| Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Mardi, 23 Février 2010 16:14 |
Prévenir ou guérir
Contacter l’auteur : s.fiset@fisetlegal.com
Aux termes de l’article 1072 du Code civil du Québec, le fonds de prévoyance devrait être constitué « d’au moins 5% » du budget annuel du syndicat. Cependant, êtes-vous assuré d’être en mesure de payer pour les travaux auxquels ce fonds est destiné, le moment venu ? Êtes-vous parés à faire face à la réalité ? Malheureusement, bien souvent ce pourcentage est trop mince pour protéger le syndicat d’une crise financière.
Même si vous n’envisagez pas de refaire la toiture avant encore plusieurs années, que les fenêtres sont de qualité supérieure et ne vous inquiètent pas pour le moment et que votre stationnement ne semble pas démontrer d’indice de détérioration, il faut vous assurer d’avoir les fonds nécessaires pour leur remplacement, et à temps !
Serez-vous prêt ?
– Vous êtes membre du conseil d’administration de votre syndicat de copropriété et éprouvez quelques inquiétudes quant aux sommes qui ont été amassées au fonds de prévoyance ? Vous avez raison de vous en soucier car votre responsabilité personnelle est désormais engagée.
– Vous vous apprêtez à mettre en vente votre unité d’habitation et savez qu’à votre dernière assemblée des copropriétaires il a été question d’une cotisation spéciale en raison de l’insuffisance du fonds de prévoyance pour couvrir les frais de remplacement des fenêtres ? Ne croyez pas que vous pourrez refiler cette facture salée au prochain acheteur en catimini. Vous avez le devoir d’exposer ces faits aux acheteurs éventuels même si cela devrait vous coûter une perte sur la valeur de unité.
Il arrive trop souvent que des réparations importantes et nécessaires sont retardées pour faute de manque de fonds. D’autres vivent le cauchemar de se voir imposer une lourde cotisation spéciale pour payer des travaux qui ne pouvaient plus attendre et pour lesquels le fonds de prévoyance était insuffisant. Imaginez que vous deviez oublier vos épargnes personnelles, que votre taux d’endettement devienne à un point tel que vous n’avez plus aucune marche de manœuvre désormais…
Une cotisation trop basse vous obligera tôt ou tard à rattraper ce qui n’a pas été mis de côté. Ce sera plus douloureux puisque la facture sera salée et vous aurez une échéance rapprochée.
Comment est-il possible de s’assurer de la viabilité de son fonds de prévoyance et/ou remédier à une situation qui semble se diriger vers la crise ?
Ne dépassez pas votre degré de compétence et faites toujours appel à des experts reconnus (architecte, ingénieur ou technologue). Il est à noter que les vendeurs ne sont pas considérés dans cette catégorie.
Un syndicat ayant procédé au préalable à une expertise, une inspection du bâtiment, et à la tenue rigoureuse d’un carnet d’entretien est mieux équipé pour évaluer, de façon réaliste, les sommes qui lui seront nécessaires afin de faire face aux travaux importants à venir, que ce soit dans un avenir approché ou moins.
Il est fortement conseillé de confier à un seul expert la tâche d’émettre les plans et devis et d’obtenir pour vous les soumissions requises afin que celles-ci soient identiques et respectent les mêmes critères (travail à effectuer, qualité des matériaux qui seront utilisés, durée de vie des composantes et leurs garanties).
Les experts effectueront une inspection détaillée de votre bâtiment, vous fournira une estimation des coûts des réparations majeures et/ou des coûts de remplacement répartis sur un échéancier pouvant aller de vingt (20) à trente (30) ans, des biens communs de l’immeuble, de l’aménagement extérieur jusqu’au toit. Une évaluation de l’état des systèmes, de ses composantes, leur coût de remplacement et une estimation de leur durée de vie sont essentielles.
Le but est d’amasser une réserve suffisante de façon planifiée et graduelle. Ce fonds sera réservé exclusivement aux réparations majeures et de remplacement des parties communes. Il est fortement encouragé d’amasser ces fonds dans un compte bancaire distinct de celui destiné aux besoins courants. Les frais de réparations mineures ou d’entretien seront pris en compte dans le budget annuel du syndicat et financés avec le compte réservé aux besoins courants.
Bien sûr, l’inspection révèlera sans doute des « anomalies » ou « vices », lesquels ne doivent pas être négligés et ce, dans l’unique but de prolonger la durée de vie de l’immeuble et permettre à la projection de durée de vie des parties majeures de l’immeuble de demeurer juste.
Ce que les divers experts auront besoin pour mener leurs tâches à bien sont :
- toute l’information relative à l’immeuble : description des parties communes et communes à usage restreint, des équipements et des règles d’attribution des charges. Certains règlements d’immeuble prévoient des dispositions particulières pour des parties communes à usage restreint telles les balcons, les toits-terrasses, etc.;
- l’historique de l’immeuble;
- le carnet d’entretien de l’immeuble;
- les plans d’architecte, d’ingénierie et le certification de localisation.
L’estimation des contributions annuelles requises pour couvrir chacune des réparations majeures vous permettront d’établir quelle devra être la contribution nécessaire au fonds de prévoyance annuellement. Il faudra tenir compte aussi du taux d’inflation ! Les calculs devront être mis à jour périodiquement (conseillé à tous les trois (3) ans) afin de s’assurer de bien refléter la réalité et de diriger le fonds de prévoyance vers un fonds de « suffisance ».
Faire affaires avec les experts appropriés vous permettront de planifier vos coûts en fonction des caractéristiques et besoins bien spécifiques de votre immeuble et non pas selon un pourcentage qui se montre de plus en plus insuffisant, désuet.
Si vous avez déjà une planification d’établie mais que vous n’avez jamais eu recours à un expert, il est conseillé de tout de même en consulter un et ce, l’unique but étant de s’assurer que votre syndicat sera toujours apte à assurer la conservation de l’immeuble. Peut-être que de petites mises au point, mises à jour sauront parfaire et récompenser vos efforts fournis jusqu’à maintenant.
Vous n’avez rien à perdre, au contraire ! Un syndicat qui possède un bon fonds de prévoyance favorise la vente des fractions en garantissant la durabilité et la stabilité de l’investissement.
Informez-vous avant d’acheter votre condo : demander à voir les états financiers et les procès-verbaux des assemblées passées. Vérifiez le solde au fonds de prévoyance. Informez-vous des réparations majeures effectuées à ce jour et celles projetées. Étudier bien votre inspection avant l’achat. Vous n’avez pas à payer pour les propriétaires antérieurs. Soyez vigilant !
L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.
Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 17:41
