Article 1071.1 C.c.Q., Ce que tout copropriétaire devrait savoir sur ce fonds distinct.
Vous habitez en copropriété divise ? Voici un concept que tout copropriétaire devrait connaître. Depuis la réforme de 2020 (Loi 16), le Code civil du Québec exige que les syndicats de copropriété constituent un fonds d’auto assurance, distinct du fonds de prévoyance et du fonds d’opération. Ce fonds sert à couvrir les franchises d’assurance du syndicat et les pertes non couvertes par sa police.
La loi prévoit la constitution du fonds d’auto assurance à l’article 1071.1 du Code civil du Québec. Le syndicat est responsable de constituer ce fonds et de s’assurer qu’il demeure liquide et disponible à court terme advenant un sinistre.
À QUOI SERVENT CES FONDS ?
Le fonds d’auto assurance sert principalement à deux fins distinctes :
- Le paiement des franchises prévues aux polices d’assurance souscrites par le syndicat (art. 1071.1 al. 2 C.c.Q.)
- La réparation des dommages causés aux biens sur lesquels le syndicat a un intérêt assurable, ainsi que le paiement de toute dépense imprévue, lorsque le fonds de prévoyance, le fonds d’opération ou une indemnité d’assurance ne peut pourvoir à de telles réparations (art. 1071.1 al. 3 C.c.Q.)
Les franchises couvertes par le fonds d’auto assurance ne se limitent pas nécessairement à l’assurance du bâtiment ; elles peuvent également viser la responsabilité civile des administrateurs ou du syndicat.
QUEL MONTANT DOIT ÊTRE VERSÉ ?
Le gouvernement a publié dans le Règlement établissant diverses mesures relatives aux assurances des copropriétés divises les règles spécifiques encadrant la contribution de chaque copropriétaire au fonds d’auto assurance. La contribution est établie annuellement, en même temps que la détermination des montants à verser au fonds de prévoyance, selon l’une des trois situations suivantes (art. 2 du Règlement) :
| Situation du fonds | Contribution requise | Exemple |
| Capitalisation ≤ 50 % de la franchise la plus élevée | La contribution est égale à la moitié de cette franchise | Franchise de 50 000 $, fonds à 12 000 $ → contribution de 13 000 $ |
| Capitalisation > 50 % de la franchise la plus élevée | La contribution égale la différence entre la franchise et la capitalisation actuelle | Franchise de 50 000 $, fonds à 27 000 $ → contribution de 23 000 $ |
| Capitalisation ≥ la franchise la plus élevée | Aucune contribution requise | — |
QUE DOIT FAIRE LE SYNDICAT ?
En vertu de l’article 1071.1 C.c.Q., le syndicat doit :
- Constituer ce fonds de manière séparée des autres fonds
- L’alimenter par des contributions des copropriétaires
- L’utiliser exclusivement pour les franchises et les pertes non assurées
- S’assurer que les fonds sont liquides et disponibles à court terme — contrairement au fonds de prévoyance, le fonds d’auto assurance n’est pas tenu d’être garanti
Le montant à verser est déterminé en fonction de la valeur de remplacement de l’immeuble et des montants de franchise prévus dans la police d’assurance.
À savoir. Ce fonds est distinct du fonds de prévoyance (remplacement et réparations majeures) et du fonds d’opération (dépenses courantes). Il doit être administré séparément et ne peut servir à aucune autre fin. L’étude du fonds de prévoyance réalisée par un professionnel doit désormais tenir compte de cette obligation.
NOTE FINALE
La copropriété, c’est bien plus qu’acheter un condo. C’est aussi comprendre les mécanismes financiers qui protègent votre investissement. Le fonds d’auto assurance est votre filet de sécurité collectif face à l’imprévu : sans lui, une seule franchise d’assurance élevée pourrait se traduire par un appel de fonds spécial inattendu pour tous les copropriétaires.
Que vous soyez acheteur, copropriétaire ou membre du conseil d’administration d’un syndicat, comprendre ce mécanisme permet de mieux évaluer la santé financière de votre copropriété et d’anticiper les risques avant qu’ils ne deviennent des problèmes.
Par où commencer ?
Vous avez besoin d’aide dans un processus d’acquisition de condo, ou êtes copropriétaire souhaitant exercer vos droits ? Consultez votre avocat ou contactez-nous chez Fiset Légal pour une expertise en droit immobilier et en droit de la copropriété.
Comprendre vos fonds collectifs, c’est protéger votre investissement.
