| Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Mercredi, 18 Août 2010 16:11 |
RECOUVREMENT DE PLANCHER EN COPROPRIÉTÉ (CONDO)
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La déclaration de copropriété permet généralement, sous certaines conditions, au copropriétaire d’une fraction de modifier et améliorer sa partie privative.
La déclaration de copropriété peut cependant notamment restreindre les modifications et améliorations pouvant affecter la destination de l’immeuble et ses caractéristiques.
Or, parmi les éléments de la destination de l’immeuble et de ses caractéristiques sont la qualité de construction et les matériaux intrinsèques à utiliser pour assurer une libre jouissance à chaque copropriétaire de l’immeuble.
Aux termes de l’article 1056 du Code civil du Québec (C.c.Q.), il est dit :
« La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. »
[Les soulignés et caractères gras sont nôtres]
Nous lisons également aux termes de l’article 1063 C.c.Q. que :
« Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
[Les soulignés et caractères gras sont nôtres]
Le défaut d’un copropriétaire de respecter la déclaration de copropriété entraîne des conséquences : poursuite, condamnation, indemnisation, dommages-intérêts.
L’article 1080 C.c.Q. prévoit en effet que :
« Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer.
Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile relatives à la vente du bien d’autrui. »
[Les caractères gras sont nôtres]
Même si aucune plainte formelle n’est émise par un copropriétaire, le seul fait de ne pas respecter la déclaration de copropriété est, généralement, suffisant pour que le syndicat force le copropriétaire par voie légale à s’y conformer et à remettre l’unité dans son état originel. Si le refus cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat et qu’une injonction n’est pas respectée, une ordonnance pour vente de l’unité du copropriétaire peut être émise par la Cour.
C’est au syndicat, dans le cadre de sa mission de conservation de l’immeuble et de la sauvegarde des intérêts de la collectivité des copropriétaires, d’agir à l’encontre d’un copropriétaire qui ne respecterait pas une stipulation de la déclaration de copropriété.
Il est énoncé à l’article 1039 C.c.Q. :
« La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.
Elle prend le nom de syndicat. »
[Les soulignés sont nôtres]
Le syndicat, en cas de négligence, de refus ou d’omission d’agir, pourrait être poursuivi en dommages-intérêts dans le cas où un copropriétaire effectuerait des travaux illégaux dans sa partie privative, tel un remplacement du revêtement de sol ayant pour effet d’amoindrir, d’altérer la qualité d’insonorisation (bruits d’impacts, bruits aériens) et causerait une perte de jouissance à un autre copropriétaire.
Il est une vérité de La Palice que rien n’équivaut, actuellement, à un tapis et un bon sous-tapis en matière d’insonorisation entre deux (2) unités. Or, s’il est prévu aux termes de votre déclaration de copropriété que (1) seuls des tapis sont permis ou (2) que le nouveau revêtement cause un dommage à un copropriétaire ou (3) un trouble de jouissance autre qui excède les « limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux »[1], vous devez vous y conformer.
Ceci mentionné, certaines déclarations de copropriété (à l’origine ou par un acte d’amendement publié au Registre foncier du Québec) permettront les revêtements de sol dur tout en imposant des règles techniques, des contrôles et expertises, à la charge du copropriétaire, afin de rencontrer les critères qui y seront prévus.
S’il est possible de faire modifier ou d’établir de nouvelles stipulations au Règlement de l’immeuble et à l’acte constitutif de copropriété, attention cependant de ne pas affecter les parties communes et à la destination de l’immeuble.
L’article 1097 C.c.Q. prévoit en effet que :
« Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:
1° Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;
2° Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;
3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions. »
[Les caractères gras et soulignés sont nôtres]
Plus encore, si les changements désirés doivent affecter la destination de l’immeuble (la qualité acoustique des matériaux des parties communes, par exemple) :
Article 1098 C.c.Q. :
« Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:
1° Qui changent la destination de l’immeuble;
2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif. »
[Les caractères gras et soulignés sont nôtres]
IMPORTANT : Pour les déclarations de copropriété antérieures à 1994, l’unanimité sera parfois exigée pour modifier la destination de l’immeuble.[2]
La jurisprudence fleurit d’affaires relatives à des problèmes se rapportant aux remplacements du revêtement de sol effectués dans des parties privatives.
Soyez donc extrêmement prudent avant de poser (copropriétaires) ou d’autoriser (administrateurs du syndicat) un nouveau plancher dans une unité.
La déclaration de copropriété encadre généralement les droits des copropriétaires en regard, entre autres, des aménagements intérieurs qu’ils peuvent ou ne peuvent pas faire à leurs parties privatives puisque ceux-ci ont généralement un impact direct et important sur la qualité de vie des occupants de l’immeuble. À titre de copropriétaire, vous devez avoir le souci de vous y conformer.
Pour leur part, les administrateurs doivent dénoncer le non-respect du règlement par écrit au copropriétaire fautif en faisant preuve de diplomatie et lui laisser un délai raisonnable pour corriger la situation, s’il a déjà fait les travaux. S’il ne s’exécute pas, aucun choix : des procédures (même d’urgence ou conservatoire) devront être entamées par le syndicat dans l’intérêt de la collectivité des copropriétaires. C’est son obligation.
Si ni le copropriétaire fautif ne remédie à la situation ni le syndicat ne procède contre lui, le copropriétaire, en subissant un préjudice, peut agir en injonction et en dommages contre le syndicat et le copropriétaire fautif.
Transgresser la déclaration de copropriété coûte cher aux copropriétaires délinquants et au syndicat qui ne remplirait pas ses obligations d’assurer la jouissance des copropriétaires bafoués dans leur droit. Il est essentiel que la justice et l’équité règnent au sein d’une copropriété.
Pour ces motifs, il est donc primordial pour un syndicat de copropriété de démontrer, dès qu’un cas se présente, que le non-respect de la déclaration de copropriété n’est pas toléré. À défaut, un précédent sera créé et, effet d’entraînement, d’autres copropriétaires contreviendront généralement à leur tour à la déclaration de copropriété (sur cet aspect ou un autre). Le syndicat perdra alors le contrôle ou le requerrera de façon coûteuse.
L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.
[1] Article 976 C.c.Q.
[2] Article 53 LRNCCQ. :
« La copropriété divise d’un immeuble établie avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle est régie par cette loi.
La stipulation de la déclaration de copropriété qui pose la règle de l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble est toutefois maintenue, malgré l’article 1101 du nouveau code.
Est également maintenue, malgré l’article 1064 du nouveau code, la stipulation de la déclaration de copropriété qui fixe la contribution aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble suivant les dimensions de la partie privative de chaque fraction. »
Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 17:31
