CONSTRUCTION : RECOURS EN COPROPRIÉTÉ DU CODE CIVIL DU QUÉBEC CONTRE LE PROMOTEUR
Aux termes de l’article 1039 du Code civil du Québec, le syndicat de copropriété a la responsabilité de voir à la conservation et l’entretien de l’immeuble.
L’article 1077 C.c.Q. ajoute ceci :
« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. »
Quant au devoir du promoteur, nous pouvons lire à l’article 1726 C.c.Q. :
« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »
De plus, aux termes de l’article 2118 du Code civil du Québec, nous y lisons :
« À moins qu’ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou, encore, d’un vice du sol. »
L’article 2120 C.c.Q. ajoute :
« L’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur pour les travaux qu’ils ont dirigés ou surveillés et, le cas échéant, le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont tenus conjointement pendant un an de garantir l’ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception, ou découvertes dans l’année qui suit la réception. »
Le promoteur se doit de garantir que l’immeuble qu’il a fait bâtir est exempt de tout vice et malfaçon.
Lors de la passation des pouvoirs du promoteur au syndicat de copropriété, il est toutefois de la responsabilité du syndicat de s’assurer sans tarder que l’immeuble qu’il reçoit sous sa garde soit conforme aux règles de l’art, aux normes de construction et aux règlements municipaux en vigueur, exempt de tout vice ou malfaçon, puisqu’il est de son devoir envers les copropriétaires de se prévaloir de tout recours, si nécessaire, dans les temps.
L’article 1081 C.c.Q. stipule :
« Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l’autorisation des copropriétaires de ces parties.
Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l’action fondée sur un vice caché s’apprécie, à l’égard du syndicat ou d’un copropriétaire, à compter du jour de l’élection d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. »
L’article 1039 C.c.Q. indique également que :
« Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été reporté par une convention, par une disposition testamentaire, par un jugement ou par l’effet de la loi, ou qu’il n’ait été rendu impossible du fait de l’affectation du bien à un but durable. »
Ainsi, dans le cas où des travaux de corrections seraient à faire à l’immeuble, le syndicat se devra de faire les démarches nécessaires auprès du promoteur. Par « immeuble », on s’entend à dire que le syndicat est responsable des parties communes de l’immeuble. Bien que ce ne soit pas lui le « propriétaire » des parties communes, il a la qualité et l’intérêt juridique de par le Code civil du Québec d’instituer tout recours relatif à des vices, malfaçons ou contraventions aux règles de l’art, au nom de la collectivité des copropriétaires.
Bien que les délais de dénonciation (article 1739 C.c.Q. « L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue ») et de prescription de la garantie légale ou du plan de Garantie des immeubles résidentiels neufs soient une motivation pour le syndicat de copropriété d’agir avec rapidité, ce dernier doit également savoir que certains promoteurs s’éclipsent ou non plus d’actif dans leur patrimoine peu de temps après la complétion d’un projet immobilier.
Et qu’en est-il des vices pouvant affecter des parties privatives ?
Puisque l’article 1081 C.c.Q. stipule que le syndicat ne peut agir sans le consentement des copropriétaires des parties privatives visées, deux possibilités sont possibles, soit :
1) les copropriétaires effectuent eux-mêmes les démarches requises; ou
2) les copropriétaires autorisent le syndicat à faire les démarches en leur nom.
Le délai pour un syndicat de copropriété pour entamer ses démarches, aux termes de l’article 1081 C.c.Q., débute « à compter du jour de l’élection d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat ».
De plus l’article 1104 C.c.Q stipule que :
« Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d’une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires, le conseil d’administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l’élection d’un nouveau conseil d’administration. »
Ces dispositions ont été prévues afin de protéger les droits de la collectivité des copropriétaires dans les cas où la passation des pouvoirs par le promoteur tarderait trop.
Il est rassurant de savoir que le syndicat dispose de protections et recours contre le promoteur et autres professionnels ayant participé à la construction de la copropriété. Il suffit que celui-ci procède avec diligence à la réception des parties communes, ne laisse rien au hasard et dénonce dans les temps les vices ou malfaçons pouvant être découverts.
Afin d’être bien dirigé dans ce genre de recours, le syndicat est bien avisé de se choisir, dès la constitution d’un conseil d’administration indépendant, un conseiller juridique ayant une pratique spécialisée en immobilier pour l’aiguiller dans tous les gestes qu’il devra poser. Un professionnel exerçant une pratique spécialisée en droit immobilier et de la copropriété n’est pas à négliger.
