| Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Mardi, 22 Février 2011 12:30 |
MODIFICATIONS ET AJOUTS À VOTRE DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ
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La déclaration de copropriété dicte les règles à suivre que tous (copropriétaires, locataires et occupants) se doivent de respecter. Par ailleurs, elle n’est pas statique. Une déclaration de copropriété est évolutive : elle peut, au fur et à mesure et selon les besoins de la copropriété, faire l’objet d’ajouts, précision ou mise à jour.
En effet, l’assemblée des copropriétaires, suivant un certain protocole et à certaines conditions, a le pouvoir d’adopter de nouveaux règlements d’immeuble, de modifier ceux-ci ou d’amender l’acte constitutif de la déclaration de copropriété dans le but de mieux encadrer les droits et obligations du syndicat et des copropriétaires.
À certaines conditions, l’état descriptif des fractions pourra également être modifié (articles 1097 et 1102 du Code civil du Québec).
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I. CE QUI PEUT SE RÈGLEMENTER
La déclaration de copropriété comprend trois (3) parties :
1) l’acte constitutif de copropriété;
2) le règlement de l’immeuble;
3) l’état descriptif des fractions.
1) L’Acte constitutif
Aux termes de l’article 1053 C.c.Q. il y est édicté ceci :
« L’acte constitutif de copropriété définit la destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes.
Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l’établir, la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires. »
[Les caractères gras et soulignés sont nôtres]
2) Le Règlement d’immeuble
Aux termes de l’article 1054 C.c.Q., il est mentionné que :
« Le règlement de l’immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété.
Le règlement porte également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes. »
[Les caractères gras et soulignés sont nôtres]
3) L’état descriptif des fractions
Aux termes de l’article 1055 du Code civil du Québec :
« L’état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble.
Il contient aussi une description des droits réels grevant l’immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s’y greffent. »
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II. LIMITES ET MODIFICATIONS DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ
Lors de l’établissement de conventions, un équilibre est de mise entre les droits individuels et l’intérêt de la collectivité. En effet, aux termes de l’article 1056 du Code civil du Québec :
« La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. »
[Les caractères gras et soulignés sont nôtres]
De plus, aux termes de l’article 1060 du Code civil du Québec :
« La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, sont présentées au bureau de la publicité des droits. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l’immeuble, il suffit qu’elles soient déposées auprès du syndicat.
Le cas échéant, l’emphytéote ou le superficiaire doit donner avis de l’inscription au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire. »
[Les caractères gras et soulignés sont nôtres]
En parcourant de nombreuses déclarations de copropriété, nous avons constaté que les conventions les plus populaires se rapportent à :
- les restrictions en regard des animaux domestiques; [1]
- la couleur des accessoires extérieurs; [2]
- les auvents, barbecues, antennes, enseignes, cordes à linge, permis ou pas;
- le type de revêtement de sol permis dans les parties privatives; [3]
- les procédures de location de salles pour la tenue de réunions ou d’assemblées;
- les règlements et heures d’opérations de la piscine;
- l’utilisation des places de stationnement[4] et de casiers de rangement;
- la location d’unité d’habitation, ses restrictions; [5]
- l’exercice d’une profession libérale, permise ou pas;
- le paiement des charges communes, les modalités de paiement; [6]
- les procédures de recouvrement; [7]
- le bruit. [8]
Ainsi, comme nous le constatons, les modifications à l’acte constitutif de copropriété et au règlement d’immeuble ont généralement pour but d’assurer une saine qualité de vie au sein de la copropriété et de régir les usages permis ou défendus.
1) Clauses pénales et sanctions
Aux termes de l’article 1622 C.c.Q. :
« La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n’exécuterait pas son obligation.
Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l’exécution et la peine, à moins que celle-ci n’ait été stipulée que pour le seul retard dans l’exécution de l’obligation. »
Or, certaines déclarations de copropriété sont silencieuses quant aux sanctions (amendes ou autres) pour les non-respects à la déclaration. Pourtant, pareilles sanctions sont plus qu’utiles pour prévenir le recours à des procédures coûteuses, telle l’injonction. Le lecteur comprendra alors aisément pourquoi, en l’absence de clauses pénales, un syndicat hésiterait ou même tolérerait une situation et ne respecterait pas ses devoirs de faire respecter la déclaration de copropriété (alors que ce n’est pas un choix mais une obligation par le syndicat de faire respecter celle-ci).
En vue de faciliter la tâche du syndicat dans son devoir de veiller au respect de la déclaration de copropriété, il est donc sage et utile de prévoir des stipulations supplémentaires et des mesures coercitives palliatives avant d’en arriver à ce point.[9]
Cependant, une gradation des actions est de mise.
Par exemple, il peut être prévu, en cas de manquement par un copropriétaire aux dispositions de la déclaration de copropriété, un protocole tel que :
– Intervention personnelle initiale, avertissement verbal au copropriétaire délinquant afin de faire cesser le trouble de jouissance dans l’immeuble, la dérogation ou le préjudice;
– Lettre écrite dénonçant officiellement l’infraction en cas de refus du copropriétaire de se conformer;
– Émission d’une amende suite au défaut injustifié du copropriétaire de se conformer à l’avis de dénonciation; [10]
– Convocation d’une réunion du conseil d’administration pour adoption des résolutions et mandats requis pour agir juridiquement à l’encontre du copropriétaire délinquant;
– Transmission d’un mandat à un conseiller juridique par le conseil d’administration pour l’émission d’une mise en demeure formelle et, le cas échéant, pour entreprendre des procédures judiciaires contre le délinquant.
Des clauses pénales, graduant les sanctions, devront être prévues pour pallier aux contraventions aux conventions prévues aux termes de la déclaration de copropriété.
Si aucune sanction n’est prévue à votre déclaration de copropriété ou que vous voudriez prévoir certaines dérogations en certains cas, consultez votre conseiller juridique afin de voir à la préparation et la confection des résolutions requises à l’Acte constitutif et/ou au Règlement de l’immeuble, puis à leur publication le cas échéant.
Assurez-vous toutefois de ne pas être abusif dans les clauses pénales imposées:
« Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il a subi.
Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l’exécution partielle de l’obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive. »
– Art. 1623 C.c.Q.
« La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. »
– Art. 1056 C.c.Q.
« Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. »
– Art. 1103 C.c.Q.
Une clause pénale devrait donc être proportionnelle au dommage causé et être révisée ponctuellement pour l’adapter, par exemple, à l’inflation.
Assurez-vous également de ne pas être trop permissif et de respecter les majorités requises pour les assouplissements que vous comptez faire à la déclaration de copropriété :
« Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:
1° Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;
2° Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;
3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions. »
– Art. 1097 C.c.Q.
« Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:
1° Qui changent la destination de l’immeuble;
2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif. »
– Art. 1098 C.c.Q.
« Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. »
– Art. 1103 C.c.Q.
« Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. »
– Art. 976 C.c.Q.
« Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
– Art. 1063 C.c.Q.
« Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer. »
– Art. 1080 C.c.Q
2) Les intérêts
Réviser le taux d’intérêt à la hausse prévu à la déclaration de copropriété, sur les paiements de charges communes en souffrance, aura très souvent un effet dissuasif sur les indisciplinés qui ne payent pas leurs charges communes à temps. Le défaut de payer ses charges communes constituera un « prêt » cher payé pour les contrevenants. Consultez pour déterminer le meilleur taux applicable à la condition des créances de votre syndicat.
3) L’adoption de nouvelles clauses et stipulations
Il peut s’avérer très complexe de faire la distinction entre ce qui doit être prévu à l’Acte constitutif et ce qui doit se retrouver au Règlement de l’immeuble. Cela l’est davantage pour les déclarations de copropriété publiées avant 1994, soit sous l’égide du Code civil de Bas-Canada. C’est pourquoi, il est recommandé de consulter un professionnel en cas de doute.[11]
4) Comment règlementer
Généralement, l’Acte constitutif de la déclaration de copropriété établira le principe qui régira la vie en copropriété et qui a un caractère plus permanent.
Le Règlement de l’immeuble, traitant plus des dispositions d’ordre pratique et un peu plus usuel, précisera et encadrera le quotidien des copropriétaires. Il prévoira les règles relatives à la jouissance, l’usage et l’entretien des parties privatives et communes, au fonctionnement et à l’administration de la copropriété et à la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.
Tel que le prévoit les termes de l’article 1060 C.c.Q. (précité), un règlement d’immeuble est modifié suite à un vote de l’assemblée des copropriétaires à la majorité simple (art. 1096 C.c.Q.). Il doit de plus être consigné par écrit et déposé au registre du syndicat.
Il est également très important d’aviser sans délai les locataires et occupants lors de la mise en vigueur d’un nouveau règlement. Un exemplaire au règlement et des modifications apportées doit leur être remis pour leur être opposable (article 1057.C.c.Q.).
Par ailleurs, selon les termes des articles 1059 et 1060 C.c.Q. (précités), toute modification à l’Acte constitutif doit être approuvé par l’assemblée des copropriétaires à la majorité des copropriétaires représentant le ¾ des voix de tous les copropriétaires (art. 1097 C.c.Q.), et être notariée et publiée au Registre foncier du Québec.
En effet, on peut lire à l’article 1059 C.c.Q. :
La déclaration de copropriété doit être notariée et en minute ; il en est de même des modifications qui sont apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions.
La déclaration doit être signée par tous les propriétaires de l’immeuble, par l’emphytéote ou le superficiaire, le cas échéant, ainsi que par les créanciers qui détiennent une hypothèque sur l’immeuble ; les modifications sont signées par le syndicat. »
[Les soulignés sont nôtres]
De plus, aux termes de l’article 1097 C.c.Q. il y est dit :
« Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les ¾ des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent :
1° Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat ;
2° Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux ;
3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions ;
4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions. »
[Les caractères gras sont nôtres]
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Bien qu’il soit important de se prémunir ou de modifier de telles conventions à votre déclaration de copropriété, encore faut-il être prêt à en faire son application de façon constante et uniforme. C’est là un art de gestion, d’administration et d’obligation qui fera l’objet de nombreux futurs textes sur le sujet.
Bonnes modifications à votre déclaration de copropriété !
L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.
[1] Dans les parties communes et les parties privatives, décrire ce qui est considéré comme un animal « nuisible ». Voir notre texte sur « Les animaux en copropriété ».
[2] Afin d’assurer une uniformisation de l’aspect extérieur de l’immeuble.
[3] Si les revêtements de sols durs ne sont pas interdits, il peut être exigé toutefois que les matériaux utilisés atteignent un certain niveau (précisé) d’insonorité (ex. minimum 55 FIIC ou +). Le recours à un acousticien peut aussi être exigé lors des travaux de même que sa certification (art. 1096 C.c.Q.). Voir notre texte : «Recouvrement de plancher en copropriété».
[4] Ex : réservation de certaines places de stationnement exclusivement aux visiteurs, limite de place de stationnement par unité d’habitation.
[5] Il peut être prévu de limiter le nombre de parties privatives pouvant être mis en location dans l’acte constitutif (art. 1097 alinéa 4 C.c.Q.). Les locations à courts termes peuvent également être interdites.
[6] Il peut être exigé des paiements mensuels, trimestriels ou même une série de douze (12) chèques postdatés et datés du 1er jour de chaque mois, par exemple.
[7] Prévoir des frais d’administration et d’intérêts pour paiement en retard.
[8] Garder la même qualité acoustique lors de modification à sa partie privative, et règles de bon voisinage.
[9] Il est aussi à prévoir certaines dérogations possibles.
[10] La déclaration de copropriété devra comporter une clause à cet effet, décrivant les diverses amendes possibles selon la gravité et le nombre de récidive. À défaut, une modification à la déclaration de copropriété s’avèrera nécessaire.
[11] Nous vous invitons à lire notre texte « Déclaration de copropriété antérieure à 1994 – Toujours d’actualité ou caduque ? »
Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 16:48
