514-277-1175

Promesse d’achat et décès du promettant

Promesse d’achat et décès du promettant

Écrit par Me Bruno Bourdelin, LL.B, J.D.
Lundi, 07 Janvier 2013 13:38

Le décès du promettant emporte-t-il caducité de sa promesse ?

Contactez l’auteur: b.bourdelin@fisetlegal.com

Il peut arriver qu’une partie à une vente (c.-à-d. acheteur ou vendeur) vienne à décéder avant qu’il n’y ait eu vente (c.-à-d. que le titre de propriété ne soit transmis à son cocontractant).

La promesse ainsi contractée entre le défunt et son cocontractant est-elle transmise à la succession ?

I. Le cas du décès se produisant avant l’acceptation de l’offre

Exemple 1 : Pierre propose à Jean de lui acheter sa maison ou condominium pour 100 000$. Jean décède avant d’accepter l’offre de Pierre. La succession de Jean peut-elle accepter l’offre de Pierre ou celle-ci est-elle devenue caduque ?

Pour répondre à cette question, il s’agit de se référer à l’article 1392 du Cide civil du Québec qui énonce :

« […] Le décès ou la faillite de l’offrant ou du destinataire de l’offre, assortie ou non d’un délai, de même que l’ouverture à l’égard de l’un ou de l’autre d’un régime de protection, emportent aussi la caducité de l’offre, si ces causes de caducité surviennent avant que l’acceptation ne soit reçue par l’offrant. »

Selon cet article, l’offre de Pierre à Jean sera devenue caduque suite au décès de Jean. Il est à noter que la conclusion serait la même si Jean était l’offrant.

II. Le décès après acceptation de l’offre

L’alinéa 2 de l’article 1392 du Code civil du Québec ne traite que de l’offre non encore acceptée. Faut-il conclure qu’a contrario l’offre qui fut acceptée après le décès de l’un des co-contractants sera transmise à la succession, forçant ainsi celle-ci à exécuter le contrat ?

Oui. L’offre qui fut acceptée constitue une promesse de contracter au sens de l’article 1396 du Code civil du Québec. Même si la promesse n’équivaut pas au contrat envisagé (i.e. l’acte de vente), il n’en reste pas moins qu’il s’agit d’un contrat. Or, l’article 1441 du Code civil du Québec spécifiée : « Les droits et obligations résultant du contrat sont, lors du décès de l’une des parties, transmis à ses héritiers si la nature du contrat ne s’y oppose pas. »

Il faut conclure que dans l’éventualité où Jean serait décédé après acceptation de l’offre de Pierre, soit une fois que la promesse fut conclue, cette promesse devrait être respectée par la succession de Jean et la maison ou condo devrait être vendue selon les conditions affichées à la promesse, soit au prix de 100 000$ tel que mentionné préalablement. La succession de Jean ne saurait se dégager des obligations du défunt quelle que soit son opinion quant à la nature de la transaction ou quant au prix offert en considération[1].

Une distinction doit toutefois être faite quant à la promesse. Nous avons vu dans le cadre de l’offre que le décès de l’une des parties rendait l’offre systématiquement caduque. Cette situation est différente dans le cadre de la promesse d’achat puisque le contrat est transmis à la succession et qu’il n’y a donc pas caducité. La question qui se pose est donc de savoi si la promesse est bilatérale ou unilatérale. Dans notre exemple précédent, si Pierre a signé une promesse d’achat mais que Jean, défunt, n’a pas encore signé de promesse de vente en retour, la succession de Jean profite alors d’une option d’accepter ou non la promesse de Pierre sans être elle-même obligée de s’exécuter.

La promesse, même si elle n’est pas devenue caduque, n’engagera pas la succession de Jean puisque celui-ci ne s’est pas lui-même engagé à vendre.

Si, au contraire, Pierre était décédé après avoir signé la promesse d’achat, sa succession devrait alors se plier à la volonté de Jean qui profite de l’option.

L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.

[1] Un bémol toutefois si la succession nourrit des doutes quant à la capacité de contracter du défunt au moment de la signature de la promesse. La capacité de contracter se présumant, la succession aura toutefois à renverser la présomption.

 

Mise à jour le Vendredi, 15 Août 2014 15:47

À PROPOS DE FISET LÉGAL

FISET LÉGAL inc. est un cabinet d’avocats situé à Montréal et spécialisé en droit immobilier et en litige commercial. Nous sommes plus particulièrement actifs en droit de la copropriété et en droit de la construction.

Nous représentons un grand nombre de syndicats de copropriété et de copropriétaires situés sur l’île de Montréal et ses environs. Nous fournissons aussi des conseils juridiques récurrents à nos clients et à leurs gestionnaires dans le cadre de leurs mandats dans les domaines du droit immobilier, du droit de la copropriété et du litige commercial.

Notre cabinet est capable d’intervenir tant le cadre des dossiers d’envergure que dans des dossiers plus simples. Nous adaptons les solutions offertes et nos services à chaque cas.

NOS COORDONNÉES

  1175 Bernard Ouest, Bureau 301
Outremont, QC H2V 1V5

  514-277-1175
  514-277-1172

NOS EXPERTISES

Droit de la copropriété
Vices cachés
Droit de la construction
Droit immobilier
Litiges commerciaux
Baux commerciaux
Médiation et arbitrage
Droit civil

CONTACTEZ-NOUS

Votre nom (requis)

Votre courriel (requis)

Sujet

Votre message