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vices cachés et clauses d’exonération

vices cachés et clauses d’exonération

QU’EST-CE QU’UNE CLAUSE EXONÉRATOIRE DE GARANTIE LÉGALE ET COMMENT SE DISTINGUENT-ELLES LES UNES DES AUTRES ?

Contactez l’auteur: b.bourdelin@fisetlegal.com

Les clauses exonératories de garantie légale sont des clauses contenues à un contrat de vente et ayant érilsour effet de diminuer les termes de la garantie légale ou de l’exclure totalement.

Diverses clauses usuelles sont intégrées aux promesses et aux contrats de vente sans que les parties ne sachent toujours faire la différence d’une formulation à une autre.

1.L’absence de clause exonératoire

En l’absence de clause exonératoire de garantie légale, celle-ci s’applique sans restrictions[1]. En effet, il n’est pas nécessaire d’inclure une clause de garantie légale pour garantir la qualité du bien vendu. Nous vous référons à notre article Qu’est-ce que la garantie légale contre les vices cachés ? Pour comprendre l’étendue de cette garantie et son applicabilité selon que le bien est atteint d’un vice caché ou d’un vice apparent.

2.La clause limitative ou exonératoire

L’article 1732 du Code civil du Québec indique in fine que « le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels ». Il faut comprendre de cette rédaction que quel que soit le libellé de la clause exonératoire ou limitative incluse dans le contrat entre le vendeur et l’acheteur, celle-ci ne pourrait avoir pour effet de couvrir le dol du vendeur, soit l’acte par lequel il a cherché à cacher le vice ou ne l’a pas dénoncé à l’acheteur alors qu’il en connaissait l’existence. Ainsi, le vendeur qui a inclus une clause « sans garantie légale » au contrat sera tenu responsable du vice dont il avait connaissance et qu’il n’a pas dénoncé.

3. La clause d’acceptation du bien

Cette clause se libelle généralement comme ceci « le bien est vendu tel que vu » ou comme cela « l’acheteur déclare avoir examiné le bien et en être satisfait »[2].

Quoique valides, ces clauses ont peu d’effet. Elles sont généralement interprétées par les Cours de justice comme une déclaration de l’acheteur à l’effet qu’il n’a trouvé aucun vice apparent.

Ce type de clause ne prive pas l’acheteur de ses recours en regard des vices cachés affectant l’immeuble et n’entraîne donc ni limitation ni exonération à la garantie légale contre les vices cachés.

4. La clause « sans garanties légales »

Cette clause vise à éliminer la garantie relative aux vices cachés qui affectent l’immeuble. Un bémol toutefois, cette clause n’exonère pas le vendeur pour le vice qu’il n’a pas dénoncé alors qu’il en connaissait l’existence ou encore qu’il a dissimulé de son acheteur.

Cette clause reçoit une application particulière lorsque le vendeur est un professionnel en raison de la présomption de connaissance du vice contenue à l’article 1729 du Code civil du Québec :

« En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. »

5. La clause de risques et périls

La clause de « risques et périls » est une clause exonératoire particulière puisqu’elle exonère le vendeur de garantir le bien pour le vice dont il connaissait l’existence et qu’il n’a pas dénoncé à son acheteur. L’omission non dolosive sera donc couverte par cette clause:

(…) En effet, la réticence, pour être dolosive, doit impliquer la volonté de tromper; une telle volonté ne peut se concevoir si celui qui se tait, bien que consciemment, le fait en pensant, soit que le cocontractant est au courant du sujet non dévoilé, soit que ce sujet est sans intérêt réel pour lui; bref, la réticence de bonne foi ne tombe pas sous l’empire de l’article 1401. Une telle « réticence » n’est pas constitutive de dol. (…)[3].

Toutefois, la vente, même faite aux risques et périls de l’acheteur, reste régie par les règles générales des contrats dont en particulier celles relatives au devoir de bonne foi.

L’acheteur, afin de bénéficier de la garantie légale, devra prouver que le vice était caché, connu du vendeur, mais aussi que le vendeur a non seulement omis de déclarer la présence du vice dont il connaissait l’existence mais qu’il l’a dissimulé. Le fardeau de preuve qui incombe alors au vendeur est très lourd.

L’alinéa 2 de l’article 1733 du Code civil du Québec spécifie toutefois que le vendeur professionnel ne saurait bénéficier de cette protection. Le vendeur professionnel ayant inclus une clause de risques et périls dans l’acte de vente devra donc répondre de la garantie légale s’il a omis de dénoncer le vice dont il avait connaissance ou qu’il était présumé connaître.

Ici aussi, la présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel, telle que contenue à l’article 1729 du Code civil du Québec, trouve application.

L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.


[1] 1716 C.c.Q.

[2] Pierre-Gabriel JOBIN, La vente, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2001, p. 252

[3] D. LLUELLES et B. MOORE, préc., note 4, p. 313, par. 625.

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