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Les caméras en condo

Les caméras en condo

Écrit par Me Bruno Bourdelin, LL.B, J.D.
Lundi, 06 Janvier 2014 15:19

Vidéosurveillance en copropriété

Mots clé: caméras – sécurité – copropriété – clause pénale – location – confidentialité – vie privée – déclaration de copropriété

Les copropriétaires qui cherchent à se prémunir contre les vols et le vandalisme tendent à augmenter les mesures de sécurité, l’une des plus populaires et accessibles étant le recours à la vidéo-surveillance.

Aussi, au cours des dernières années, certains quartiers comme Ville-Marie, le Vieux-Montréal et le Sud-Ouest, ont vu le nombre des condos offerts en location à long et court terme augmenter de façon radicale. Il s’est avéré que la location à court terme, en particulier par l’entremise de sites tels comme airbnb, présentaient de nouveaux défis pour les syndicats de copropriété. En effet, comment faire respecter la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble à l’encontre de locataires-touristes qui ne restent que quelques semaines ou quelques mois? Il est donc alléchant pour les administrateurs qui ont le devoir de faire respecter les règlements d’immeuble de se servir des enregistrements afin d’identifier les copropriétaires et occupants en défaut. Lorsque les règlements d’immeuble contiennent des clauses pénales, le recours aux caméras de surveillance semble d’autant plus utile qu’il permettrait d’imposer une pénalité aux individus pris en défaut de violation des règlements d’immeuble!

Alternativement, la présence de caméras dans les parties communes de copropriété implique le risque de se voir filmé en tout temps dans les couloirs, les escaliers, le garage, voire la piscine, la salle de sport, la salle communautaire ou même les alentours du bâtiment. Il faut alors équilibrer le droit à la vie privée des copropriétaires et occupants de l’immeuble avec les priorités de surveillance, sécurité et de conservation de l’immeuble. Le débat revient donc à une question de conciliation entre la protection des droits individuels face à l’intérêt collectif.

1. Copropriété et expectative de vie privée

1.1 La vie privée

Le droit à la vie privée est garanti au Québec par la Charte des droits et libertés (ci-après la “Charte”) et par le Code civil du Québec (ci-après le “Code civil”).

Par son article 5, la Charte, établit que « Toute personne a droit au respect de sa vie privée”. À cet article il ajouter les articles suivants:

Art. 1 Charte: “Tout être humain a droit à la vie, ainsi qu’à la sûreté, à l’intégrité et à la liberté de sa personne.

Art. 6 Charte: “Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi.

Art. 9.1 Charte: Les libertés et droits fondamentaux s’exercent dans le respect des valeurs démocratiques, de l’ordre public et du bien-être général des citoyens du Québec.

La loi peut, à cet égard, en fixer la portée et en aménager l’exercice.”

[NOS SOULIGNEMENTS]

Quant au Code civil, il faut se reporter aux articles suivants:

Art. 3: “Toute personne est titulaire de droits de la personnalité, tels le droit à la vie, à l’inviolabilité et à l’intégrité de sa personne, au respect de son nom, de sa réputation et de sa vie privée.”

Art. 35: “Toute personne a droit au respect de sa réputation et de sa vie privée. »

Art. 36: “Peuvent être notamment considérés comme des atteintes à la vie privée d’une personne les actes suivants:

1. Pénétrer chez elle ou y prendre quoi que ce soit;

2. Intercepter ou utiliser volontairement une communication privée;

3. Capter ou utiliser une image ou sa voix lorsqu’elle se trouve dans des lieux privés;

4. Surveiller sa vie privée par quelque moyen que ce soit;

5. Utiliser son image, sa ressemblance ou sa voix à toute autre fin que l’information légitime du public;

6. Utiliser sa correspondence, ses manuscrits ou ses autres documents personnels.”

Art. 37 C.c.Q. : “Toute personne qui constitue un dossier sur une autre personne doit avoir un intérêt légitime à le faire. Elle ne peut recueillir que les renseignements pertinents à l’objet déclaré du dossier et elle ne peut, sans le consentement de l’intéressé ou l’autorisation de la loi, les communiquer à des tiers ou les utiliser à des fins incompatibles avec celles de sa constitution; elle ne peut non plus, dans l a constitution ou l’utilisation du dossier, porter autrement atteinte à la vie privée de l’intéressé ni à sa réputation.

[NOS SOULIGNEMENTS]

Il appert de ces articles que la vidéosurveillance pose un problème de coordination entre plusieurs droits garantis tant par le Code civil que par la Charte. Si le droit à la vie privée est garanti, il doit être modulé par le droit des autres copropriétaires à la sécurité et à la libre jouissance de leur propriété. À la lecture des articles 36 et 37 du Code civil, il appert que pour communiquer ou utiliser les enregistrements de personnes se trouvant dans des lieux privées, il est nécessaire d’avoir un intérêt légitime à le faire. Il faut maintenant comprendre ce qui peut constituer un intérêt légitime pour enregistrer puis utiliser et communiquer des enregistrements de vidéosurveillance en copropriété.

1.2 La vie en copropriété

Avant de comprendre ce qu’est un copropriétaire il faut se pencher sur la définition de propriétaire. L’article 947 du Code civil du Québec définit le droit de propriété comme “[…] le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi.”

Quant à la copropriété, tant divise qu’indivise, elle constitue une modalité de la propriété (1009 C.c.Q.). Alors que le droit de propriété confère au propriétaire du bien un droit exclusif d’user, de jouir et de disposer librement de celui-ci, la copropriété confère à chaque copropriétaire, ensemble et concurremment, une quote-part du droit de propriété et donc des pouvoirs qui s’y rattachent (1010 C.c.Q.). Ainsi, lorsque la copropriété est divise (à l’opposé d’indivise), le droit de propriété se répartit entre copropriétaires par fractions comprenant chacun une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.

L’étendue du droit de propriété du copropriétaire divise est ainsi libellée par l’article 1063 du Code civil du Québec:

Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.”

Ainsi, les copropriétaires constituent une collectivité appelée syndicat et recueillant 100% des droits de vote en vue d’assurer la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes et la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, en plus d’exercer toutes les opérations d’intérêt commun (1039 C.c.Q.).

En vue d’assurer l’ensemble des tâches précitées, le syndicat, par l’entremise de son conseil d’administration et de son assemblée de copropriétaires, exerce les droits et devoirs qui sont inscrits à sa déclaration de copropriété. La déclaration de copropriété, ainsi que les règlements de l’immeuble qui pourront être adoptés par le syndicat, pourront donc contenir des restrictions aux droits de propriété des copropriétaires de l’immeuble. Une limite toutefois: ces restrictions devront être justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation (1056 C.c.Q.). Monsieur le juge Forget, dans Société d’habitation et de développement de Montréal c. Bergeron, 1996 CanLII 5767 (QC CA) écrivait:

On peut sans doute soutenir que les droits des propriétaires divis sont moins étendus que ceux des propriétaires uniques: ils sont limités par la loi et par la déclaration de copropriété. Je conçois assez facilement que les droits des propriétaires divis doivent, dans certains cas, céder le pas à ceux de la collectivité, représentée par le syndicat […]”

[NOS SOULIGNEMENTS]

Il s’agit alors de comprendre, dans le cadre de l’installation de caméras de surveillance dans les parties communes de l’immeuble, où se situe l’équilibre entre (i) le droit de chaque copropriétaire à la vie privée et à la jouissance de sa propriété et (ii) le devoir pour le syndicat d’exercer les opérations d’intérêt commun tel que les opérations relatives à la sécurité des occupants de l’immeuble.

1.3 Ce que dit la jurisprudence

Dans Boivin c. Syndicat des copropriétaires Terrasse Le Jardin Durocher inc., 2011 QCCS 6110 :

  • Boivin agit en justice afin de faire annuler une décision prise en assemblée des copropriétaires d’installer des CAMÉRAS de surveillance dans les parties communes. Il se fonde sur l’article 1103 du Code civil du Québec pour prendre son recours:

Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée.

Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts”

  • Boivin se fonde sur son droit à la vie privée garanti par la Charte et le Code civil pour réclamer l’enlèvement des 6 caméras installées: 2 à l’entrée du bâtiment et 4 au garage. De plus, il avance que la vidéo-surveillance change la destination de l’immeuble.
  • C’est suite à la commission de plusieurs vols et actes de vandalisme que le syndicat décide de l’installation de caméras. Dès la construction de l’immeuble au début des années 80 il y a déjà une caméra de surveillance à l’entrée de l’immeuble, permettant à chacun des copropriétaires de savoir qui entre et qui sort de l’immeuble en regardant sur son téléviseur. Madame la juge Marie-Christine Laberge ajoute au par. 8 “Cette image est disponible 24h sur 24h. Un propriétaire pourrait passer la journée à regarder et à observer ses voisins. L’appareil d’origine connaît des ratés et ne sert que quelques années.”
  • On comprend l’intérêt du Syndicat à installer des caméras: “[…] des incidents malheureux surviennent périodiquement dans l’édifice, tel que des entrées par effraction, des personnes en état d’ébriété dormant dans le corridor, des portes de garage forcées, des dommages aux véhicules, des vitres de voiture brisées, des phares volés et on rapporte plusieurs vols dans les coffres d’autos.”
  • En 2008 survient un évènement majeur: “Les portes du garage sont forcées. Une dizaine de voitures sont endommagées, les coffres d’auto sont volés et les vitres sont fracassées. C’est la panique.” Se tient alors une assemblée générale des copropriétaires en octobre 2008 dans une atmosphère tendue.
  • Sont présents, tant physiquement que par procuration, 34 copropriétaires et seuls 3 copropriétaires sont absents. “L’ordre du jour est accepté à la majorité. Boivin vote contre. Un autre copropriétaire s’abstient […] Le vote obtenu représente un appui de 87.28% des voix.”
  • Puis, le syndicat fera adopter en 2009 une résolution visant à approuver le contrat d’installation des caméras. Celui-ci est approuvé à plus de 94%. Conséquemment, le syndicat transmettra un avis détaillé quant aux normes d’utilisation des nouvelles caméras:

1. “L’équipement de saisie des données est dans un lieu réservé et verrouillé en tout temps;

2. Le Conseil a mandaté Marcel Côté et Jean-François Papillon comme gestionnaires et unique détenteurs d’exemplaires de la clé du local;

3. L’accès aux données exige un mot de passe établi et connu seulement des deux mandataires nommés par le Conseil;

4. Les données recueillies peuvent être transférées sur un disque, mais en plein respect des points 5 et 6 ci-dessous;

5. On ne peut confier les données recueillies qu’aux autorités policières, aux fins d’identification et d’ajout à leur banque de données;

6. Le Conseil n’autorise la remise des données aux autorités policières qu’en cas de vandalisme, vol, menaces ou coups portés à une personne et autres méfaits;

7. Les mandataires sont resposnables de l’entretien du système de caméras;

8. Les données recueillies sont conservées pendant un mois;

9. En cas de démission d’un mandataire, le Conseil doit nommer immédiatement son remplaçant.

  • Dans le cadre de son analyse, Madame la juge Marie-Christine Laberge fait le parallèle avec l’arrêt Amselem de la Cour suprême du Canada, qui faisait une étude détaillée d’un autre droit de la personnalité, celui de religion, et de sa pratique dans le cadre collectif de copropriété. Madame la juge en vient à la conclusion qu’au droit à la vie privée (art. 5 Charte), soulevé par M. Boivin, s’oppose le droit des autres copropriétaires à la sûreté (art. 1 Charte) et à la jouissance paisible de leurs biens (art. 6 Charte). Or, puisqu’il n’existe pas de hiérarchie des droits et libertés fondamentales, le tribunal doit voir à les concilier.
  • Madame la juge Marie-Christine Laberge se penche ensuite sur l’affaire Shoal en Colombie-Britannique. Les caméras de surveillance installées avaient notamment pour objectif de détecter les comportements non conformes aux règlements de l’immeuble, l’inspection des bandes de surveillance par deux mandataires se faisant alors sur une base journalière. Les caméras pourront alors être conservées en vue de protéger la sécurité des résidents mais pas pour effectuer la surveillance journalière des copropriétaires et occupants.
  • Il existe aussi un débat sur la destination de l’immeuble. En cas de changement de destination de l’immeuble, le fardeau d’approbation est beaucoup plus lourd puisque c’est alors 90%+1 des voix de tous les copropriétaires qui doit être obtenu (art. 1098 C.c.Q.). Or, dans le cas en présence, Madame la juge Laberge conclut qu’il n’y a pas changement à la destination de l’immeuble par l’installation de caméras de surveillance. Une caméra était déjà présente en 1980, on ne fait que mettre à jour le système de surveillance par un système aux normes actuelles. Il ne s’agit pas de modifier la destination de l’immeuble mais la préservation de la valeur de cet immeuble: “La sécurité est une composante de la destination de l’immeuble.” Donc l’obtention du ¾ des votes de tous les copropriétaires (1097 C.c.Q.) était suffisante.
  • Sans analyser dans les détails des motifs propres aux faits de ce dossier particulier, il ressort de ce jugement que le caractère confidentiel des enregistrements et les normes d’utilisation du syndicat visant à n’utiliser les enregistrements qu’en cas de crimes ou méfaits commis au sein de l’immeuble, légitimise le recours à la vidéosurveillance. Le droit à la vie privée s’exerce dans le cadre collectif de la copropriété

2. Le mode d’approbation nécessaire pour l’installation de caméras

Les articles d’ordre public 1096, 1097 et 1098 du Code civil du Québec établissent les majorités nécessaires selon le type de décision à adopter:

1096 C.c.Q.: “Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété

1097 C.c.Q.: “Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les ¾ des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:

1. Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;

2. Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’améliorations des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;

3. La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;

4. La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions.”

1098 C.c.Q.: “Sont prises à la majorité des ¾ des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:

1. Qui changent la destination de l’immeuble;

2. Qui autorisent l’aliénation des parties communes don’t la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;

3. Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.”

 

[NOS SOULIGNEMENTS]

Il s’agit alors, pour chaque syndicat de copropriété souhaitant procéder à l’installation d’un système de surveillance, de procéder à une évaluation factuelle délicate afin de déterminer quel sera le mode d’approbation à appliquer. Il faudra notamment répondre aux questions suivantes:

  • Existe-t-il déjà un système de vidéosurveillance dans la copropriété?
  • Si oui, s’agit-il de remplacer les caméras existantes en vue d’une mise à jour ou bien d’en ajouter? Dans le premier cas, l’installation des caméras constituerait à première vue une amélioration des parties communes (1097(2) C.c.Q.)
  • Où seront situées les caméras?
  • L’installation des caméras vise-t-elle à régler un problème de sécurité dans l’immeuble? À assurer le respect de la déclaration de copropriété par les occupants de l’immeuble? À faciliter l’identification des occupants et copropriétaires fautifs afin de leur imposer les pénalités prévues par la déclaration de copropriété et les règlements?
  • Quelle est la destination de l’immeuble? L’installation des caméras est-elle conforme à la destination ou bien s’agit-il d’une décision qui change la destination de l’immeuble? (1098(1) C.c.Q.)

C’est donc une évaluation au cas par cas nécessitant une évaluation juridique spécifique qui sera nécessaire afin de déterminer quels sont les paramètres d’installation valide d’un système de vidéo-surveillance. Le Syndicat qui souhaite procéder à l’installation d’un système de vidéosurveillance devrait voir à effectuer une consultation juridique préalable afin de mettre toutes les chances de son côté dans la poursuite de son projet et de minimiser les risques d’une coûteuse contestation judiciaire.

 

Mise à jour le Mercredi, 16 Juillet 2014 19:57