Mercredi, 12 Mars 2014 16:29
Mots clés: déclaration de copropriété – copropriétaire récalcitrant – copropriété divise – clause pénale – taux d’intérêts – recouvrement – charges – règlement d’immeuble – recours – injonction – charges communes impayées
La déclaration de copropriété d’un immeuble divis comprend trois sections, soit l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions (art. 1052 à 1055 du Code civil du Québec).
Le Code civil du Québec établit de manière sans équivoque l’opposabilité de la déclaration de copropriété à un copropriétaire d’un immeuble en copropriété divise et ce, dès l’inscription de la déclaration de copropriété au Registre foncier du Québec (art. 1062 du Code civil du Québec).
La copropriété divise est régie par le Code civil du Québec aux articles 1038 à 1109. Ces règles sont complétées par la déclaration de copropriété propre à chaque immeuble.
Lors de l’achat d’une unité de condo, le notaire instrumentant la vente remettra au nouveau copropriétaire une copie de la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble adoptés et déposés au registre de la copropriété depuis l’enregistrement de ladite déclaration de copropriété. Une clause spécifiant que le nouveau copropriétaire se conformera aux règles de la déclaration de copropriété est aussi habituellement insérée à l’acte de vente, pour reprendre les termes de l’article 1063 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :
«1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.»
Dans plusieurs cas présentés devant les tribunaux judiciaires, la Cour énonce que la copropriété est un lieu de compromis. Elle rappelle que c’est un choix de vivre sous le régime de la copropriété et que celui-ci comporte certains avantages et inconvénients.
Par ailleurs, avant de chercher des mesures coercitives pour qu’un copropriétaire se conforme aux règles de la déclaration de copropriété, il faut s’assurer, pour éviter des contestations, que la règle invoquée respecte les principes de l’article 1056 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :
« 1056. La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. »
[Nos soulignés]Par exemple, en application de l’article 1056 du Code civil du Québec, la Cour a déjà reconnu la validité d’une clause de la déclaration de copropriété établissant une norme générale d’insonorisation des planchers des unités de condos et interdisant l’installation de plancher en dessous de cette norme [1].
Aussi, la Cour a déjà jugé raisonnables les restrictions prévues à une déclaration de copropriété adoptées pour conserver une certaine harmonie dans l’apparence des terrasses de l’immeuble [2].
La déclaration de copropriété dans son ensemble et des éléments extrinsèques permettront à la Cour de déterminer la destination de l’immeuble et de justifier ou non la validité des restrictions aux droits d’un copropriétaire [3]. L’une des restrictions les plus conflictuelles est certes l’imposition de clauses pénales.
Nature des clauses pénales
Les clauses pénales ont un caractère préventif qui sert à assurer le respect des règles prévues par la déclaration de copropriété. Le montant imposé à titre de pénalité doit, s’il s’agit de la mesure retenue, être suffisamment élevé pour dissuader les copropriétaires de contrevenir aux règles, mais ne doit pas répugner à l’équité. Devant les tribunaux, l’équité s’établit par la balance du préjudice « Prima facie » subit par le Syndicat et le montant total de la pénalité réclamé au copropriétaire [4].
Outre l’imposition d’une clause pénale, si le copropriétaire ne se conforme toujours pas aux règles de la déclaration de copropriété après avoir été informé de l’application des pénalités, le Syndicat pourrait s’adresser au tribunal par demande d’injonction pour forcer le copropriétaire de se conformer.
Si le copropriétaire transgresse toujours ou n’obéit pas à une ordonnance d’injonction rendue par la Cour et si le Syndicat subit un préjudice sérieux et irréparable de cette transgression ou cette désobéissance du copropriétaire, le Syndicat pourrait demander à la Cour d’ordonner la vente de l’unité du copropriétaire défaillant (article 1080 du Code civil du Québec).
Dans le cadre du présent texte, nous aborderons les règles pratiques entourant l’application des clauses pénales en copropriété et nous ferons la distinction avec celles imposant un taux d’intérêts pour les charges communes impayées.
Clauses pénales
Une fois informé du défaut et/ou refus d’un copropriétaire de se conformer à une ou plusieurs règles prévues par la déclaration de copropriété, un Syndicat peut au moyen d’une clause pénale prévue à la déclaration de copropriété réclamer des pénalités au copropriétaire défaillant. Cela se fera après avoir informé le copropriétaire, préférablement par écrit, de son défaut et l’avoir enjoint de se conformer dans un délai établi, en lui indiquant le début de la période d’application des pénalités. L’information du défaut du copropriétaire peut l’être sous forme d’un Avis ou d’une lettre de mise en demeure.
Les tribunaux ne semblent pas encore s’être prononcé sur l’exigence ou non de procéder par modification de l’acte constitutif pour la validité d’une clause pénale contenue dans la déclaration de copropriété. Nous sommes d’avis que le pouvoir des administrateurs du Syndicat d’imposer des pénalités devrait être inclus dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété et que cette clause devrait renvoyer au règlement de l’immeuble qui contiendra le détail et les modalités des pénalités, incluant les montants des pénalités. À cet effet, votre conseiller juridique pourra vous fournir des conseils et vous proposer des choix de clauses pénales, propre à chaque cas d’espèce.
Si votre déclaration de copropriété ne contient pas de clause donnant le pouvoir aux administrateurs d’imposer des pénalités, il sera possible d’en adopter une en obtenant un vote de la majorité (50% + 1) des copropriétaires représentant 75% des voix de tous les copropriétaires lors d’une assemblée convoquée à cette fin. Une fois le vote obtenu, il faudra modifier, par acte notarié, l’acte constitutif de la déclaration de copropriété pour y inclure le pouvoir des membres du conseil d’administration du Syndicat d’imposer des pénalités aux copropriétaires selon celles prévues au règlement de l’immeuble. Ensuite, la modification à l’acte constitutif doit être publiée au Registre foncier du Québec.
Quant au détail et aux modalités de cette nouvelle clause pénale, ceux-ci seront adoptés par règlement et par une décision ordinaire d’une assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cette fin, soit par un vote majoritaire (50% + 1) des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée. Ensuite, la modification au règlement de l’immeuble doit simplement être déposée dans les registres du Syndicat, sans avoir besoin d’être publiée au registre foncier du Québec (art. 1060 al.1 in fine du Code civil du Québec).
Le caractère dissuasif des clauses pénales est utile en copropriété pour permettre le respect des règles de la copropriété et, dans certains cas, pour éviter que le Syndicat ait à s’adresser à la Cour supérieure pour obtenir une injonction à l’encontre du copropriétaire défaillant.
Le Syndicat de copropriété pourra s’adresser à la Cour du Québec division des petites créances pour réclamer les montants des pénalités si cette somme n’excède pas 7 000 $. Il est à noter que selon le projet de loi no 28 instituant le nouveau Code de procédure civile adopté le 20 février 2014, la compétence de la Cour du Québec division des petites créances passera de 7 000 $ à 15 000 $ à partir de l’automne 2015.
Le Syndicat de copropriété a trois (3) ans du jour de l’imposition de la pénalité pour s’adresser aux tribunaux afin de réclamer personnellement au copropriétaire le montant impayé de la pénalité, selon la prescription des recours prévue à l’article 2925 du Code civil du Québec.
Taux d’intérêts et indemnités et charges communes impayées
À la différence des clauses pénales, le taux d’intérêts en copropriété s’applique généralement lorsque le copropriétaire est en défaut d’exécuter son obligation de payer les charges communes attribuables à sa fraction.
C’est l’article 1617 du Code civil du Québec qui le prévoit :
«1617. Les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation de payer une somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal.
Le créancier y a droit à compter de la demeure sans être tenu de prouver qu’il a subi un préjudice.
Le créancier peut, cependant, stipuler qu’il aura droit à des dommages-intérêts additionnels, à condition de les justifier. »
Le taux d’intérêts doit être indiqué sous une base annuelle. À défaut, le taux d’intérêts sera, actuellement, de 5% par an (article 4 de la Loi sur l’intérêt).
Le copropriétaire en défaut sera en demeure de payer ses charges communes lorsque le délai qui lui a été octroyé pour payer ses charges communes est expiré (article 1072 C.c.Q.). Pour cela, à défaut d’être fixé par la déclaration de copropriété, le Syndicat doit aviser le copropriétaire du délai qu’il a pour payer ses charges communes. La préparation par le Syndicat d’Avis de cotisation et/ou de facture détaillée est importante dans le cadre du recouvrement de charges communes.
Les règles concernant le recouvrement des charges communes sont contenues à la déclaration de copropriété sous la section intitulée règlement de l’immeuble (article 1054 al. 2 du Code civil du Québec). Votre déclaration de copropriété devrait prévoir un taux d’intérêt applicable aux charges communes impayées. Si votre déclaration de copropriété ne prévoit rien, le taux d’intérêt applicable sera le taux légal. Le taux légal est actuellement à 5% l’an et dans le cadre d’un recours judiciaire, il sera possible d’ajouter à la réclamation une indemnité additionnelle en vertu de l’article 1619 du Code civil du Québec, équivalent présentement à 1% l’an. Le taux légal sera applicable depuis la mise en demeure ou la Requête introductive d’instance. L’intérêt applicable à une somme impayée ne doit pas dépasser 60% l’an, puisqu’il s’agit d’un taux criminel en vertu de l’article 347 du Code criminel, LRC 1985, c C-46.
Pour modifier le taux d’intérêt prévu à la déclaration de copropriété, il sera possible de le faire par simple modification du règlement de l’immeuble en obtenant une décision régulière d’une assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cette fin, soit par une majorité des voix des copropriétaires (50% + 1) présents ou représentés à cette assemblée. Ensuite, la modification au règlement de l’immeuble doit être consignée dans les registres du Syndicat, sans avoir besoin d’être publiée au registre foncier du Québec (art. 1060 al.1 in fine du Code civil du Québec).
Ceci mentionné, votre déclaration de copropriété pourrait aussi prévoir une clause d’indemnité de recouvrement afin de réclamer les frais raisonnablement engagés pour le recouvrement des charges communes impayées par un copropriétaire, le tout en conformité avec l’article 1617 al.3 du Code civil du Québec. Votre conseiller juridique pourrait vous proposer le contenu des clauses d’intérêt et d’indemnité.
Le recouvrement des charges communes et du taux d’intérêt doit également être exercé en justice dans un délai de trois (3) ans suivant la date de non paiement par le copropriétaire, selon la prescription des recours prévue à l’article 2925 du Code civil du Québec. Pour de plus amples informations quant aux recours possibles pour le recouvrement des charges communes en copropriété divise, veuillez consulter notre texte intitulé Recours pour percevoir les charges communes (frais de condos).
***Le présent texte contient de l’information générale et n’est pas une liste exhaustive des règles entourant les clauses pénales et le recouvrement des charges communes en copropriété. Pour des cas d’application spécifique, une consultation avec votre conseiller juridique est recommandée***
[1] Marcotte c. Syndicat des copropriétaires La Maison Amyot 2011 QCCS 3044 (C.S.)[2] Association des copropriétaires de Valbourg II c. Forget REJB 1999-11186 (C.S.) et Syndicat des copropriétaires de Trillium Court Condominium c. Ouellette 1998 AZ-98022137 (C.S.)
[3] Ibid note 1
[4] Vacher c. Ciesielski 2012 QCCS 3819 (C.S.) confirmé en Appel le 9 décembre 2013.
Copropriétaire récalcitrant : clauses pénales, clause d’intérêts et d’indemnité
La déclaration de copropriété d’un immeuble divis comprend trois sections, soit l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions (art. 1052 à 1055 du Code civil du Québec).
Le Code civil du Québec établit de manière sans équivoque l’opposabilité de la déclaration de copropriété à un copropriétaire d’un immeuble en copropriété divise et ce, dès l’inscription de la déclaration de copropriété au Registre foncier du Québec (art. 1062 du Code civil du Québec).
La copropriété divise est régie par le Code civil du Québec aux articles 1038 à 1109. Ces règles sont complétées par la déclaration de copropriété propre à chaque immeuble.
Lors de l’achat d’une unité de condo, le notaire instrumentant la vente remettra au nouveau copropriétaire une copie de la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble adoptés et déposés au registre de la copropriété depuis l’enregistrement de ladite déclaration de copropriété. Une clause spécifiant que le nouveau copropriétaire se conformera aux règles de la déclaration de copropriété est aussi habituellement insérée à l’acte de vente, pour reprendre les termes de l’article 1063 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :
«1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.»
Dans plusieurs cas présentés devant les tribunaux judiciaires, la Cour énonce que la copropriété est un lieu de compromis. Elle rappelle que c’est un choix de vivre sous le régime de la copropriété et que celui-ci comporte certains avantages et inconvénients.
Par ailleurs, avant de chercher des mesures coercitives pour qu’un copropriétaire se conforme aux règles de la déclaration de copropriété, il faut s’assurer, pour éviter des contestations, que la règle invoquée respecte les principes de l’article 1056 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :
« 1056. La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. »
[Nos soulignés]Par exemple, en application de l’article 1056 du Code civil du Québec, la Cour a déjà reconnu la validité d’une clause de la déclaration de copropriété établissant une norme générale d’insonorisation des planchers des unités de condos et interdisant l’installation de plancher en dessous de cette norme [1].
Aussi, la Cour a déjà jugé raisonnables les restrictions prévues à une déclaration de copropriété adoptées pour conserver une certaine harmonie dans l’apparence des terrasses de l’immeuble [2].
La déclaration de copropriété dans son ensemble et des éléments extrinsèques permettront à la Cour de déterminer la destination de l’immeuble et de justifier ou non la validité des restrictions aux droits d’un copropriétaire [3]. L’une des restrictions les plus conflictuelles est certes l’imposition de clauses pénales.
Nature des Clauses pénales
Les clauses pénales ont un caractère préventif qui sert à assurer le respect des règles prévues par la déclaration de copropriété. Le montant imposé à titre de pénalité doit, s’il s’agit de la mesure retenue, être suffisamment élevé pour dissuader les copropriétaires de contrevenir aux règles, mais ne doit pas répugner à l’équité. Devant les tribunaux, l’équité s’établit par la balance du préjudice « Prima facie » subit par le Syndicat et le montant total de la pénalité réclamé au copropriétaire [4].
Outre l’imposition d’une clause pénale, si le copropriétaire ne se conforme toujours pas aux règles de la déclaration de copropriété après avoir été informé de l’application des pénalités, le Syndicat pourrait s’adresser au tribunal par demande d’injonction pour forcer le copropriétaire de se conformer.
Si le copropriétaire transgresse toujours ou n’obéit pas à une ordonnance d’injonction rendue par la Cour et si le Syndicat subit un préjudice sérieux et irréparable de cette transgression ou cette désobéissance du copropriétaire, le Syndicat pourrait demander à la Cour d’ordonner la vente de l’unité du copropriétaire défaillant (article 1080 du Code civil du Québec).
Dans le cadre du présent texte, nous aborderons les règles pratiques entourant l’application des clauses pénales en copropriété et nous ferons la distinction avec celles imposant un taux d’intérêts pour les charges communes impayées.
Clauses pénales
Une fois informé du défaut d’un copropriétaire de se conformer à une ou plusieurs règles prévues par la déclaration de copropriété, un Syndicat peut au moyen d’une clause pénale prévue à la déclaration de copropriété réclamer des pénalités au copropriétaire défaillant. Cela se fera après avoir informé le copropriétaire, préférablement par écrit, de son défaut et l’avoir enjoint de se conformer dans un délai établi, en lui indiquant le début de la période d’application des pénalités. L’information du défaut du copropriétaire peut l’être sous forme d’un Avis ou d’une lettre de mise en demeure.
Les tribunaux ne semblent pas encore s’être prononcé sur l’exigence ou non de procéder par modification de l’acte constitutif pour la validité d’une clause pénale contenue dans la déclaration de copropriété. Nous sommes d’avis que le pouvoir des administrateurs du Syndicat d’imposer des pénalités devrait être inclus dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété et que cette clause devrait renvoyer au règlement de l’immeuble qui contiendra le détail et les modalités des pénalités, incluant les montants des pénalités. À cet effet, votre conseiller juridique pourra vous fournir des conseils et vous proposer des choix de clauses pénales.
Si votre déclaration de copropriété ne contient pas de clause donnant le pouvoir aux administrateurs d’imposer des pénalités, il sera possible d’en adopter une en obtenant un vote de la majorité (50% + 1) des copropriétaires représentant 75% des voix de tous les copropriétaires lors d’une assemblée convoquée à cette fin. Une fois le vote obtenu, il faudra modifier, par acte notarié, l’acte constitutif de la déclaration de copropriété pour y inclure le pouvoir des membres du conseil d’administration du Syndicat d’imposer des pénalités aux copropriétaires selon celles prévues au règlement de l’immeuble. Ensuite, la modification à l’acte constitutif doit être publiée au Registre foncier du Québec.
Quant au détail et aux modalités de cette nouvelle clause pénale, ceux-ci seront adoptés par règlement et par une décision ordinaire d’une assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cette fin, soit par un vote majoritaire (50% + 1) des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée. Ensuite, la modification au règlement de l’immeuble doit simplement être déposée dans les registres du Syndicat, sans avoir besoin d’être publiée au registre foncier du Québec (art. 1060 al.1 in fine du Code civil du Québec).
Le caractère dissuasif des clauses pénales est utile en copropriété pour permettre le respect des règles de la copropriété et, dans certains cas, pour éviter que le Syndicat ait à s’adresser à la Cour supérieure pour obtenir une injonction à l’encontre du copropriétaire défaillant.
Le Syndicat de copropriété pourra s’adresser à la Cour du Québec division des petites créances pour réclamer les montants des pénalités si cette somme n’excède pas 7 000 $.
Le Syndicat de copropriété a trois (3) ans du jour de l’imposition de la pénalité pour s’adresser aux tribunaux afin de réclamer personnellement au copropriétaire le montant impayé de la pénalité, selon la prescription des recours prévue à l’article 2925 du Code civil du Québec.
Taux d’intérêts et indemnités
À la différence des clauses pénales, le taux d’intérêts en copropriété s’applique généralement lorsque le copropriétaire est en défaut d’exécuter son obligation de payer les charges communes attribuables à sa fraction.
C’est l’article 1617 du Code civil du Québec qui le prévoit :
«1617. Les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation de payer une somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal.
Le créancier y a droit à compter de la demeure sans être tenu de prouver qu’il a subi un préjudice.
Le créancier peut, cependant, stipuler qu’il aura droit à des dommages-intérêts additionnels, à condition de les justifier. »
Le taux d’intérêts doit être indiqué sous une base annuelle. À défaut, le taux d’intérêts sera de 5% par an (article 4 de la Loi sur l’intérêt).
Le copropriétaire en défaut sera en demeure de payer ses charges communes lorsque le délai qui lui a été octroyé pour payer ses charges communes est expiré (article 1072 C.c.Q.). Pour cela, à défaut d’être fixé par la déclaration de copropriété, le Syndicat doit aviser le copropriétaire du délai qu’il a pour payer ses charges communes. La préparation par le Syndicat d’Avis de cotisation et/ou de facture détaillée est importante dans le cadre du recouvrement de charges communes.
Les règles concernant le recouvrement des charges communes sont contenues à la déclaration de copropriété sous la section intitulée règlement de l’immeuble (article 1054 al. 2 du Code civil du Québec). Votre déclaration de copropriété devrait prévoir un taux d’intérêt applicable aux charges communes impayées. Si votre déclaration de copropriété ne prévoit rien, le taux d’intérêt applicable sera le taux légal. Le taux légal est actuellement à 5% l’an et dans le cadre d’un recours judiciaire, il sera possible d’ajouter à la réclamation une indemnité additionnelle en vertu de l’article 1619 du Code civil du Québec, équivalent présentement à 1% l’an. Le taux légal sera applicable depuis la mise en demeure ou la Requête introductive d’instance. L’intérêt applicable à une somme impayée ne doit pas dépasser 60% l’an, puisqu’il s’agit d’un taux criminel en vertu de l’article 347 du Code criminel, LRC 1985, c C-46.
Pour modifier le taux d’intérêt prévu à la déclaration de copropriété, il sera possible de le faire par simple modification du règlement de l’immeuble en obtenant une décision régulière d’une assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cette fin, soit par une majorité des voix des copropriétaires (50% + 1) présents ou représentés à cette assemblée. Ensuite, la modification au règlement de l’immeuble doit être consignée dans les registres du Syndicat, sans avoir besoin d’être publiée au registre foncier du Québec (art. 1060 al.1 in fine du Code civil du Québec).
Ceci mentionné, votre déclaration de copropriété pourrait aussi prévoir une clause d’indemnité de recouvrement afin de réclamer les frais raisonnablement engagés pour le recouvrement des charges communes impayées par un copropriétaire, le tout en conformité avec l’article 1617 al.3 du Code civil du Québec. Votre conseiller juridique pourrait vous proposer le contenu des clauses d’intérêt et d’indemnité.
Le recouvrement des charges communes et du taux d’intérêt doit également être exercé en justice dans un délai de trois (3) ans suivant la date de nom paiement par le copropriétaire, selon la prescription des recours prévue à l’article 2925 du Code civil du Québec. Pour plus ample information quant aux recours possibles pour le recouvrement des charges communes en copropriété divise, veuillez consulter notre texte intitulé Recours pour percevoir les charges communes (frais de condos).
***Le présent texte contient de l’information générale et n’est pas une liste exhaustive des règles entourant les clauses pénales et le recouvrement des charges communes en copropriété. Pour des cas d’application spécifique, une consultation avec votre conseiller juridique est recommandée***
[1] Marcotte c. Syndicat des copropriétaires La Maison Amyot 2011 QCCS 3044 (C.S.)[2] Association des copropriétaires de Valbourg II c. Forget REJB 1999-11186 (C.S.) et Syndicat des copropriétaires de Trillium Court Condominium c. Ouellette 1998 AZ-98022137 (C.S.)
[3] Ibid note 1
[4] Vacher c. Ciesielski 2012 QCCS 3819 (C.S.) confirmé en Appel le 9 décembre 2013.
Mise à jour le Vendredi, 15 Août 2014 15:28
