Article 1047 C.c.Q. – Un guide pratique pour tout copropriétaire et acheteur d’une unité en copropriété divise.
Vous êtes propriétaire d’un condo ou vous envisagez d’en acheter un ? Il y a un document essentiel que vous devez connaître : la description des parties privatives. Derrière ce terme technique se cache une réalité très concrète : elle définit exactement ce que vous possédez, ce que vous devez entretenir, et comment vos charges sont calculées.
QU’EST-CE QUE LA DESCRIPTION DES PARTIES PRIVATIVES ?
En copropriété divise, l’immeuble est divisé en fractions. Chaque fraction correspond à une partie de l’immeuble qui appartient en propre à un copropriétaire : une unité d’habitation, un espace de stationnement, un espace de rangement. L’article 1047 du Code civil du Québec précise que chaque fraction constitue une entité distincte, susceptible d’être aliénée séparément et grevée de droits réels de façon indépendante.
La description des parties privatives, c’est le document qui délimite juridiquement chacune de ces fractions. Elle identifie avec précision les limites physiques de chaque lot, les espaces qui en font partie et ceux qui n’en font pas partie, ainsi que la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble. En vertu de l’article 1070 al. 3 C.c.Q., la description des parties privatives doit obligatoirement figurer aux registres du syndicat et être disponible pour consultation à la demande de n’importe quel copropriétaire.
PARTIES PRIVATIVES, PARTIES COMMUNES, PARTIES COMMUNES À USAGE RESTREINT : QUELLE DIFFÉRENCE ?
C’est l’une des distinctions les plus importantes — et les plus souvent mal comprises — en droit de la copropriété.
Les parties privatives sont les portions de l’immeuble dont un copropriétaire a l’usage exclusif et dont il assume seul la responsabilité d’entretien : l’intérieur de son unité, ses planchers, ses murs intérieurs, ses fenêtres (selon ce que prévoit la déclaration), etc.
Les parties communes appartiennent collectivement à tous les copropriétaires selon leur quote-part respective : le toit, les couloirs, l’ascenseur, le stationnement des visiteurs, la salle mécanique, etc. Leur entretien est financé par les charges communes payées par tous.
Les parties communes à usage restreint constituent une catégorie intermédiaire souvent méconnue : il s’agit de parties communes — appartenant donc collectivement à tous — mais dont l’usage est réservé exclusivement à un seul copropriétaire. Le balcon en est l’exemple le plus courant. Bien qu’il soit « votre » balcon dans les faits, il appartient juridiquement au syndicat. Les réparations majeures (ex. : impérméabilisation du balcon) sont à la charge du syndicat et financées par l’ensemble des copropriétaires, tandis que l’entretien courant peut incomber au copropriétaire selon la déclaration.
LA QUOTE-PART : QU’EST-CE QUE C’EST ET POURQUOI C’EST IMPORTANT ?
Chaque fraction de copropriété est assortie d’une quote-part, exprimée en pourcentage. Ce chiffre représente la proportion de l’immeuble que vous possédez collectivement, au-delà de votre unité propre. La quote-part a trois effets directs et concrets :
- Vos charges communes : vous payez les dépenses collectives (entretien, assurances, fonds de prévoyance, fonds d’auto assurance) en proportion de votre quote-part. Si votre unité représente 3,5 % de l’immeuble, vous assumez 3,5 % des charges.
- Votre droit de vote en assemblée : dans la plupart des décisions, votre poids de vote correspond à votre quote-part. Une grande unité vote donc plus lourd qu’une petite.
- Votre part dans la valeur collective : si l’immeuble est vendu ou démoli, vous recevez une part des produits proportionnelle à votre quote-part.
QUI RÉDIGE LA DESCRIPTION DES PARTIES PRIVATIVES ?
La description des parties privatives est établie à l’acte constitutif de copropriété, rédigé par un notaire. Elle s’appuie sur le plan cadastral préparé par un arpenteur-géomètre, qui attribue à chaque fraction un numéro de lot distinct au Registre foncier du Québec.
C’est ce numéro de lot qui permet ensuite de publier les droits sur une fraction spécifique de façon indépendante des autres fractions du même immeuble. Chaque copropriétaire est donc titulaire d’un titre de propriété distinct, indexé à son numéro de lot cadastral.
LE LIEN AVEC L’ATTESTATION DU SYNDICAT
Lors d’une vente, l’attestation du syndicat (art. 1068.1 C.c.Q.) doit identifier la fraction visée. Si la description de la partie privative est incorrecte ou incomplète dans la déclaration de copropriété, cela peut compliquer ou retarder la production de l’attestation — et ultimement bloquer la transaction.
C’est pourquoi il est fortement recommandé de vérifier la cohérence entre la description inscrite à la déclaration de copropriété et la réalité physique de l’unité avant de signer toute promesse d’achat.
L’UTILITÉ POUR LES ASSUREURS
La description des parties privatives joue un rôle fondamental dans le domaine des assurances en copropriété. En copropriété divise, il existe deux niveaux d’assurance distincts : la police du syndicat, qui couvre l’immeuble dans son ensemble (parties communes), et la police personnelle du copropriétaire, qui couvre ses biens meubles, ses améliorations et ses responsabilités civiles personnelles. La description des parties privatives permet d’établir à qui incombe la responsabilité pour les dommages.
Zone grise dangereuse. En cas de sinistre — dégât d’eau, incendie, bris d’équipement — la première question que posera l’assureur est : à qui appartient l’élément sinistré ? Est-ce une partie privative ou une partie commune ? Une description imprécise peut mener les deux assureurs à se renvoyer la balle, laissant le propriétaire sinistré sans couverture claire. Certains assureurs exigent maintenant une copie de la description des parties privatives lors de la souscription d’une police afin de déterminer exactement ce qui est couvert par la police du syndicat.
CE QUI ARRIVE QUAND LA DESCRIPTION EST ERRONÉE OU INCOMPLÈTE
Une description imprécise ou erronée n’est pas un simple problème administratif. Dans la pratique, elle peut entraîner des conséquences graves :
- Litige sur un mur mitoyen : si la limite entre deux unités n’est pas clairement définie, un différend sur la responsabilité d’entretien ou de réparation peut survenir entre voisins.
- Stationnement ou espace de rangement non clairement attribué : certaines transactions ont mené à des conflits parce que le stationnement vendu « avec » l’unité n’était pas intégré à la description de la fraction — il appartenait en fait aux parties communes, sans attribution exclusive.
- Blocage lors d’une revente : si la description ne correspond pas à ce qui est physiquement occupé, le notaire de l’acheteur peut refuser de procéder à l’acte de vente. Cette correction peut nécessiter une modification de la déclaration de copropriété — un processus long et coûteux.
- Problème d’assurance : si la description de la fraction est imprécise, l’assureur du syndicat peut soulever des difficultés au moment d’une réclamation sur les limites de couverture.
LA RÈGLE TRANSITOIRE
Si vous habitez un immeuble construit avant l’entrée en vigueur des récentes réformes en matière d’assurance, la loi a prévu une disposition transitoire importante. Pour les copropriétés créées avant juin 2018, les syndicats disposaient d’un délai jusqu’en juin 2020 pour établir et consigner au registre de la copropriété une description précise des parties privatives.
L’objectif de cette mesure était d’éviter tout flou juridique lors d’un sinistre : en formalisant les aménagements d’origine de l’immeuble — et non les modifications apportées par des copropriétaires successifs — le syndicat et les assureurs peuvent distinguer clairement ce qui relève de la couverture collective et ce qui constitue une amélioration apportée par un copropriétaire (qui doit être couverte par son assurance individuelle).
Même si cette date limite est aujourd’hui dépassée, tout syndicat qui n’a pas encore adopté cette description a l’obligation légale de le faire afin de protéger l’ensemble des copropriétaires.
Par suite de la date limite donnée par le gouvernement (juin 2020), la modification de la description des parties privatives doit se faire par un vote des copropriétaires. En vertu de l’art. 1097(3) C.c.Q., toute décision qui a pour effet de modifier la description des parties privatives doit être prise par l’approbation des trois quarts des copropriétaires.
Pour toutes les nouvelles copropriétés, il incombe au promoteur, en vertu de l’article 1106.1 C.c.Q., de fournir au syndicat une description des parties privatives conforme à l’art. 1070 al. 3 C.c.Q.
LE BON RÉFLEXE
Avant d’acheter un condo, demandez à consulter la déclaration de copropriété et vérifiez que la description de la fraction correspond bien à ce qui vous est offert. Assurez-vous que le stationnement et l’espace de rangement sont bien inclus dans la description de votre lot, et non simplement attribués verbalement. En cas de doute, consultez un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier avant de signer.
Par où commencer ?
Vous avez besoin d’aide dans un processus d’acquisition de condo, ou êtes copropriétaire souhaitant exercer vos droits ? Consultez votre avocat ou contactez-nous chez Fiset Légal pour une expertise en droit immobilier et en droit de la copropriété.
Savoir exactement ce que vous possédez, c’est la base d’une copropriété bien vécue.
