EYB2016REP1964
Commentaire sur la décision Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp. – Le sens du terme « architecte » au sens de l’article 2726 C.c.Q.
Indexation
SÛRETÉS ; HYPOTHÈQUE LÉGALE ; CRÉANCE DE PERSONNES OEUVRANT EN CONSTRUCTION OU EN RÉNOVATION ; CONSTRUCTION ; PROFESSIONS ET DROIT DISCIPLINAIRE ; ORDRE DES ARCHITECTES DU QUÉBEC ; INTERPRÉTATION DES LOIS
TABLE DES MATIÈRES
INTRODUCTION
I– LES FAITS
II– LA DÉCISION
III– LE COMMENTAIRE DE L’AUTEUR
CONCLUSION
Résumé
L’auteur commente cette décision de la Cour d’appel portant sur la radiation d’un avis d’inscription d’hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, ces inscriptions ayant été faites par un architecte dûment autorisé à pratiquer sa profession en Ontario seulement, mais pas au Québec.
INTRODUCTION
Il est maintenant de jurisprudence constante que la liste des bénéficiaires de l’hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble se limite aux seuls architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur et sous-entrepreneur, tous étant spécifiquement nommés à l’article 2726 C.c.Q. Par opposition, les autres acteurs ayant participé à la construction ou à la rénovation, tels que le gérant de projet, le promoteur immobilier ou le paysagiste ne peuvent pas en bénéficier
Dans l’arrêt Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp 1, la Cour d’appel confirme le jugement de la Cour supérieure selon lequel il convient notamment d’appliquer une interprétation restrictive quant à la qualité des personnes nommées à l’article 2726 C.c.Q. et bénéficiant de l’hypothèque de la construction. Ainsi, l’architecte qui souhaite y prétendre doit être dûment inscrit au tableau de l’Ordre des architectes ou être titulaire d’un permis à cet effet.
I – LES FAITS
Urbacon Architecture inc. (ci-après « Architecture ») a préparé les plans nécessaires en vue de la construction d’un immeuble au Québec.
Architecture, autorisée à exercer sa profession en Ontario, ne possède aucun architecte membre de l’Ordre des architectes du Québec. Impayée pour les services rendus, Architecture inscrit un avis d’inscription d’hypothèque légale de la construction sur l’immeuble, ainsi qu’un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire.
L’entrepreneur général Urbacon Buildings Group Corp. (ci-après « entrepreneur ») demande à faire radier les inscriptions au motif qu’Architecture ne se qualifie pas à la définition du terme « architecte » de l’article 2726 C.c.Q., reproduit ci-dessous, établissant le droit des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble de le grever d’une hypothèque légale afin de garantir leurs créances :
- L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier.
En première instance, la Cour fait droit à la demande de l’entrepreneur au motif que le terme « architecte » se limite aux seuls membres de l’Ordre des architectes du Québec.
En appel, Architecture fait valoir une interprétation large du terme « architecte ». Elle soutient que le terme devrait comprendre toutes les personnes ayant effectué des travaux d’architecture aux fins de la construction d’un immeuble et dont la compétence est reconnue par l’État. Elle fait ainsi valoir qu’elle se qualifie comme architecte reconnu par l’État compte tenu de l’Accord sur le commerce intérieur 2 et de l’Accord de commerce et de coopération entre le Québec et l’Ontario 3 et que, à ce titre, l’inscription de son préavis d’exercice d’un recours hypothécaire est valide.
II – LA DÉCISION
La Cour d’appel commence par rappeler le caractère exceptionnel de l’hypothèque légale en faveur des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble. Elle met en avant la mission de l’Ordre des architectes de voir à la protection du public et souligne que le droit d’exercer cette profession au Québec est conféré aux seules personnes inscrites au tableau de l’Ordre. Seules ces personnes sont susceptibles d’apporter la plus-value pertinente aux fins de l’article 2726 C.c.Q. et de se qualifier ainsi à la définition d’« architecte » au sens de cet article.
La Cour fait toutefois la distinction entre l’usage du terme d’« architecte » aux fins de l’article 2726 C.c.Q. et l’usage du même terme aux fins de l’article 2118 C.c.Q. Selon la jurisprudence développée en regard de l’article 2118 C.c.Q., la personne qui se comporte et agit comme architecte illégalement est certes tenue de la responsabilité quinquennale pour la perte de l’ouvrage. La Cour d’appel souligne toutefois que cette responsabilité découle de la nature de l’activité exercée par opposition à la profession. Au contraire, en ce qui concerne le privilège que constitue l’hypothèque légale de la construction, celle-ci est conférée aux architectes en raison de leur profession.
La Cour d’appel se fonde sur les objectifs distincts poursuivis par les articles 2726 et 2118 C.c.Q. pour expliquer l’application d’une définition distincte du terme « architecte » quant aux personnes qu’elle englobe. En effet, alors que l’article 2118 C.c.Q. établit la responsabilité quinquennale visant à protéger le client, l’article 2726 C.c.Q. vise, quant à lui, à procurer un privilège à l’architecte. Un tel privilège ne saurait être conféré à une personne qui ne respecte pas la loi, plus encore lorsque cette loi est d’ordre public :
- [29] Ces deux interprétations se réconcilient si l’on tient compte de l’objectif de chacune de ces dispositions. L’article 2118 C.c.Q. relatif à la responsabilité quinquennale vise à protéger le client pour les gestes posés par l’architecte, légalement ou illégalement. L’article 2726 C.c.Q., quant à lui, confère un avantage à l’architecte au détriment des autres créanciers. Un tel avantage ne peut être conféré à une personne qui ne respecte pas la loi, a fortiori lorsqu’elle est d’ordre public. L’intention du législateur telle que traduite dans ces dispositions requiert une application différente au terme architecte.
Finalement, la Cour d’appel prend en compte l’argument d’« Architecture » selon lequel les accords entre provinces en font un architecte autorisé par l’État. Il est expliqué que ces accords visent à éliminer les obstacles au commerce, à l’investissement et à la mobilité de la main-d’oeuvre. Ils n’ont toutefois pas pour effet de permettre à l’architecte d’une autre province canadienne d’être dûment autorisé pour exercer sa profession au Québec. Afin de se prévaloir validement de l’Accord sur le commerce intérieur et de l’Accord de commerce et de coopération entre le Québec et l’Ontario, Architecture devait obtenir un permis :
- [38] Architecture n’étant pas titulaire de l’autorisation d’exercer la profession d’architecte au Québec, vu son défaut d’obtenir un permis à cet effet, elle ne peut bénéficier de la garantie de l’hypothèque légale de la construction.
III – LE COMMENTAIRE DE L’AUTEUR
Par cette décision, la Cour d’appel utilise l’approche téléologique afin de procurer une définition distincte d’un même terme qu’on retrouve à deux articles distincts du Code civil. Ainsi, selon la finalité visée par chacun des articles, la Cour d’appel détermine que le terme « architecte » englobe des personnes différentes.
Par cette approche, la Cour d’appel rappelle aussi la nature de l’hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, exigeant une interprétation restrictive. Nous croyons que l’approche et les conclusions de la Cour d’appel quant à la qualité requise par l’architecte s’appliquent de la même façon à l’ingénieur.
Finalement, il est utile de distinguer le cas de l’architecte, et probablement de l’ingénieur, avec celui de l’entrepreneur. La Cour supérieure et la Cour d’appel motivent leur décision quant à l’architecte par le fait que la Loi sur les architectes 4 est d’ordre public, par opposition à la Loi sur la qualification professionnelle des entrepreneurs de construction, celle-ci étant reconnue comme étant d’intérêt public sans être toutefois d’ordre public. Ainsi, compte tenu de l’article 50 de la Loi sur le bâtiment 5, le propriétaire qui avait connaissance du fait que l’entrepreneur engagé n’était pas titulaire de la licence appropriée ne pourra pas demander la radiation de l’hypothèque légale qu’il a inscrite. Cette conclusion se distingue du cas de Buildings qui obtient la radiation de l’hypothèque inscrite par Architecture en dépit du fait que Buildings a contracté en toute connaissance du fait qu’Architecture n’était pas dûment inscrite au tableau de l’Ordre des architectes du Québec.
CONCLUSION
En raison des objectifs distincts poursuivis par l’article 2118 et l’article 2726 C.c.Q., il faut apporter une définition distincte au terme « architecte ». Tandis que la personne qui exerce des activités réservées aux architectes autorisés au Québec sera tenue à la responsabilité quinquennale pour vices de construction, elle ne pourra pas profiter du privilège de l’hypothèque légale de la construction pour garantir le paiement de ses services.
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* Me Bruno Bourdelin est avocat au sein du cabinet Fiset légal. Il concentre sa pratique en conseil et litige immobilier. Il assiste et conseille régulièrement les syndicats de copropriété, gestionnaires, promoteurs et copropriétaires dans la sauvegarde de leurs droits.
- 2016 QCCA 620, EYB 2016-264363.
- D. 1102-94, (1994) 126 G.O. II, 4713.
- D. 979-2009, (2009) 141 G.O. II, 4935.
- RLRQ, c. A-21.
- RLRQ, c. B-1.1.
Date de dépôt : 14 juin 2016
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