’oubliera pas de remettre alors le registre de la copropriété :
« Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l’adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration, ainsi que les états financiers.
Il tient aussi à leur disposition la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels il est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l’immeuble bâti, le cas échéant, et tous autres documents relatifs à l’immeuble et au syndicat. »
Ainsi, une transition entre la gestion du promoteur influencée par la vente et celle du nouveau conseil d’administration dont son fonctionnement sera axé sur les intérêts de la collectivité des copropriétaires tel que consigné à l’article 1039 du Code civil du Québec, afin d’assurer la mission du syndicat, savoir :
« (…) la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi qu’à toutes les opérations d’intérêt commun. »
IV- APRÈS L’ÉLECTION…
Les nouveaux membres du conseil d’administration devront, pour bien démarrer leur gestion être au courant dès le départ de l’état concret des composantes de l’immeuble. Ils le pourront en confiant à un architecte, un ingénieur ou un technologue en bâtiment le mandat d’effectuer une inspection complète et de produire un certificat de l’état de l’immeuble afin de s’assurer que l’immeuble est construit conformément aux codes de construction en vigueur, à la règlementation municipale et aux règles de l’art. Dans le cas où des vices ou malfaçons étaient découverts, le syndicat ne devra pas tarder à les dénoncer au promoteur et au plan de garantie applicable, le cas échéant, afin qu’ils apportent les corrections nécessaires.
De plus, les administrateurs devront porter une attention particulière aux budgets qui auront été mis en place auparavant par le promoteur. Un ajustement sera sans doute nécessaire pour faire face aux dépenses réelles et peut-être même pour rattraper celles qui auront été omises ou négligées par celui-ci.
Enfin, suivant le délaissement par le promoteur de son administration, le nouveau conseil d’administration du syndicat aura un droit de regard sur certains contrats que le promoteur aurait pu octroyer.
En effet, aux termes de l’article 1107 du Code civil du Québec :
« Le nouveau conseil d’administration peut, dans les 60 jours de l’élection, mettre fin sans pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l’entretien de l’immeuble ou pour d’autres services, antérieurement à cette élection, lorsque la durée du contrat excède un an. »
Ainsi, le législateur a prévu des dispositions afin de protéger les copropriétaires minoritaires lors du contrôle par le promoteur de la copropriété et d’autres également afin de permettre aux copropriétaires de prendre peu à peu en charge la gestion.
Si vous faites partie de ceux qui vivront sous peu la période de transition et l’entrevoyez avec appréhension, référez-vous à des professionnels détenant une pratique spécialisée en copropriété. Ils vous pourvoiront des conseils et toute l’information nécessaire afin que votre copropriété démarre sur des assises solides et prospères !
L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.
[1] Voir notre texte « L’achat d’une fraction de copropriété par le promoteur : les documents que vous devez vous procurer »
[2] Article 1064 C.c.Q. : « Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. »
Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 16:52
