| Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Vendredi, 11 Juin 2010 07:28 |
CHAPITRE DEUXIÈME
DE LA COPROPRIÉTÉ PAR INDIVISION
(À jour au 27 mai 2010)
SECTION I
DE L’ÉTABLISSEMENT DE L’INDIVISION
1012. L’indivision peut résulter d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi.
1013. Les indivisaires peuvent, par écrit, convenir de reporter le partage du bien à l’expiration de la durée prévue de l’indivision.
Cette convention ne doit pas excéder 30 ans, mais elle peut être renouvelée. La convention qui excède 30 ans est réduite à cette durée.
1014. L’indivision conventionnelle portant sur un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers. La publication porte notamment sur la durée prévue de l’indivision, sur l’identification des parts des indivisaires et, le cas échéant, sur les droits de préemption accordés ou sur l’attribution d’un droit d’usage ou de jouissance exclusive d’une partie du bien indivis.
SECTION II
DES DROITS ET OBLIGATIONS DES INDIVISAIRES
1015. Les parts des indivisaires sont présumées égales.
Chacun des indivisaires a, relativement à sa part, les droits et les obligations d’un propriétaire exclusif. Il peut ainsi l’aliéner ou l’hypothéquer, et ses créanciers peuvent la saisir.
1016. Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires.
Celui qui a l’usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d’une indemnité.
1017. Le droit d’accession profite à tous les indivisaires en proportion de leur part dans l’indivision; néanmoins, lorsqu’un indivisaire bénéficie d’un droit d’usage ou de jouissance exclusive sur une partie du bien indivis, le titulaire de ce droit a aussi l’usage ou la jouissance exclusive de ce qui s’unit ou s’incorpore à cette partie.
1018. Les fruits et revenus du bien indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord visant leur distribution périodique; ils accroissent encore à l’indivision s’ils ne sont pas réclamés dans les trois ans de leur date d’échéance.
1019. Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis.
1020. Chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires qu’il a faites pour conserver le bien indivis. Pour les autres impenses autorisées, il a droit, au moment du partage, à une indemnité égale à la plus-value donnée au bien.
Inversement, l’indivisaire répond des pertes qui diminuent, par son fait, la valeur du bien indivis.
1021. Le partage qui a lieu avant le moment fixé par la convention d’indivision n’est pas opposable au créancier qui détient une hypothèque sur une part indivise du bien, à moins qu’il n’ait consenti au partage ou que son débiteur ne conserve un droit de propriété sur quelque partie du bien.
1022. Tout indivisaire peut, dans les 60 jours où il apprend qu’une personne étrangère à l’indivision a acquis, à titre onéreux, la part d’un indivisaire, l’écarter de l’indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu’elle a acquittés. Ce droit doit être exercé dans l’année qui suit l’acquisition de la part.
Le droit de retrait ne peut être exercé lorsque les indivisaires ont, dans la convention d’indivision, stipulé des droits de préemption et que, portant sur un immeuble, ces droits ont été publiés.
1023. L’indivisaire qui a fait inscrire son adresse au bureau de la publicité des droits peut, dans les 60 jours de la notification qui lui est faite de l’intention d’un créancier de faire vendre la part d’un indivisaire ou de la prendre en paiement d’une obligation, être subrogé dans les droits du créancier en lui payant la dette de l’indivisaire et les frais.
Il ne peut opposer, s’il n’a pas fait inscrire son adresse, son droit de retrait à un créancier ou aux ayants cause de celui-ci.
1024. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de retrait ou de subrogation sur la part d’un indivisaire, ils la partagent proportionnellement à leur droit dans l’indivision.
SECTION III
DE L’ADMINISTRATION DU BIEN INDIVIS
1025. Les indivisaires administrent le bien en commun.
1026. Les décisions relatives à l’administration du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts.
Les décisions visant à aliéner le bien indivis, à le partager, à le grever d’un droit réel, à en changer la destination ou à y apporter des modifications substantielles sont prises à l’unanimité.
1027. L’administration d’un bien indivis peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les indivisaires et nommé par eux.
Le tribunal peut, à la demande d’un indivisaire, désigner le gérant et fixer les conditions de sa charge lorsque le choix de la personne à nommer ne reçoit pas l’assentiment de la majorité, en nombre et en parts, des indivisaires, ou en cas d’impossibilité de pourvoir à la nomination ou au remplacement du gérant.
1028. L’indivisaire qui administre le bien indivis à la connaissance des autres indivisaires et sans opposition de leur part est présumé avoir été nommé gérant.
1029. Le gérant agit seul à l’égard du bien indivis, à titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration.
SECTION IV
DE LA FIN DE L’INDIVISION ET DU PARTAGE
1030. Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été reporté par une convention, par une disposition testamentaire, par un jugement ou par l’effet de la loi, ou qu’il n’ait été rendu impossible du fait de l’affectation du bien à un but durable.
1031. Malgré toute convention contraire, les 3/4 des indivisaires, représentant 90% des parts, peuvent mettre fin à la copropriété indivise d’un immeuble principalement à usage d’habitation pour en établir la copropriété divise.
Les indivisaires peuvent satisfaire ceux qui s’opposent à l’établissement d’une copropriété divise et qui refusent de signer la déclaration de copropriété en leur attribuant leur part en numéraire; la part de chaque indivisaire est alors augmentée en proportion de son paiement.
1032. À la demande d’un indivisaire, le tribunal peut, afin d’éviter une perte, surseoir au partage immédiat de tout ou partie du bien et maintenir l’indivision pour une durée d’au plus deux ans.
Cette décision peut être révisée si les causes qui ont justifié le maintien de l’indivision ont cessé ou si l’indivision est devenue intolérable ou présente de grands risques pour les indivisaires.
1033. Les indivisaires peuvent toujours satisfaire celui qui s’oppose au maintien de l’indivision en lui attribuant sa part, selon sa préférence, soit en nature, pourvu qu’elle soit aisément détachable du reste du bien indivis, soit en numéraire.
Si la part est attribuée en nature, les indivisaires peuvent accorder celle qui est la moins nuisible à l’exercice de leurs droits.
Si la part est attribuée en numéraire, la part de chaque indivisaire est alors augmentée en proportion de son paiement.
1034. Si les indivisaires ne s’entendent pas sur la part à attribuer à l’un d’eux, en nature ou en numéraire, une expertise ou une évaluation est faite par une personne désignée par tous les indivisaires ou, s’ils ne s’accordent pas entre eux, par le tribunal.
1035. Les créanciers dont la créance résulte de l’administration sont payés par prélèvement sur l’actif, avant le partage.
Les créanciers, même hypothécaires, d’un indivisaire ne peuvent demander le partage si ce n’est par action oblique, dans le cas où l’indivisaire pourrait lui-même le demander.
1036. Il peut être mis fin à l’indivision en cas de perte ou d’expropriation d’une partie importante du bien indivis si la majorité des indivisaires en nombre et en parts en décide ainsi.
1037. L’indivision cesse par le partage du bien ou par son aliénation.
Si on procède au partage, les dispositions relatives au partage des successions s’appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires.
Néanmoins, l’acte de partage qui met fin à une indivision autre que successorale est attributif du droit de propriété.
Mise à jour le Vendredi, 11 Juin 2010 07:31
