L’arbitrage en assurances en copropriété : régler le conflit entre le syndicat et le copropriétaire

Articles 1073, 1074.1, 1074.2 C.c.Q. · Art. 2638 C.c.Q. · Art. 622 C.p.c.

En copropriété divise, les sinistres — dégâts d’eau, incendies, bris d’équipements — génèrent fréquemment des conflits entre le syndicat et un ou plusieurs copropriétaires. Ces litiges portent habituellement sur la responsabilité du sinistre, la répartition des coûts de réparation ou l’application des règles d’assurance d’ordre public prévues aux articles 1073 à 1074.3 C.c.Q. Lorsque la franchise du syndicat est élevée et que les dommages ne la dépassent pas, c’est le syndicat qui doit absorber les coûts et décider s’il se retourne contre le copropriétaire, advenant la faute de ce dernier.

L’arbitrage est un mode privé de résolution de conflits où les parties confient leur litige à une tierce personne neutre — l’arbitre — dont la décision est finale et obligatoire. Contrairement à la médiation, où l’objectif est de trouver un terrain d’entente, l’arbitrage ressemble davantage à un procès privé : l’arbitre entend les deux parties, examine les preuves et rend une décision — appelée sentence arbitrale — qui s’impose à tous.

QUELS LITIGES PEUVENT ÊTRE SOUMIS À L’ARBITRAGE ?

Les conflits relatifs aux assurances les plus fréquemment soumis à l’arbitrage entre syndicat et copropriétaire incluent :

• Désaccord sur la responsabilité d’un sinistre : le syndicat impute la cause du sinistre au copropriétaire (ex. : chauffe-eau défaillant, négligence dans la partie privative), mais le copropriétaire conteste.
• Répartition des coûts de réparation : lorsque la franchise est plus élevée que les dommages, le syndicat assume les réparations et peut tenter de recouvrer les coûts du copropriétaire en faute en vertu de l’art. 1074.2 C.c.Q.
• Qualification des améliorations vs unité standard : l’assureur refuse d’indemniser certains dommages en les qualifiant d’améliorations. Un arbitre peut trancher cette qualification.
• Interprétation de la déclaration de copropriété : les clauses relatives aux obligations d’entretien ou de remplacement des équipements peuvent être contestées.
• Responsabilité partagée lors de travaux du syndicat : un sinistre survient pendant des travaux réalisés par des ouvriers mandatés par le syndicat — la cause exacte est disputée.

Rappel des règles d’ordre public. En vertu de l’art. 1074.2 al. 2 C.c.Q., toute clause de la déclaration de copropriété qui déroge au régime de responsabilité prévu est réputée non écrite. Le syndicat ne peut recouvrer les coûts du copropriétaire que si la faute ou le fait des biens sous sa garde est démontré.

QUAND L’ARBITRAGE EST-IL POSSIBLE ?

Le recours à l’arbitrage peut être prévu de plusieurs façons :

• Clause compromissoire dans la déclaration de copropriété : certaines déclarations prévoient que tout différend doit être soumis à l’arbitrage avant tout recours judiciaire (art. 2638 C.c.Q.). Si une telle clause existe, le tribunal saisi doit renvoyer le litige à l’arbitrage (art. 622 C.p.c.).
• Convention d’arbitrage conclue après le sinistre : en l’absence de clause préexistante, le syndicat et le copropriétaire peuvent décider ensemble de soumettre leur différend à l’arbitrage.
• Les assureurs y consentent ou y sont obligés : les assureurs ne sont pas liés généralement par les clauses des déclarations de copropriété, à moins que l’assuré en porte l’attention à son assureur.

QUI EST L’ARBITRE ?

Les parties choisissent elles-mêmes, d’un commun accord, l’arbitre qui décidera de leur différend (art. 624 C.p.c.). Au besoin, elles peuvent en nommer plusieurs : chaque partie en désigne un, et ces arbitres désignent conjointement le troisième. Si les parties ne s’entendent pas, le tribunal peut prendre toute mesure nécessaire pour assurer la nomination (art. 625 al. 1 C.p.c.).

Dans les litiges entre syndicat et copropriétaire, l’arbitre est idéalement un avocat spécialisé en droit de la copropriété et en droit des assurances, capable d’interpréter à la fois la déclaration de copropriété, les polices d’assurance et les règles d’ordre public du C.c.Q. Les parties peuvent le choisir via l’IMAQ.

Une fois choisi, l’arbitre doit être impartial et indépendant, conformément à l’art. 23 de la Charte des droits et libertés de la personne. Son expertise en copropriété divise est un avantage déterminant par rapport à un juge généraliste.

COMMENT SE DÉROULE L’ARBITRAGE ?

Voici les cinq étapes clés d’un arbitrage entre syndicat et copropriétaire :

1. Notification et constitution du tribunal arbitral: La partie qui souhaite recourir à l’arbitrage en avise l’autre par écrit. Cette étape déclenche officiellement la procédure. Les parties conviennent du nombre d’arbitres et de leurs noms, ou suivent la procédure prévue à la déclaration de copropriété.
2. Audience et présentation des preuves: La procédure se déroule en audience orale, sauf si les parties en conviennent autrement (art. 633 al. 1 C.p.c.). L’arbitre peut faire prêter serment, nommer des experts et exiger la communication de toute pièce pertinente : polices d’assurance, rapports d’expertise, procès-verbaux, photos du sinistre.
3. Délibération: Après l’audience, l’arbitre prend le dossier en délibéré. Les expertises soumises sont évaluées à la lumière des règles d’ordre public du C.c.Q., des conditions de la déclaration de copropriété et des polices d’assurance applicables.
4. Sentence arbitral: La sentence est rendue par écrit. Elle est finale et lie les deux parties. Sur demande, elle peut être homologuée par le tribunal et acquérir la même force exécutoire qu’un jugement (art. 645 al. 1 C.p.c.).
5. Exécution: Une fois homologuée, la sentence peut faire l’objet d’une saisie si elle n’est pas respectée. Dans les faits, la grande majorité des sentences arbitrales sont exécutées volontairement.

QU’EST-CE QUE LA SENTENCE ARBITRALE ?

La sentence arbitrale est la décision écrite rendue par l’arbitre. Elle équivaut à un jugement de la Cour supérieure. Elle lie les parties dès sa notification et ne peut pas être simplement ignorée par le syndicat ou le copropriétaire.

Pour être exécutoire, la sentence doit être homologuée par le tribunal à la demande d’une partie (art. 645 al. 1 C.p.c.). L’homologation est généralement accordée de plein droit, sauf si la sentence viole l’ordre public ou si un motif d’annulation prévu à l’art. 646 C.p.c. est établi.

En pratique, les demandes en annulation de sentence arbitrale sont rarissimes et rarement accueillies. C’est pourquoi il est essentiel d’être bien préparé avant d’entrer en arbitrage — la décision est presque toujours définitive.

AVANTAGES DE L’ARBITRAGE EN COPROPRIÉTÉ

• Rapidité. Un dossier d’arbitrage se règle généralement en quelques mois, contre plusieurs années devant les tribunaux.
• Expertise technique. L’arbitre peut être choisi précisément pour sa connaissance du droit de la copropriété divise et des règles d’assurance applicables.
• Confidentialité. L’arbitrage se déroule à huis clos. Les détails du litige et la sentence ne sont pas rendus publics — avantage important pour éviter d’ébranler la confiance au sein de la copropriété.
• Flexibilité procédurale. Les parties choisissent l’arbitre, le calendrier et les règles applicables.
• Décision contraignante. Contrairement à la médiation, l’arbitrage garantit une issue définitive.

TRIBUNAL OU ARBITRAGE ?

Critère	Tribunal civil	Arbitrage
Décision	Imposée par un juge	Par l’arbitre — finale
Confidentialité	Aucune — audience publique	Oui — huis clos
Durée typique	1 à 5 ans	Quelques mois
Appel possible	Oui	Très limité
Expertise arbitre	Non garantie	Oui — spécialisée
Coût approximatif	10 000 $ à 100 000 $+	Modéré à élevé

CE QU’IL FAUT SAVOIR AVANT DE PROCÉDER

• Lisez votre déclaration de copropriété. Vérifiez si elle contient une clause compromissoire. Si oui, l’arbitrage est généralement obligatoire avant tout recours judiciaire.
• Documentez tout. Conservez l’intégralité de vos échanges : courriels, lettres, rapports d’experts, procès-verbaux, photos du sinistre.
• Consultez un avocat spécialisé. La sentence est quasi irréversible — mieux vaut être bien préparé.

Par où commencer ?

Que vous soyez gestionnaire d’un syndicat ou copropriétaire mis en cause, Fiset Légal est une firme dotée d’une pratique en droit de la copropriété et en droit des assurances. Nos avocats accrédités en médiation et en arbitrage évaluent votre dossier et vous accompagnent jusqu’à la résolution.

Face à un litige en copropriété, bien entouré, c’est être mieux protégé.