Droit de la copropriété · Québec
Vous habitez en copropriété et un désaccord éclate avec votre syndicat ou un voisin ? Avant de courir au palais de justice, sachez qu’il existe un mécanisme méconnu mais puissant : l’arbitrage. Encadré par le Code civil du Québec et la déclaration de copropriété de votre immeuble, c’est un mode privé de règlement de différend qui permet de trancher un litige devant un arbitre neutre, sans les délais interminables des cours.
Contrairement à la médiation où les parties décident elles-mêmes du déroulement du processus, en arbitrage les parties soumettent volontairement la résolution du différend à un tiers, l’arbitre, qui va entendre les deux parties et examiner les preuves qui lui seront soumises avant de rendre une décision, appelée sentence arbitrale, qui sera alors imposable à tous (art. 642 al. 1 C.p.C.).
L’arbitrage naît le plus souvent d’une convention d’arbitrage prévue par les parties avant même l’avènement d’un différend (art. 2638 C.c.Q.), mais peut également survenir par suite de celui-ci, si les parties consentent volontairement à s’y soumettre (art. 1-2 C.p.C.). Dans la plupart des conflits contractuels, l’arbitrage, de même que la médiation, sont les méthodes de résolution de différends les plus employées.
QU’EST-CE QUE L’ARBITRAGE EN COPROPRIÉTÉ ?
En copropriété divise, l’arbitrage est fréquemment utilisé pour des litiges liés aux charges communes, aux travaux, aux règlements de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires. En général, le recours à l’arbitrage est encadré en contexte de condo par la déclaration de copropriété, qui comporte souvent une clause de résolution de différend.
Cette clause oblige les parties en conflit d’entreprendre un mode de résolution privé, au lieu de recourir à la voie judiciaire. De nos jours, on retrouve plusieurs clauses-types de médiation et d’arbitrage dans les déclarations de copropriété. Elles soumettent à la médiation puis à l’arbitrage tout différend relatif à la déclaration ainsi que tous les droits et obligations qui en découlent. Elles prévoient un avis écrit, la nomination d’un arbitre dans un délai strict, l’exigence que l’arbitre soit notaire ou avocat en copropriété, l’obligation pour les parties de fournir les informations demandées, et l’obligation d’une décision écrite opposable aux parties, finale et sans appel.
Attention : advenant l’existence d’une clause d’arbitrage dans la déclaration de copropriété, le recours devant les tribunaux est prescrit, même si ceux-ci seraient compétents pour décider de l’objet du différend (art. 622 al. 1 C.p.C.). En ce sens, si les parties ont accepté d’être liées par la déclaration de copropriété, elles se soumettent obligatoirement aux dispositions qui s’y trouvent, incluant la résolution de tout différend par voie d’arbitrage.
Un des principaux avantages de l’arbitrage est que les parties choisissent l’arbitre d’un commun accord (art. 624 C.p.C.). Des sites comme l’IMAQ offrent une grande variété d’arbitres accrédités dans différents domaines. En condo, un avocat en immobilier ou en copropriété peut apporter l’expertise essentielle pour résoudre le différend de manière juste et conforme au sens légal. Advenant que les parties ne s’entendent pas sur le choix de l’arbitre, le tribunal peut, à la demande d’une partie, prendre toute mesure nécessaire pour en assigner un (art. 625 C.p.C.).
LA PORTÉE D’UNE SENTENCE ARBITRALE
Une fois l’audience d’arbitrage terminée, l’arbitre doit prononcer une sentence arbitrale. Celle-ci met fin au différend et lie les parties. Dans le but d’être opposable aux parties, tel un jugement, ou à des tiers (ex. : huissiers), elle peut être homologuée par le tribunal afin d’obtenir la force exécutoire qui découle d’un jugement rendu par la Cour.
« Une décision arbitrale est exécutoire. Ce n’est pas une simple médiation — l’arbitre tranche, et les parties doivent s’y conformer. »
COMMENT ÇA FONCTIONNE ? LES 5 ÉTAPES CLÉS
- Vérifier la déclaration de copropriété. Elle précise si l’arbitrage est obligatoire ou optionnel, et selon quelles règles.
- Envoyer un avis écrit. La partie qui conteste signifie officiellement son intention d’avoir recours à l’arbitrage.
- Choisir l’arbitre. D’un commun accord, ou selon la procédure de nomination prévue dans la déclaration. À défaut d’entente, une demande devra être soumise à la Cour pour que celle-ci nomme l’arbitre.
- Présenter les arguments. Chaque partie soumet ses preuves et observations, par écrit ou en audience devant l’arbitre.
- Recevoir la sentence arbitrale. Rendue par écrit, elle est finale et peut être homologuée par le tribunal pour être exécutée.
AVANTAGES D’UNE PROCÉDURE D’ARBITRAGE
Rapidité.
Le conflit se résout dans un court délai bien inférieur à un processus judiciaire complet. On parle de quelques mois au lieu d’année(s).
Confidentialité.
Le tout se déroule en privé, contrairement à une audience judiciaire.
Expertise de l’arbitre.
Un arbitre spécialisé en droit immobilier et en copropriété apporte une expertise ciblée que les tribunaux ordinaires n’offrent pas toujours.
Coûts réduits.
Les parties se partagent les coûts de l’arbitre et du processus, généralement bien inférieurs aux frais judiciaires.
Pas de publicité des sentences.
Contrairement aux jugements rendus en cour, les sentences arbitrales ne sont pas publiques.
En somme, le processus d’arbitrage est une méthode rapide, efficace et moins coûteuse de résoudre des conflits entre copropriétaires ou avec le syndicat. Avant d’agir, consultez votre déclaration de copropriété : elle contient peut-être déjà la réponse à votre question. Et si le processus vous semble complexe, un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous orienter dès la première heure.
Par où commencer ?
Vous n’avez pas à naviguer seul dans ce processus. Fiset Légal est une firme dotée d’une pratique en droit de la copropriété. Nos spécialistes accrédités en arbitrage sauront vous orienter vers la solution la plus rapide et la moins coûteuse pour votre situation. Consultez votre avocat ou contactez-nous pour une consultation initiale.
L’arbitrage en condo : un mécanisme puissant, discret et efficace pour protéger vos droits.
