Articles 1892 et suivants C.c.Q.
Au Québec, on entend souvent parler de crise du logement, de disputes entre locateurs et locataires et du fameux Tribunal administratif du logement (TAL). Les règles relatives au contrat de bail établissent un cadre pour toute entente entre propriétaire et locataire, afin d’assurer un équilibre entre les droits et obligations de chacun.
LE CADRE JURIDIQUE
Les principales règles ayant trait au contrat de bail résidentiel sont prévues aux articles 1892 et suivants du Code civil du Québec. La grande majorité des dispositions s’y trouvant sont d’ordre public et ne peuvent être renoncées par contrat dans l’entente de bail. C’est pourquoi il est primordial de connaître ses droits.
LE CONTRAT DE BAIL
Le contrat de bail doit être suffisamment clair pour établir toutes les modalités, droits et obligations des deux parties. Advenant l’existence d’un règlement de l’immeuble, celui-ci fait partie du bail et doit obligatoirement être remis au locataire avant la signature du contrat, de même que toute modification subséquente à ce règlement. (art. 1894 C.c.Q.) Au moment de la conclusion du bail, le locateur doit indiquer au locataire le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail, ou, si le logement n’était pas loué, le montant du dernier loyer payé ainsi que la date de celui-ci.
Dans un contrat de bail, le locateur ne peut en aucun cas insérer une clause qui limite sa responsabilité, l’en exonère ou rend le locataire responsable d’un préjudice causé par sa faute. Est aussi sans effet la clause visant à modifier les droits du locataire en raison de l’augmentation du nombre d’occupants, à moins que les dimensions du logement n’en justifient l’application, ou la clause limitant le droit du locataire d’acheter des biens ou d’obtenir des services de personnes de son choix. (art. 1900 C.c.Q.)
Une clause qui stipulerait une peine excédant un préjudice réellement subi par un propriétaire est également abusive, et l’obligation qui en découle, réductible. (art. 1901 C.c.Q.)
LE LOYER
Le montant du loyer convenu entre les parties est obligatoirement indiqué dans le contrat de bail et payable par versements égaux tout au long de l’année. Malgré une croyance populaire, un locateur ne peut jamais demander à un locataire de payer plus que le montant mensuel dû. En effet, si votre locateur exige un dépôt, des chèques postdatés ou des mois payés à l’avance, il contrevient à la loi et vous êtes dans vos droits de refuser. (art. 1904 C.c.Q.) Similairement, une clause qui rendrait exigible la totalité du loyer annuel en cas de défaut du locataire d’effectuer un versement est nulle et sans effet. (art. 1905 C.c.Q.)
En ce qui a trait aux réajustements de loyer, ceux-ci sont interdits si la durée du bail est de 12 mois ou moins. Dans le cas où le bail est à durée indéterminée ou de plus de 12 mois, le réajustement n’est permis qu’une seule fois par année, et ce, à l’exception des premiers douze mois. (art. 1906 C.c.Q.) À défaut de s’entendre sur une augmentation satisfaisante pour les deux parties, le TAL fixe annuellement un taux de base dont les locateurs peuvent se prévaloir pour augmenter les loyers à chaque renouvellement de bail, moyennant un avis de modification envoyé au locataire au moins 3 mois avant l’échéance du bail. (art. 1942 C.c.Q.)
L’ÉTAT DU LOGEMENT
On distingue deux principaux critères :
L’habitabilité
Le locateur a l’obligation claire de délivrer le logement en bon état d’habitabilité et de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. (art. 1910 C.c.Q.) Il est donc responsable d’effectuer tous les travaux et l’entretien nécessaires. Cette obligation incombe uniquement au locateur.
La propreté
Le locateur a la responsabilité de délivrer le logement en bon état de propreté. Il incombe cependant au locataire par la suite de maintenir le logement dans le même état. C’est une obligation conjointe. (art. 1911 C.c.Q.) Un locataire peut refuser de prendre possession du logement advenant que celui-ci soit impropre à l’habitation, résiliant ainsi le bail de plein droit. (art. 1914 C.c.Q.)
Est impropre à l’habitation le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente. (art. 1913 al. 2 C.c.Q.)
Par ailleurs, si le logement devient impropre à l’habitation en cours de bail, le locataire peut l’abandonner en avisant le locateur avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent. Il est alors dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation, à moins que cet état ne résulte de sa propre faute. (art. 1915 C.c.Q.)
LES TRAVAUX ET RÉNOVATIONS
Le propriétaire est toujours dans ses droits d’apporter des modifications à son immeuble ou d’y effectuer des rénovations. Il doit toutefois respecter certaines formalités ainsi que le droit du locataire au maintien dans les lieux. Le locateur doit aviser le locataire de toute amélioration majeure ou réparation non urgente et lui offrir une indemnité raisonnable advenant la nécessité d’une évacuation temporaire. (art. 1922 C.c.Q.) L’avis doit être transmis au locataire au moins 10 jours avant la date prévue des travaux ou, si une évacuation de plus d’une semaine est nécessaire, au moins trois mois avant celle-ci.
L’indemnité due au locataire en cas d’évacuation temporaire est payable à la date de l’évacuation. Si elle se révèle insuffisante, le locataire peut être remboursé des dépenses raisonnables faites en surplus. Selon les circonstances, il peut aussi obtenir une diminution de loyer ou la résiliation du bail. (art. 1924 C.c.Q.)
LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX
C’est le droit fondamental des locataires en matière de bail résidentiel. Tout locataire détient un droit personnel au maintien dans les lieux et ne peut être évincé du logement loué que dans quelques cas prévus par la loi. (art. 1936 C.c.Q.) Cette pierre angulaire du droit du logement vise à protéger les locataires contre tout comportement arbitraire des propriétaires. Contrairement à certaines autres juridictions, un locateur ne peut pas expulser un locataire simplement par convenance. Le droit québécois offre une protection accrue aux locataires, leur permettant de bénéficier de stabilité et de prévisibilité en ce qui a trait au logement. Qui plus est, le locataire qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe, lorsque celui-ci prend fin. (art. 1941 C.c.Q.)
LA REPRISE DU LOGEMENT
La reprise du logement constitue la principale exception au droit au maintien dans les lieux des locataires. Dans les cas suivants, le locateur peut reprendre son logement et en évincer son locataire :
Reprise pour y habiter
Le propriétaire locateur peut reprendre un logement pour y habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants de premier degré, ou tout membre dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.
Exceptions (de manière générale)
- Propriétaire indivis : le copropriétaire d’un immeuble détenu en indivision, c’est-à-dire où aucun des copropriétaires n’a une unité exclusive, ne peut reprendre aucun logement, à moins qu’il n’y ait que deux copropriétaires et que ceux-ci soient des conjoints. (art. 1958 C.c.Q.)
- Locataire aîné : le locateur ne peut reprendre un logement si le locataire est, au moment de la reprise, une personne âgée de 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu inférieur à 125 % du revenu lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique. (art. 1959.1 C.c.Q.)
- Logement vacant disponible : le locateur ne peut, sans le consentement du locataire, se prévaloir du droit à la reprise s’il est propriétaire d’un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise, et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent. (art. 1964 C.c.Q.)
Reprise pour modification (généralité)
Le locateur peut, en certaines circonstances et dans certaines municipalités, évincer un locataire s’il désire subdiviser le logement en plusieurs, l’agrandir de manière substantielle ou en changer l’affectation. La barre est haute : ce ne sont pas toutes les modifications et tous les types de travaux qui ouvrent ce droit de reprise. Les travaux effectués doivent être de nature à modifier l’immeuble de manière structurelle. (art. 1959 C.c.Q.)
En vertu de l’art. 1965 C.c.Q., dans le cas d’une reprise de logement, le locateur est dans l’obligation de payer au locataire évincé des frais raisonnables de déménagement, de même qu’une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue (jusqu’à concurrence de 24 mois, avec un minimum de 3 mois). De plus, si le locataire apprend que la reprise n’était qu’un stratagème du locateur pour l’expulser de mauvaise foi, il peut obtenir des dommages-intérêts punitifs. (art. 1968 al. 2 C.c.Q.)
CESSION DE BAIL ET SOUS-LOCATION
Le locataire a le droit de céder son bail ou de sous-louer son logement, à condition d’en aviser le locateur au préalable. Le locateur ne peut refuser sans motif sérieux. (art. 1870 C.c.Q.) En cas de cession de bail, le cessionnaire prend la place du locataire original et assume tous ses droits et obligations. En cas de sous-location, le locataire demeure responsable envers le locateur du paiement du loyer et du respect des obligations du bail.
Le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux — ce droit appartient exclusivement au locataire principal.
Par où commencer ?
Que vous soyez propriétaire ou locataire, connaître vos droits et ceux de l’autre partie est essentiel pour de bonnes négociations et un bon vivre-ensemble. Si vous voulez en apprendre plus sur vos droits, ou êtes en conflit avec votre locateur ou locataire, consultez votre avocat ou contactez-nous chez Fiset Légal. Nos avocats spécialisés en droit du logement analysent votre situation et vous accompagnent vers la meilleure solution — qu’il s’agisse d’une négociation, d’une demande au TAL ou d’un recours judiciaire.
Connaître ses droits, c’est la première étape pour les faire valoir.
