DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ – RAPPEL SUR LES PARAMÈTRES DE LA VALIDITÉ D’UNE CLAUSE PÉNALE POUR LE PAIEMENT DES HONORAIRES D’AVOCAT
Un jugement récent[1] rappelle succinctement les paramètres de validité d’une clause de paiement des honoraires d’avocat dans une déclaration de copropriété.
Dans cette cause, le copropriétaire en défaut de payer ses charges de copropriété soulevait ne pas avoir les moyens de payer les honoraires d’avocat pourtant prévus dans la déclaration de copropriété pour fins du recouvrement des charges dues à son syndicat.
[8] Quant aux honoraires et débours extrajudiciaires, il allègue ne pas avoir les moyens de les payer, et demande au Tribunal de tenir compte, pour décider de l’opportunité d’accorder le montant réclamé, du fait qu’il a de faibles revenus de retraite.
[…]
[81] La Cour d’appel, dans l’affaire Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte ltée), a tranché en faveur de la validité des clauses de plus en plus répandues qui prévoient le remboursement des honoraires et débours extrajudiciaires.
Après avoir cité les propos de la Cour d’appel dans l’arrêt Groupe Van Houtte quant au pouvoir de contrôle judiciare des clauses pénales, Madame la juge Magali Lewis, j.c.q., s’exprime ainsi :
[83] Suivant en cela l’enseignement de la Cour d’appel, notre cour n’a pas hésité à appliquer les clauses pénales de copropriété relatives au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires, les déclarations de copropriété étant assimilées à des contrats.
[84] Dans l’affaire qui nous occupe, la clause adoptée par l’assemblée des copropriétaires est claire et précise, et a dûment été portée à la connaissance du défendeur qui a choisi de persister dans sa contestation non fondée.
[…]
[95] La clause de pénalité de la déclaration de copropriété relative aux honoraires et débours extrajudiciaires est valide, et le Tribunal est convaincu que son application est nécessaire en l’instance pour inciter le défendeur à cesser ses manœuvres qui causent du tort à la copropriété et à tous les copropriétaires qui doivent assumer les frais de ses inconduites.
Lors de son analyse de la validité de la clause pénale pour honoraires d’avocat, la Cour du Québec a donc considéré 3 critères:
1. La clause doit être claire et précise. Dans les faits de l’affaire, la clause était libellée ainsi:
ARTICLE 90.1.7 Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d’un avocat sont retenus par le Syndicat suite à un défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la Déclaration de copropriété, y compris quant aux paiements dus par un copropriétaire au Syndicat en vertu de la Déclaration de copropriété, sont à la charge de ce copropriétaire sauf dans les cas où :
ARTICLE 90.1.7.1 suite à des procédures judiciaires, un jugement final rejette en totalité la demande du Syndicat;
ARTICLE 90.1.7.2 suite à des procédures judiciaires auquel le Syndicat est partie, un jugement final mitige les honoraires et déboursés extrajudiciaires qui doivent être payés par le copropriétaire en défaut.
ARTICLE 153.1 (…) les niveaux de pénalités suivants s’appliqueront :
Niveau 1 : 1ère offense : 50,00 $/jour
(…)
2. La clause a été dûment portée à la connaissance du copropriétaire qui a choisi de persister dans son action;
3. Le Tribunal est convaincu que son application est nécessaire pour inciter le copropriétaire en défaut à cesser ses manoeuvres qui causent du tort à la copropriété et à tous les copropriétaires qui doivent assumer les frais de ses inconduites. Cette conclusion reprend l’esprit de l’article 1039 du Code civil du Québec et établissant le devoir du syndicat d’agir en vue de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.
[1] Syndicat de la coprorpiété Le Relais seigneurial – Phase II c. Gaudreault, 2014 QCCQ 9304
