| Written by Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Mercredi, 18 Août 2010 17:20 |
FRACTION DE COPROPRIÉTÉ – DÉFINITION
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Généralité
Lorsque vous acquérez une unité d’habitation détenue en copropriété, ce n’est pas seulement l’« appartement » comme tel que vous achetez mais en fait une fraction de la copropriété, soit une ou plusieurs parties privatives (unité, casier, stationnement, etc.), ainsi qu’une portion indivise de l’ensemble des parties communes de l’immeuble lui-même.
Aux termes de l’article 1038 C.c.Q. :
« La copropriété divise d’un immeuble est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes. »
[Les caractères gras sont nôtres]
On peut également lire à l’article 1046 C.c.Q. que:
“ Chaque copropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis. Sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction. »
Aux termes de l’article 1047 C.c.Q. :
« Chaque fraction constitue une entité distincte et peut faire l’objet d’une aliénation totale ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des parties communes afférente à la fraction, ainsi que le droit d’usage des parties communes à usage restreint, le cas échéant. »
[Les soulignés et caractères gras sont nôtres]
De plus, article 1069 du Civil Code of Quebec :
« Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l’acquisition.
Celui qui se propose d’acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n’est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l’état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande.
L’état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires. »
[Les caractères gras sont nôtres]
La division de vos droits dans l’immeuble
Votre fraction comprend :
- les droits que vous possédez dans votre unité d’habitation et ses accessoires privatifs, vos partie(s) privative(s) (droit/usage exclusif),
- une part dans les parties communes de l’immeuble (droit de propriété indivis et collectif)
- et, dans certains cas, des droits exclusifs dans certaines parties communes à usage restreint qui vous auront été attribués (droit de propriété indivis et collectif / usage exclusif).
Les parties privatives et parties communes d’une fraction sont indissociables :
En effet, l’article 1048 C.c.Q. :
« La quote-part des parties communes d’une fraction ne peut faire l’objet, séparément de la partie privative de cette fraction, ni d’une aliénation ni d’une action en partage. »
[Les caractères gras sont nôtres]
Les parties privatives :
Aux termes de l’article 1042 C.c.Q. :
« Sont dites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d’un copropriétaire déterminé et dont il a l’usage exclusif. »
Les parties communes :
Selon l’article 1043 C.c.Q. :
« Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.
(…). »
Et l’article 1044 C.c.Q. poursuit :
« Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d’accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. »
[Les caractères gras sont nôtres]
Attention ! : Il s’agit ici d’une présomption simple en cas de silence de la déclaration de copropriété et du plan cadastral de l’immeuble.
Les parties communes à usage restreint :
Aux termes de l’article 1043 C.c.Q. :
« Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.
Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu’à l’usage de certains copropriétaires ou d’un seul. Les règles relatives aux parties communes s’appliquent à ces parties communes à usage restreint. »
Droit de vote et cotisations aux charges communes
Les indivisaires d’une fraction se voient attribuer un droit de vote proportionnel à leur quote-part (%) dans l’indivision. Si l’un est absent et qu’il n’a pas donné de procuration à l’autre, il ne votera alors que pour sa part dans le bien indivis. À moins d’indication contraire à l’acte de vente, deux (2) indivisaires d’une fraction de copropriété voteront chacun pour 50 % de sa valeur relative.
La quote-part sert également à calculer votre proportion (%) des contributions aux charges communes (frais de condo).
Après avoir déterminé les sommes qui lui seront nécessaires pour faire face aux dépenses annuelles découlant de l’exploitation de l’immeuble, le conseil d’administration fixera votre contribution selon la valeur relative de votre fraction, assurant ainsi un partage équitable à votre droit de copropriété des frais (articles 1064 et 1072 C.c.Q.).
Si vous possédez des droits exclusifs sur certaines parties communes de l’immeuble, soit des parties communes à usage restreint, vous devrez, d’une part, assumer seul les coûts d’entretien et de réparation mineure qui en résultent. Sauf disposition contraire de la déclaration de copropriété et d’être tenu en compte dans les budgets, le syndicat assumera, d’autre part, les coûts des réparations majeures et de remplacement des parties communes à usage restreint (articles 1071 et 1072 C.c.Q.).
Il est en effet prévu à l’article 1064 C.c.Q. :
« Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. »
[Les soulignés et caractères gras sont nôtres]
Il est, par ailleurs, prévu aux articles 1071 et 1072 du Civil Code of Quebec, que :
1071. « Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. »
1072. « Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.
La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.
Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. »
[Les soulignés et caractères gras sont nôtres]
L’établissement des valeurs relatives des fractions et l’état descriptif :
Votre fraction de copropriété est déterminée en tenant notamment compte des parties privatives que vous possédez par rapport à la totalité de l’immeuble. Elle correspond à votre quote-part dans les charges communes à assumer. Elle fixe également le nombre de voix dont vous disposez lors des assemblées des copropriétaires.
Article 1064 C.c.Q. :
“ Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. »
Article 1090 C.c.Q. :
« Chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Les indivisaires d’une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise. »
Article 349 C.c.Q. :
“ L’assemblée ne délibère valablement que si la majorité des voix qui peuvent s’exprimer sont présentes ou représentées. »
La valeur relative de chaque fraction est établie suivant les termes de l’article 1041 du Code civile du Québec et consignée par des stipulations et dans un tableau à l’acte constitutif de la déclaration de copropriété.
Les éléments suivants sont considérés dans l’établissement des valeurs relatives :
Article 1041 C.c.Q. :
« La valeur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie par rapport à la valeur de l’ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation. »
À l’article 1053 du Code civil du Québec, il est édicté que :
1053. « L’acte constitutif de copropriété définit la destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes.
Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l’établir, la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires. »
Enfin, chacune des fractions de copropriété sera détaillée de façon très exhaustive dans la troisième partie de votre déclaration de copropriété (état descriptif des fractions) :
1055. « L’état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble.
Il contient aussi une description des droits réels grevant l’immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s’y greffent. »
Nous espérons que ces explications vous aideront à mieux cerner ce qu’est une fraction de copropriété.
L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.
Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 17:27
