Copropriété – Nouvelles normes de sécurité
| Écrit par Fiset Légal |
| Vendredi, 03 Janvier 2014 12:23 |
L’application en copropriété divise et indivise des nouvelles normes liées aux dispositions du Code de sécurité du bâtiment (Code de sécurité, RRQ, c B-1.1,r 3)
Dans notre texte précédant intitulé Quelles sont les obligations des copropriétés et immeubles à logements prévues par les nouvelles dispositions du Code de sécurité du bâtiment (Code de sécurité, RRQ, c B-1.1, r 3) ?, nous avons abordé les principales normes plus contraignantes applicables à un bâtiment assujetti de type immeuble à logement résidentiel. Certaines de ces normes plus contraignantes sont présentement en vigueur et d’autres entreront en vigueur postérieurement. L’application de ces normes plus contraignantes prévues dans le règlement engendre des obligations au propriétaire des bâtiments assujettis dont nous avons traité dans notre texte antérieur.
Dans le cadre d’une propriété détenue en indivision, chaque indivisaire est considéré comme propriétaire de l’immeuble dans son entièreté sans division matérielle (article 1010 du Code civil du Québec). Cela implique que chacun des indivisaires a une responsabilité quant au respect des exigences du règlement que ce soit pour les normes pour la sécurité incendie, les façades de bâtiment, les parcs de stationnement ou les tours de refroidissement à l’eau.
Pour les immeubles en copropriété divise, les parties communes de l’immeuble sont la propriété de la collectivité des copropriétaires (article 1043 du Code civil du Québec). Cette collectivité de copropriétaires constitue une personne morale qui prend le nom de Syndicat (article 1039 du Code civil du Québec). Les administrateurs du Syndicat ont donc la responsabilité de s’assurer de la conformité des parties communes du bâtiment assujetti.
Afin de connaitre les parties communes de votre bâtiment, il faudra consulter votre déclaration de copropriété et les plans cadastraux de votre immeuble.
En cas de discordance entre la déclaration de copropriété et les plans cadastraux, l’exactitude des plans cadastraux est présumée (article 3027 du Code civil du Québec).
Si votre déclaration de copropriété est incomplète et que les plans cadastraux ne sont pas clairs, il existe une présomption simple pour la qualification de parties communes, l’article 1044 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :
« 1044. Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d’accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives ».
Dans la majorité des cas, les façades de bâtiment, les parcs de stationnement et les tours de refroidissement à l’eau seront des parties communes gérées, en copropriété divise, par le Syndicat de copropriété (articles 1039 et 1077 du Code civil du Québec) et en indivision, par le gérant ou par une administration commune des indivisaires (article 1025 et 1027 du Code civil du Québec).
Pour ce qui est des nouvelles règles liées à la sécurité incendie, la conformité des avertisseurs de fumée pourrait concerner que les parties privatives séparément (propriété des copropriétaires), selon les délimitations prévues à la déclaration de copropriété. Par contre, la conformité des avertisseurs de fumée pourrait s’avérer une question d’intérêt commun à tous les copropriétaires de l’immeuble et entrer dans la mission du Syndicat de copropriété en vertu de l’article 1039 du Code civil du Québec.
Dans la mesure où vous n’êtes pas certain de l’applicabilité des nouvelles dispositions du Code de sécurité du bâtiment à votre propriété, une étude par votre conseiller juridique est recommandée.
Mise à jour le Vendredi, 15 Août 2014 15:36