| Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Mercredi, 31 Mars 2010 16:29 |
QU’EST CE QU’UNE « CHARGE COMMUNE » ?
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Aux termes de l’article 1064 du Code civil du Québec, chaque copropriétaire contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance. Lesdites charges sont communément appelées « charges communes » ou « frais de condo ».
Selon les termes de l’article 1072 du Code civil du Québec, la mécanique juridique pour qu’une charge puisse être considérée une « charge commune » à laquelle tous et chacun des copropriétaires devront contribuer, est la suivante :
« Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.
La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.
Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. »
Par conséquent, afin de constituer une « charge commune » au sens juridique, ceci requiert quatre (4) étapes :
- le conseil d’administration doit déterminer les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance;
- le conseil d’administration doit, par la suite, convoquer une assemblée des copropriétaires pour « consulter » celle-ci sur les charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance ;
- après « consultation » de l’assemblée des copropriétaires, le conseil d’administration doit « fixer » la contribution des copropriétaires aux charges communes;
- le syndicat (conseil d’administration) avise alors, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.
Important : La « consultation » de l’assemblée des copropriétaires du budget ne veut pas dire « décision ». Certains auteurs énoncent qu’aucun vote formel ne serait requis. Sans adhérer à cet énoncé, nous sommes d’opinion qu’un vote de l’assemblée est à recommander mais ne constitue pas une condition sine qua non (obligatoire) aux termes de l’article 1072 du Code civil du Québec.
En effet, peu importe le résultat du vote, le conseil d’administration élu devra fixer, après la consultation obligatoire de l’assemblée, le budget qui lui paraît le plus approprié pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance*.
En effet, le conseil d’administration doit être pleinement et librement en mesure de remplir sont objet qui est la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun (article 1039 du Code civil du Québec).
C’est son obligation et, personne identifiée et identifiable, la responsabilité personnelle de chacun de ses membres (administrateurs).
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* Notons que si les sommes du fonds de prévoyance accumulées et disponibles permettent de procéder en temps requis aux réparations majeures et de remplacements des parties communes, la somme minimale à y déposer est alors de 5 %.
L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.
Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 17:39
