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Des servitudes (articles 1177 à 1194)

Des servitudes (articles 1177 à 1194)

Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A.
Vendredi, 11 Juin 2010 07:31

CHAPITRE TROISIÈME

DES SERVITUDES

(À jour au 27 mai 2010)

SECTION I

DE LA NATURE DES SERVITUDES

1177. La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent.

Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété.

La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice.

1178. Une obligation de faire peut être rattachée à une servitude et imposée au propriétaire du fonds servant. Cette obligation est un accessoire de la servitude et ne peut être stipulée que pour le service ou l’exploitation de l’immeuble.

1179. Les servitudes sont continues ou discontinues.

La servitude continue est celle dont l’exercice ne requiert pas le fait actuel de son titulaire, comme la servitude de vue ou de non-construction.

La servitude discontinue est celle dont l’exercice requiert le fait actuel de son titulaire, comme la servitude de passage à pied ou en voiture.

1180. Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

La servitude est apparente lorsqu’elle se manifeste par un signe extérieur; autrement elle est non apparente.

1181. La servitude s’établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l’effet de la loi.

Elle ne peut s’établir sans titre et la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet.

1182. Les mutations de propriété du fonds servant ou dominant ne portent pas atteinte à la servitude. Celle-ci suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits.

1183. La servitude par destination du propriétaire est constatée par un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant le morcellement éventuel de son fonds, établit immédiatement la nature, l’étendue et la situation de la servitude sur une partie du fonds en faveur d’autres parties.

SECTION II

DE L’EXERCICE DE LA SERVITUDE

1184. Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d’une stipulation contraire de l’acte constitutif de la servitude.

À la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur.

1185. Le propriétaire du fonds servant, chargé par le titre de faire les ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude, peut s’affranchir de cette charge en abandonnant au propriétaire du fonds dominant soit la totalité du fonds servant, soit une portion du fonds suffisante pour l’exercice de la servitude.

1186. Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant.

Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode; toutefois, s’il a un intérêt pour le faire, il peut déplacer, à ses frais, l’assiette de la servitude dans un autre endroit où son exercice est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant.

1187. Si le fonds dominant vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, mais la condition du fonds servant ne doit pas en être aggravée.

Ainsi, dans le cas d’un droit de passage, tous les propriétaires des lots provenant de la division du fonds dominant doivent l’exercer par le même endroit.

1188. Si le fonds servant vient à être divisé, cette division ne porte pas atteinte aux droits du propriétaire du fonds dominant.

1189. Sauf en cas d’enclave, la servitude de passage peut être rachetée lorsque son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l’inconvénient ou la dépréciation qu’elle entraîne pour le fonds servant.

À défaut d’entente, le tribunal, s’il accorde le droit au rachat, fixe le prix en tenant compte, notamment, de l’ancienneté de la servitude et du changement de valeur que la servitude entraîne, tant au profit du fonds servant qu’au détriment du fonds dominant.

1190. Les parties peuvent, par écrit, exclure la faculté de racheter une servitude pour une période n’excédant pas 30 ans.

SECTION III

DE L’EXTINCTION DES SERVITUDES

1191. La servitude s’éteint:

1° Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant;

2° Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant;

3° Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée;

4° Par le rachat;

5° Par le non-usage pendant 10 ans.

1192. La prescription commence à courir, pour les servitudes discontinues, du jour où le propriétaire du fonds dominant cesse d’exercer la servitude et, pour les servitudes continues, du jour où il est fait un acte contraire à leur exercice.

1193. Le mode d’exercice de la servitude se prescrit comme la servitude elle-même et de la même manière.

1194. La prescription court même lorsque le fonds dominant ou le fonds servant subit un changement de nature à rendre impossible l’exercice de la servitude.

Mise à jour le Vendredi, 11 Juin 2010 07:34

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