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Renonciation d’avance au vote à majorité spéciale pour modifier la déclaration de copropriété

Renonciation d’avance au vote à majorité spéciale pour modifier la déclaration de copropriété

La Cour supérieure s’est récemment questionnée quant à la validité des modifications à la déclaration de copropriété de la phase 1 dans le cadre de l’établissement d’une copropriété par phases[1].

Suite à la constitution, le 8 août 2007, de la phase 1 et de l’inscription de la déclaration de copropriété initiale, le promoteur vient à faire adopter en assemblée par simple majorité une résolution l’habilitant « à signer au nom du syndicat tout document nécessaire visant à donner plein effet à la déclaration de copropriété et aux modifications à survenir ».

En vertu de cette résolution, le promoteur effectuera plusieurs modifications, dont une majeure visant à ajouter les lots correspondants à la phase 2 (à construire) et remaniant l’ensemble de la quote-part de chaque lot dont celle de la phase 1.

La question est donc de déterminer si la résolution conférant plein pouvoir au promoteur est valide et si les actes effectués conséquemment à ladite résolution peuvent être annulés.

« [36] En temps normal, tout amendement de l’acte de copropriété doit être approuvé par un vote de 75% des copropriétaires (article 1097 C.c.Q.). Dans le cas d’espèce, seuls 64% des copropriétaires ont voté en faveur de l’amendement. Cependant, la défenderesse et le mis-en-cause font valoir que la renonciation signée par chaque copropriétaire au moment rend un tel vote non nécessaire.

[37] Le Syndicat cite entre autres la décision de la Cour suprême du Canada dans Garcia Transport Ltee c. Cie Royal Trust :

(…)

« Il est maintenant acquis que la partie qui bénéficie de la protection d’une loi d’ordre public économique de protection peut y renoncer. Cependant, cette renonciation ne peut être anticipée. Elle ne peut avoir lieu que lorsque le droit que cette loi accorde est né et peut être exercé en toute connaissance de cause, (…) « 

[38] À tout moment pertinent à cette cause, le principe de droit édicté par l’article 9 C.c.Q. s’applique : selon ce principe, la volonté ne peut pas déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

[39] Ainsi, la question que soulève le Syndicat n’est pas celle du droit des copropriétaires de renoncer à leur droit de vote en cas de tout amendement de la déclaration de copropriété, mais plutôt celle de savoir quand et sur la base de quelle connaissance les copropriétaires peuvent renoncer à ce droit d’ordre public économique de protection.

(…)

[46] La doctrine et la jurisprudence reconnaissent, entre autres, que les articles 1101 et 1097 sont d’ordre public. Ainsi, « […] le législateur est venu s’assurer que les déclarations de copropriété ne puissent en aucun cas prévoir des dispositions relativement à la prise de décision des copropriétés qui ne serait pas conforme aux articles 1101 et 1097 du Code civil du Québec. »

[47] Ainsi, considérant qu’elle est entachée de vices majeurs, il faut conclure à la nullité de la résolution adoptée le 1er juillet 2008. »

Le tribunal n’interdit donc pas tout type de renonciation à la tenue d’un vote à majorité spéciale en cas de modification à la déclaration de copropriété. Le test est de déterminer si les copropriétaires que l’on fait renoncer à leurs droits, ont été capables, au moment de donner leur consentement, (1) de connaître la nature du droit auquel ils renonçaient et (2) d’arbitrer et de faire un choix entre les avantages de la renonciation et la protection que lui confère le vote à majorité spéciale.

L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.


[1] Le Martingal c. 6647821 Condo inc., No 500-17-066439-111

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