L’hypothèque légale du syndicat de copropriété : ce que tout copropriétaire doit connaître

Article 2729 C.c.Q., Un outil de recouvrement puissant pour le syndicat — un signal d’alarme pour tout acheteur.

L’hypothèque légale du syndicat de copropriété est un droit réel que la loi accorde automatiquement au syndicat — sans qu’il ait besoin d’un contrat ou d’un jugement — sur la fraction d’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance. En d’autres mots : si vous n’assumez pas votre part des dépenses communes, le syndicat peut inscrire une hypothèque sur votre propriété divise pour se protéger.

DÉFINITION DE L’HYPOTHÈQUE AU SENS DU CODE CIVIL

L’hypothèque est définie à l’art. 2662 C.c.Q. C’est un droit réel sur un meuble ou un immeuble qui permet au créancier hypothécaire de suivre le bien dans quelques mains qu’il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le faire vendre et d’être alors préféré sur le produit de cette vente. En d’autres mots, c’est une sûreté dont peut bénéficier le créancier advenant que le débiteur manque à ses obligations de payer sa dette. L’hypothèque est toujours accessoire à une dette — elle ne peut pas exister par elle-même.

QU’EST-CE QU’UNE HYPOTHÈQUE LÉGALE ?

Une hypothèque légale est une hypothèque qui ne peut exister qu’en vertu d’une loi qui la prévoit — elle ne peut pas résulter d’une convention entre les parties. L’article 2724 C.c.Q. prévoit quatre types de créances pouvant donner lieu à une hypothèque légale :

• Les créances de l’État pour les sommes dues en vertu du droit fiscal
• Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble
• La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes
• Les créances qui résultent d’un jugement

Dans l’un de ces quatre scénarios, le créancier peut automatiquement publier une hypothèque légale sur les biens définis du débiteur, suivant certaines formalités des art. 2724–2732 C.c.Q.

L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DU SYNDICAT : L’ARTICLE 2729 C.C.Q.

Le Code civil du Québec prévoit expresssément ce recours dans les cas où un copropriétaire ne paie pas sa quote-part des charges communes. L’hypothèque grève la fraction divise du copropriétaire en défaut, ce qui inclut sa partie privative et sa part dans les parties communes. Les charges impayées pouvant faire l’objet de l’inscription comprennent notamment :

• Les contributions au fonds de prévoyance
• Les contributions au fonds d’auto assurance
• Les frais engagés par le syndicat pour exercer le recours
• Les intérêts

L’hypothèque ne peut jamais grever les frais d’avocats et honoraires extrajudiciaires que le syndicat a dû débourser pour recouvrer le capital (art. 2762 C.c.Q.). Elle peut toutefois grever tous les autres frais légitimement engagés pour recouvrer le bien grevé (art. 2667 C.c.Q.).

Le droit de publier une hypothèque légale naît lorsque le copropriétaire est en défaut depuis au moins 30 jours d’acquitter sa quote-part dans les charges communes. L’hypothèque n’est acquise qu’à compter de son inscription au registre foncier, indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’avis, de même que le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années suivantes.

Dans l’éventualité où le copropriétaire n’acquitte toujours pas les charges communes, le syndicat devra publier un préavis d’exercice de droit hypothécaire au registre foncier, accompagné d’une preuve de signification au débiteur (art. 2757 C.c.Q.). Une fois le préavis reçu, le copropriétaire en défaut a 60 jours pour remédier à son défaut (art. 2758 al. 2 C.c.Q.).

L’IMPUTATION DES MONTANTS

Une pratique fréquemment utilisée par les syndicats est d’intégrer une clause d’imputation des paiements dans la déclaration de copropriété. Concrètement, les paiements effectués envers le syndicat sont d’abord imputés sur les dommages, puis les intérêts, puis les autres dettes dues, avant d’être imputés sur les charges communes.

Il est très important de lire la déclaration de copropriété : si les sommes dues à titre de charges communes demeurent impayées, le droit au recours hypothécaire s’ouvre au syndicat.

L’EXERCICE DU DROIT HYPOTHÉCAIRE

Le syndicat peut se prévaloir de principalement deux recours pour exercer son hypothèque :

Recours principaux

• La vente sous contrôle de justice (art. 2791 C.c.Q.) : le syndicat demande au tribunal de procéder à la vente du bien. Le tribunal détermine les conditions et charges de la vente. Une fois le bien vendu, le syndicat peut prélever son dû sur le produit de la vente.
• La prise en paiement (art. 2782 C.c.Q.) : le syndicat peut prendre le bien complet en paiement de l’obligation du copropriétaire, nonobstant le montant de la créance. La prise en paiement éteint l’obligation.

Recours supplémentaires (fraction louée à un locataire)

Dans les situations où le propriétaire loue sa fraction à un locataire, la location peut être assimilée à la définition d’une entreprise au sens de l’art. 1525 al. 3 C.c.Q., donnant accès à deux recours supplémentaires :

• La prise de possession à des fins d’administration (art. 2773 C.c.Q.) : le syndicat peut prendre temporairement possession de la fraction et en percevoir les loyers directement, agissant à titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la pleine administration.
• La vente par le créancier : moyennant un préavis indiquant son intention, le syndicat peut procéder lui-même à la vente de la fraction, soit de gré à gré, par appel d’offres ou par enchère.

CE QUE ÇA VEUT DIRE SI VOUS ACHETEZ UN CONDO

Comme l’hypothèque est un droit réel qui suit le bien, un copropriétaire qui vend avec des charges impayées peut vous transmettre ce problème si vous n’êtes pas vigilant. En pratique, voici comment vous protéger :

• Demandez un état des charges avant la promesse d’achat. Vous avez le droit de demander au syndicat un relevé des charges impayées rattachées à l’unité convoitée, avant même de signer quoi que ce soit. Ce n’est pas automatique — il faut le demander explicitement.
• Exigez une clause de quittance dans l’acte de vente. Cette clause oblige le vendeur à rembourser toute somme due au syndicat à même le produit de la vente, avant que vous ne receviez les clés. Sans cette protection, vous pourriez hériter d’une dette qui n’est pas la vôtre.
• La recherche de titre du notaire inclut les hypothèques légales publiées. C’est l’une des vérifications au Registre foncier que votre notaire effectue systématiquement avant de procéder à l’acte de vente.

L’EXTINCTION DE L’HYPOTHÈQUE

L’hypothèque légale du syndicat s’éteint trois ans après son inscription, à moins que le syndicat, afin de la conserver, ne publie une action contre le propriétaire en défaut ou n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (art. 2800 C.c.Q.).

EN RÉSUMÉ

L’hypothèque légale du syndicat (art. 2729 C.c.Q.), c’est :

• Un outil de recouvrement puissant pour le syndicat — sans besoin de jugement préalable
• Une protection pour l’ensemble des copropriétaires — personne ne devrait assumer la part de celui qui ne paie pas
• Un signal d’alarme pour tout acheteur de condo — une unité avec charges impayées est une unité à risque
• Un risque réel pour le copropriétaire en défaut — son unité peut être vendue sous contrôle de justice ou prise en paiement par le syndicat

Par où commencer ?

Que vous soyez en défaut de paiement, gestionnaire d’un syndicat ou acheteur d’une unité, les délais sont courts et les conséquences, réelles. Consultez votre avocat ou contactez-nous chez Fiset Légal pour une expertise en droit immobilier et en droit de la copropriété.

Agir tôt — que ce soit pour régulariser une situation ou pour bien vérifier avant d’acheter — fait toute la différence.