VOTE AUX ASSEMBLÉES DES COPROPRIÉTAIRES – LES MAJORITÉS REQUISES
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L’assemblée des copropriétaires constitue un organe décisionnel, à laquelle, en tant que copropriétaire, par l’exercice de leurs droits de vote, ceux-ci participent aux prises de décisions collectives de la copropriété.
Aux termes du Code civil du Québec et de la déclaration de copropriété sont prévues des dispositions précises en ce qui concerne le vote en assemblée.
Il est important que les majorités requises soient respectées lors des votes aux assemblées des copropriétaires au risque que les décisions qui en découlent soient déclarées nulle par la Cour lors de poursuites judiciaires.
En copropriété, lors de la prise de décision, le décompte des votes peut s’avérer fort complexe : certaines décisions nécessitent d’obtenir la majorité du nombre de voix que détiennent chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction, d’autres les trois-quarts (3/4) ou même quatre vingt dix pour cent (90%) des voix, cumulés à un nombre de copropriétaires détenant parfois une majorité simple, parfois les trois-quarts (3/4) de ceux-ci, en nombre de personnes présentes ou représentées.
L’article 1090 du Code civil du Québec prévoit que chaque copropriétaire détient un nombre de voix correspondant à la valeur relative de sa fraction et que les indivisaires d’une même fraction exercent leurs droits de vote selon la part qui est la leur dans l’indivision.
Lors de certains votes, le Code civil du Québec impose, aussi, certaines réductions de voix aux copropriétaires et au promoteur dont il faut tenir en compte :
COPROPRIÉTAIRES :
Article 1091 C.c.Q. :
« Lorsqu’un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d’un nombre de voix supérieur à la moitié de l’ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée. »
PROMOTEUR :
Article 1092 C.c.Q. :
« Le promoteur d’une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60% de l’ensemble des voix des copropriétaires à l’expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d’inscription de la déclaration de copropriété.
Ce nombre est réduit à 25% par la suite. »
Article 1093 C.c.Q. :
« Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l’intention de l’habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande. »
[Les soulignés sont nôtre]
Article 1099 C.c.Q. :
« Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, en application de la présente section, le total des voix des copropriétaires est réduit d’autant pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre et en voix. »
Il est également stipulé à l’article 1094 du Code civil du Québec qu’un copropriétaire n’assumant pas ses charges communes et/ou fonds de prévoyance depuis plus de trois (3) mois est privé de son droit de vote.
Voyons maintenant les différentes majorités requises et leur application :
EXIGENCE : MAJORITÉ SIMPLE
En général, les décisions sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés [décision sur l’administration (de la compétence de l’assemblée) prévue à la déclaration de copropriété, modifications et ajouts au règlement d’immeuble, élection des administrateurs, erreur matérielle, etc.).
Article 1096 C.c.Q. :
« Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »
Cependant, pour des sujets précis ayant des répercussions plus sérieuses sur les copropriétaires et la copropriété, des majorités qualifiées sont prévues :
EXIGENCE : DOUBLE MAJORITÉ
Article 1097 C.c.Q. :
« Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:
1° Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;
2° Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;
3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions. »
EXIGENCE : DOUBLE MAJORITÉ SPÉCIALE OU EXTRAORDINAIRE
Article 1098 C.c.Q. :
« Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:
1° Qui changent la destination de l’immeuble;
2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif. »
Article 1108 C.c.Q. :
« Il peut être mis fin à la copropriété par décision des 3/4 des copropriétaires représentant 90% des voix de tous les copropriétaires.
La décision de mettre fin à la copropriété doit être consignée dans un écrit que signent le syndicat et les personnes détenant des hypothèques sur tout ou partie de l’immeuble. Cette décision est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives. »
Attention : Des décisions aux termes de l’article 1097 C.c.Q. trouveront également application de par l’article 1098 C.c.Q. lorsqu’elles viendront à affecter la « destination de l’immeuble ».[1]
EXIGENCE : UNANIMITÉ
Dans le cas où une décision vise à faire modifier la valeur relative d’une fraction, sa destination ou son usage, le copropriétaire possédant ladite fraction doit préalablement donner son accord. De plus, si l’application d’une telle action a une incidence sur d’autres fractions détenues par d’autres copropriétaires, ceux-ci se doivent de même de donner leur accord, allant jusqu’à l’unanimité s’il s’agit d’une application générale affectant la valeur relative, la destination ou l’usage toutes les parties privatives.
En effet, selon l’article 1102 C.c.Q. :
« Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l’usage qu’il peut en faire. »
Nous venons d’étayer les grandes lignes des dispositions relatives aux votes en assemblée. Ce texte se veut un complément du texte « Le déroulement d’une assemblée des copropriétaires ». Comme chaque cas est unique et qu’il n’est pas possible ici de tous les couvrir, nous vous invitons, si besoin est, à consulter un professionnel ayant une spécialisation de pratique en droit de la copropriété pour connaître vos droits et obligations en assemblée des copropriétaires, spécifiques à votre situation.
L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.
[1] Voir nos textes sur « La Destination de l’immeuble » (partie I et partie II).
