Article 1068.1 C.c.Q., Un guide pratique pour tout acheteur d’une unité en copropriété divise.
Vous êtes sur le point d’acheter un condo ? Il y a un document que vous ne devriez jamais négliger : l’attestation du syndicat de copropriété, prévue à l’article 1068.1 du Code civil du Québec. Voici tout ce que vous devez savoir.
QU’EST-CE QUE L’ATTESTATION ?
L’attestation du syndicat est un document officiel remis par le syndicat de copropriété à la demande d’un copropriétaire qui souhaite vendre son unité. Ce dernier doit obligatoirement la remettre au promettant acheteur. Le contenu et la forme de l’attestation sont prévus par le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise.
Elle dresse un portrait de la santé financière et administrative de l’immeuble au moment de la transaction. Son but est de permettre au futur acheteur d’avoir toutes les informations importantes sur l’état matériel et financier du bâtiment dont il achète une quote-part, afin de prendre une décision éclairée avant de finaliser l’achat. L’obligation d’obtenir l’attestation et de la fournir incombe au vendeur, mais c’est le syndicat qui doit la produire.
QUE DOIT CONTENIR L’ATTESTATION ?
En vertu de l’article 10 du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, l’attestation doit comporter trois grandes catégories d’information :
| Catégorie | Informations requises |
| Volet financier | Montant du fonds de prévoyance ; montant du fonds d’auto assurance et franchise maximale ; liquidités disponibles pour les dépenses courantes ; contributions aux charges communes des 3 dernières années (montants exigés et montants réellement payés) ; surplus ou déficit annuel aux 3 derniers états financiers ; budget prévisionnel de l’année en cours ; confirmation que le syndicat est titulaire des polices d’assurance requises (art. 1073 C.c.Q.) ; contribution annuelle des copropriétaires aux charges communes et aux fonds (art. 1072 C.c.Q.). |
| Volet matériel | Description sommaire de l’état matériel de l’immeuble ; rapport des inspections réalisées au cours des 5 dernières années ; sinistres ayant affecté la partie privative visée et les parties communes ; liste des réparations majeures effectuées et à venir sur les parties communes. |
| Volet juridique | Litiges en cours auxquels est partie le syndicat devant un tribunal ; modifications apportées à la déclaration de copropriété au cours des 3 dernières années. |
QUAND EST-ELLE OBLIGATOIRE ?
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi 16, le syndicat est tenu de fournir cette attestation sur demande du copropriétaire vendeur, dans un délai raisonnable avant la signature de l’acte de vente.
L’acheteur a tout intérêt à l’exiger avant de signer quoi que ce soit. Si le syndicat tarde à la produire ou refuse de la fournir, c’est déjà en soi un signal d’alarme sur la gouvernance de la copropriété.
POURQUOI EST-CE CRUCIAL POUR L’ACHETEUR ?
Lorsque vous achetez un condo, vous n’achetez pas seulement les quatre murs de votre unité. Vous devenez automatiquement membre du syndicat et vous héritez d’une partie des problèmes collectifs de l’immeuble.
Concrètement, si le syndicat a des dettes, des litiges en cours ou un fonds de prévoyance insuffisant au moment de votre achat :
- Vous pourriez faire face à des cotisations spéciales (parfois de plusieurs milliers de dollars) pour financer des réparations non prévues
- La valeur de revente de votre unité pourrait en souffrir
- Votre financement hypothécaire pourrait être compromis si l’institution financière juge l’immeuble à risque
LES LIMITES À CONNAÎTRE
L’attestation prend un instantané de la situation à un moment donné. Elle est un outil précieux, mais elle ne remplace pas une vérification diligente complète. Pour avoir un portrait réellement complet de l’immeuble, l’attestation doit être combinée avec d’autres documents essentiels :
- L’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien
- La déclaration de copropriété et ses règlements
- Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires des dernières années
- Une inspection professionnelle de l’unité et, si possible, des parties communes
En résumé : l’attestation, c’est une pièce du casse-tête, pas tout le tableau.
CE QUE VOUS DEVRIEZ FAIRE CONCRÈTEMENT
Si vous êtes acheteur, voici les réflexes à adopter :
- Demandez l’attestation dès le début des négociations, pas à la dernière minute. Le syndicat doit la produire dans un délai raisonnable, mais ce délai n’est pas toujours court — mieux vaut anticiper.
- Lisez-la attentivement, en portant une attention particulière à l’état du fonds de prévoyance, aux litiges en cours et aux réparations majeures à venir.
- Combinez-la avec les états financiers du syndicat pour valider la cohérence des chiffres.
- Consultez un avocat ou un notaire spécialisé en droit de la copropriété pour vous aider à interpréter ce que vous lisez.
EN RÉSUMÉ
L’attestation du syndicat (art. 1068.1 C.c.Q.) est une protection légale concrète pour l’acheteur. Elle vous permet de prendre une décision éclairée et d’éviter de mauvaises surprises après la signature chez le notaire.
Avant d’acheter un condo au Québec : demandez-la, lisez-la, comprenez-la. Et si quelque chose vous semble flou ou préoccupant, c’est exactement le moment de consulter un professionnel avant de signer.
Par où commencer ?
L’achat d’un condo est l’une des décisions financières les plus importantes de votre vie. Dans le doute, consultez votre avocat ou Fiset Légal pour vous aider à parcourir les enjeux juridiques liés à la transaction. Nos avocats sont spécialisés en droit de la copropriété et en droit immobilier.
Acheter un condo, c’est rejoindre une communauté. Assurez-vous de savoir dans quoi vous vous engagez.
