| Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Lundi, le 22 janvier 2018 |
La déclaration de copropriété crée le syndicat de copropriété, décrit les parties communes, les parties privatives et à usage restreint. Elle prévoit également des règles afin de régir les rapports entre copropriétaires, l’usage, la jouissance et l’entretien des parties privatives et communes, ainsi que la gestion de la copropriété.
Pour plus de renseignements sur les parties communes à usage restreint : veuillez consulter notre texte sur le sujet
DESCRIPTION DES STATIONNEMENTS AUX TERMES DES DÉCLARATIONS DE COPROPRIÉTÉ
Selon l’article 1044 du Code civil du Québec :
« Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d’accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. »
[Les caractères gras sont nôtres]
Les stationnements sont présumés parties communes tant et aussi longtemps que la déclaration de copropriété ne l’en prévoit autrement. En effet, chacune des fractions de copropriété sera détaillée dans la troisième partie de votre déclaration de copropriété à l’« État descriptif des fractions »:
L’article 1055 du Code civil du Québec stipule :
- « L’état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble.
Il contient aussi une description des droits réels grevant l’immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s’y greffent. »
Bien qu’une place de stationnement puisse porte un numéro de cadastral distinct à un plan cadastral, si la déclaration de copropriété déclare « commune » celle-ci, il n’en sera pas autrement. Il peut également s’avérer qu’un garage soit défini comme partie privative aux termes d’une déclaration de copropriété sans toutefois porter un numéro distinct de lot au plan cadastral.
Il est donc souhaitable que soit précisé aux termes de la déclaration de copropriété, pour chaque partie distincte pouvant le nécessiter, l’état descriptif et la destination particulière de celle-ci.
ENTRETIEN ET CHARGES
Il est de la responsabilité du syndicat de voir à l’entretien et la conservation de l’immeuble (art. 1039 et 1077 C.c.Q.). Sauf disposition contraire de la déclaration de copropriété, le syndicat doit donc veiller à tous les travaux, réparations et entretiens requis.
Réparations majeures et remplacement
L’ensemble des copropriétaires a la charge des dépenses destinées aux réparations majeures et remplacements, peu importe le type de parties communes, à usage restreint ou non.
Chaque copropriétaire contribue selon la valeur relative de sa fraction. Toutefois, en vertu de l’article 1072 du Code civil du Québec, il peut être tenu compte des droits de jouissance exclusifs des copropriétaires sur certaines parties communes pour déterminer leur contribution.
Ainsi, il serait possible de percevoir les coûts de réparations majeures et remplacement des copropriétaires qui bénéficieraient desdites parties communes à usage restreint, mais à la condition qu’une clause à la déclaration de copropriété le requiert et que le budget du syndicat le prévoit.
Réparations mineures
Les dépenses d’entretien et de réparations mineures afférentes aux parties communes à usage restreint sont à la seule charge des copropriétaires (art. 1064 C.c.Q.).
Il incombe au syndicat d’effectuer la répartition des charges communes des parties communes à usage restreint en tenant compte de l’utilisation qui en est faite.
Ainsi, les copropriétaires bénéficiant de l’usage restreint d’un espace de stationnement (qualifié comme tel dans la déclaration de copropriété) sont tenus responsables de défrayer les coûts d’entretien normal et de réparations mineures reliés à celui-ci, comparativement à un copropriétaire du même immeuble ne possédant pas un espace de stationnement.
Aux termes de l’article 1047 C.c.Q. :
« Chaque fraction constitue une entité distincte et peut faire l’objet d’une aliénation totale ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des parties communes afférente à la fraction, ainsi que le droit d’usage des parties communes à usage restreint, le cas échéant. »
[Les soulignés et caractères gras sont nôtres]
L’ALIÉNATION
Votre fraction comprend les droits que vous possédez dans votre unité d’habitation et ses accessoires privatifs, qui constituent vos droits ou usages exclusifs, une part dans les parties communes de l’immeuble, vos droits de propriété indivis et collectif, ainsi que dans certains cas des droits dans certaines parties communes à usage restreint qui vous auront été attribués et qui constitueront vos droits de propriété indivis et collectif à usage exclusif.
Les places de stationnements étant souvent considérées comme « accessoires » et rattachées spécifiquement à une partie privative d’habitation, les déclarations de copropriété prévoient généralement qu’il est interdit de vendre celles-ci indépendamment de la fraction principale, l’unité d’habitation.
Mais que le stationnement soit considéré partie commune ou non, la restriction quant à son aliénation se voulant dans la plupart des cas justifiée par la destination de l’immeuble, celle-ci a été à maintes fois approuvée par la Cour. De plus, les parties privatives et parties communes d’une fraction sont indissociables :
En effet, l’article 1048 C.c.Q. édicte:
« La quote-part des parties communes d’une fraction ne peut faire l’objet, séparément de la partie privative de cette fraction, ni d’une aliénation ni d’une action en partage. »
C’est pourquoi, il s’avère bien délicat de rédiger les clauses des déclarations de copropriété car une attention minutieuse doit être portée en regard de la détermination des parties privatives, communes et à usage restreint et le fait qu’elles soient accessoires ou non et prévoir ou non le droit d’être cédées ou louées.
LES TROUBLES DE VOISINAGE ET LES ABUS
Bien des cas nous sont rapportés en regard de contraventions aux règlements stipulés aux déclaration de copropriété par des copropriétaires dans leur place de stationnement.
Quelqu’un se garant mal et empiétant sur le stationnement d’un voisin par exemple, ou un copropriétaire ne respectant pas la place de stationnement lui étant réservant et s’appropriant celui d’un autre. D’autres entreposent illégalement des objets dans leur espace de stationnement.
Malheureusement c’est un fait, les règles de civisme ne semblent pas toujours faciles à observer pour certains.
Bien qu’il faille faire preuve de tolérance en général lorsqu’on vit en copropriété, la détermination d’un caractère « raisonnable » est assez subjectif. C’est du cas par cas et il ne faut tout de même pas tomber dans l’inertie.
L’article 1080 du Code civil du Québec énonce ce qui suit :
« Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer.
Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile relatives à la vente du bien d’autrui. »
L’article 1063 du Code civil du Québec prévoit également :
« Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
[Les soulignés sont nôtres]La déclaration prévoit des règles que chacun doivent respecter. Des peines ou sanctions doivent être y prévues à l’intention des contrevenants et être appliquées.
La procrastination d’un syndicat de copropriété de faire appliquer les règlements d’immeuble ne peut que nuire à la bonne marche de l’ensemble de la copropriété et s’avérer finalement être une violation de son devoir de faire respecter la déclaration de copropriété et l’inaction peut finir par coûter cher.
