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L’arbitrage en condo

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L’arbitrage en condo

La relative lourdeur de l’appareil judiciaire et la diversification des besoins des individus ont poussé notre culture juridique à rechercher l’apport de nouveaux modes alternatifs de résolutions amiables des conflits.

Ces modes de prévention et de règlement des différends, complémentaires à la justice traditionnelle et axés sur l’écoute, le partage et la coopération, faciliteraient l’accès à la justice à tout citoyen désirant s’impliquer activement dans la recherche d’une solution équitable de son différend avant d’envisager de le judiciariser.

Par l’entrée en vigueur du Nouveau Code de procédure civile, le législateur fit que ces modes de prévention et de règlement, tels la médiation et l’arbitrage, fassent désormais partie intégrante de la justice civile.  Dorénavant, les parties devront d’abord envisager ce type de moyens alternatifs de règlement des conflits avant de s’adresser aux tribunaux (C.p.c. art. 1).

De toutes les pratiques alternatives, l’arbitrage est celle qui se rapproche le plus de la procédure civile devant les tribunaux de droit commun et la seule dont la conclusion se solde par le dépôt d’une sentence liant les parties.

L’arbitrage est régi par des dispositions législatives spécifiques regroupées au sein du Code civil du Québec aux articles 2638 à 2643 et du Code de procédure civile aux articles 620 à 655.

Application au régime de la copropriété divise

Bien des déclarations de copropriété prévoient déjà de recourir aux modes privés de prévention et de règlement amiable des conflits tels la médiation et l’arbitrage.  Le conflit peut consister, entre autres, en un désaccord relatif à l’interprétation ou application de la déclaration de copropriété, une impasse au sein du conseil d’administration, un différend entre deux copropriétaires ou avec le syndicat de la copropriété, dont le fait qu’un copropriétaire ne respecte pas une disposition de la déclaration de copropriété.

La déclaration de copropriété peut privilégier de recourir d’abord à la médiation, puis, si la médiation échoue, de procéder par voie d’arbitrage.

La candidature d’un avocat ou un notaire ayant une pratique spécialité en droit de la copropriété devrait être retenue pour tenir le rôle de médiateur ou d’arbitre, bien que ce ne soit généralement pas obligatoire de par les termes de la déclaration de copropriété.

Le législateur a prévu des dispositions particulières à l’arbitrage afin de guider les parties (le citoyen) tout au long de cette démarche.

L’arbitrage prend la forme d’un tribunal privé où les parties se font entendre par un ou plusieurs arbitres.  Les parties sont généralement libres de se faire représenter par un procureur et de faire entendre leurs propres témoins ordinaires et témoins experts.

La sentence arbitrale peut être soit une décision du tribunal [c.-à-d. : arbitre(s)] ou la constatation de l’entente intervenue entre les parties.

L’instauration de tels moyens alternatifs de règlement des conflits donne un solide coup de pouce à beaucoup de gens, dont les copropriétaires, gestionnaires, conseil d’administration et syndicats de copropriété.

L’expérience démontre que l’arbitrage est donc une solution dynamique, efficace et rapide pour la résolution de différends de toute nature.

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