Assurances en copropriété divise · Règles d’ordre public
Un chauffe-eau défaillant, de l’eau qui s’infiltre dans des unités avoisinantes, une franchise d’assurance si élevée que l’assureur du syndicat ne peut pas être impliqué. Un syndicat qui réclame dédommagement au copropriétaire. Des années de procédures judiciaires.
C’est l’exemple d’un scénario tiré d’une jurisprudence récente qui, malheureusement, arrive bien trop souvent — et qui aurait pu, dans bien des cas, trouver une issue bien moins coûteuse par voie de médiation.
LE RÉGIME D’ASSURANCE EN COPROPRIÉTÉ : COMPRENDRE LES RÈGLES DU JEU
En copropriété divise, le législateur a mis en place un système d’assurance centralisé et d’ordre public. Cela signifie que ses règles ne peuvent pas être écartées par une déclaration de copropriété ou un contrat privé : toute clause contraire est réputée non écrite (art. 1074.2 al. 2 C.c.Q.).
| Article | Règle |
| Art. 1073 C.c.Q. | Le syndicat a un intérêt assurable sur la totalité de l’immeuble — parties communes ET parties privatives standard. Il doit souscrire une assurance couvrant l’ensemble, financée par les charges communes. |
| Art. 1074.1 C.c.Q. | Si le syndicat ne réclame pas à son assureur (ex. : franchise trop élevée), il perd tout recours contre le copropriétaire — sauf si une faute peut être prouvée. |
| Art. 1074.2 C.c.Q. (ordre public) | Les dépenses encourues par le syndicat pour réparer un sinistre non couvert ne peuvent être récupérées des copropriétaires qu’en deux situations : via les charges communes, ou via des dommages-intérêts si le copropriétaire est en faute, ou selon certaines règles applicables de responsabilité civile extracontractuelle (gardien du bien, par exemple). |
| Art. 1074.3 C.c.Q. | L’assurance du syndicat est toujours première ligne, même si le copropriétaire détient sa propre assurance couvrant les mêmes risques et/ou les mêmes biens. |
| Art. 1064.1 C.c.Q. | Chaque copropriétaire doit souscrire une assurance responsabilité civile d’un montant minimum prévu par règlement du gouvernement. |
La franchise : le point de friction le plus fréquent. Quand le montant du sinistre est inférieur à la franchise, le syndicat ne peut pas réclamer à son assureur. Il doit absorber les coûts lui-même, puis décider s’il tente de les récupérer auprès du copropriétaire concerné. C’est là que naît la grande majorité des litiges entre syndicats et copropriétaires.
LA RESPONSABILITÉ DU COPROPRIÉTAIRE : QUI PAIE QUOI ?
Lorsque le syndicat ne peut pas invoquer son assurance, il peut tout de même poursuivre le copropriétaire — mais seulement dans des cas précis.
Par exemple, l’article 1465 C.c.Q. crée une présomption de faute contre le gardien d’un bien qui cause un dommage autonome. En copropriété, le standard de vigilance est particulièrement élevé : la proximité des parties fait que la négligence d’un seul copropriétaire peut affecter l’ensemble de l’immeuble.
« Pour faire porter à la collectivité — plutôt que par sa propre assurance responsabilité — le fardeau financier d’un sinistre qui prend sa source dans sa partie privative, un copropriétaire doit démontrer qu’il a activement pris des mesures pour tenter d’éviter que ce sinistre ne se produise. »
— Syndicat des copropriétaires du Condominium Club Marin II c. Andrade, 2026 QCCQ 3004, par. 43
La négligence d’un copropriétaire peut, dans certaines situations, le rendre responsable des préjudices occasionnés au reste de l’immeuble et aux biens des autres copropriétaires. Particulièrement en contexte de condo, la vigilance élevée est une norme à suivre pour assurer une cohabitation paisible.
Ce que la déclaration de copropriété peut ajouter. La déclaration peut préciser des obligations spécifiques (ex. : remplacement du chauffe-eau tous les 10 ans) sans déroger aux règles d’ordre public de l’art. 1074.2 C.c.Q. Ces obligations préventives réduisent significativement la fréquence des sinistres.
POURQUOI LA MÉDIATION EST LA VOIE PRIVILÉGIÉE
Le litige entre un syndicat et un copropriétaire suite à un sinistre est le terrain idéal pour la médiation. Pourquoi ?
Parce que les parties sont liées à long terme. Contrairement à un litige entre étrangers, le syndicat et le copropriétaire doivent continuer à cohabiter après le règlement. Un jugement rendu en cour laisse souvent des tensions ; une entente de médiation est choisie par les deux parties et préserve cette relation.
Parce que les faits sont souvent ambiguës. La cause exacte d’un sinistre reste souvent incertaine. La médiation permet aux parties, avec l’aide d’un expert si nécessaire, de convenir d’une version partagée des faits et d’un partage équitable des coûts, sans avoir à prouver une faute devant un juge.
Parce que les coûts judiciaires s’accumulent rapidement. Une procédure judiciaire peut rapidement engendrer des coûts exorbitants pour les deux parties. Une médiation éviterait de débourser des milliers de dollars en frais d’avocats et frais judiciaires, et amènerait une solution plus rapide à moindre coût.
EXEMPLES DE CONFLITS OÙ LA MÉDIATION EST INTÉRESSANTE
Dégât d’eau sous la franchise d’assurance
La franchise du syndicat est de 100 000 $, les dommages s’élèvent à 45 000 $. Le syndicat ne peut pas réclamer à son assureur. Une médiation permet de convenir d’un partage des coûts et d’un calendrier de remboursement, sans procédures judiciaires.
Répartition des coûts de réparation contestée
Après un sinistre, le syndicat et un copropriétaire s’entendent sur la responsabilité mais se disputent sur la part de chacun et le choix des entrepreneurs. Un médiateur spécialisé aide les parties à s’entendre sur un devis commun et un partage clair.
Litige sur les améliorations versus l’unité standard
L’assureur du syndicat refuse d’indemniser une partie des dommages en les qualifiant d’« améliorations ». La médiation entre le syndicat et le copropriétaire permet de définir ce qui relève de l’unité standard et ce qui constitue une amélioration personnelle.
Sinistre causé partiellement par des travaux du syndicat
Un sinistre survient pendant des travaux effectués par des ouvriers mandatés par le syndicat. La cause exacte est disputée. La médiation permet aux parties d’impliquer un expert technique et de convenir d’un règlement équitable.
COMMENT SE DÉROULE LA MÉDIATION SYNDICAT / COPROPRIÉTAIRE ?
La médiation en copropriété suit dans la plupart des cas les règles générales du Code de procédure civile. Voici les étapes clés :
- Accord pour médier ou clause compromissoire à la déclaration de copropriété. Les parties conviennent volontairement de soumettre leur différend à un médiateur. Cela peut être prévu dans la déclaration de copropriété ou décidé après le sinistre. (art. 608 C.p.c.)
- Choix du médiateur. Un médiateur accrédité, idéalement spécialisé en droit de la copropriété et en droit des assurances, est choisi d’un commun accord via l’IMAQ ou directement.
- Présentation des positions. Le médiateur aide à distinguer les positions des intérêts des deux parties, séparément en caucus. Il identifie les points d’accord et de désaccord dans le but de faire émerger des solutions et des compromis mutuellement satisfaisants.
- Exploration et négociation. Les parties proposent des options, les évaluent ensemble et font des compromis. Le médiateur recadre, reformule et désamorce les tensions. Il ne propose pas de solution lui-même, mais peut poser des questions stratégiques.
- Entente écrite. Si un accord est conclu, il est mis par écrit et a force exécutoire entre les parties, et peut être homologué par le tribunal.
Confidentialité absolue. Tout ce qui est dit en médiation reste confidentiel. Si la médiation échoue, les éléments discutés ne peuvent pas être utilisés devant le tribunal. Cette protection encourage les parties à s’exprimer franchement et favorise des ententes durables.
MÉDIATION OU TRIBUNAL : LE BON CHOIX
| Médiation | Tribunal | |
| Coût | Quelques centaines à quelques milliers de dollars | 10 000 $ à 50 000 $+ |
| Durée | Quelques jours à quelques semaines | 1 à 3 ans en moyenne |
| Décision | Choisie ensemble par les parties | Imposée par un juge |
| Confidentialité | Absolue (art. 607 C.p.c.) | Audience publique |
| Relation préservée | Oui — les parties cohabitent | Rarement |
| Applicabilité | Dès la découverte du sinistre | Après épuisement des autres recours |
Par où commencer ?
Votre syndicat fait face à un sinistre non couvert par l’assurance, ou vous êtes copropriétaire mis en cause par votre syndicat ? Consultez votre avocat ou contactez-nous chez Fiset Légal. Nos avocats accrédités en médiation et en arbitrage, spécialisés en droit de la copropriété, peuvent vous aider à trouver une issue rapide et équitable, avant que le tribunal ne devienne inévitable.
En copropriété, un sinistre mal géré coûte bien plus cher que la médiation.
