| Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A. |
| Mercredi, 18 Août 2010 16:28 |
DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ ANTÉRIEURE À 1994
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– TOUJOURS D’ACTUALITÉ OU CADUQUE ?
La déclaration de copropriété est la source, la référence pour les copropriétaires ou occupants d’un appartement détenu en copropriété, quant aux règles de conduite à respecter. Elle fournit les données juridiques supplétives et spécifiques aux droits et obligations du syndicat, des copropriétaires, locataires et occupants ainsi qu’en regard des restrictions applicables en raison de la destination et des caractéristiques de l’immeuble et de ses fractions (ex : nature des espaces de stationnement, casiers de rangement, nombre d’unités, répartition des droits de vote, etc.).
En bref, la déclaration de copropriété est le pilier sur lequel les droits et obligations des copropriétaires et du syndicat s’édifient. Par conséquent, elle se doit d’être le plus explicite possible et d’une grande précision afin de prévenir toute confusion.
Or, en 1994, un grand évènement se produisit dans le monde juridique : la réforme du Code civil du Bas-Canada mit en vigueur le Code civil du Québec. Ce nouveau code a non seulement transformé le fond juridique du droit général, mais également apporté de grands changements au sein des copropriétés, dont son plus important, la création d’une personnalité juridique distincte : le syndicat de copropriété (à titre de personne morale, entreprise distincte de ses copropriétaires).
Depuis cette réforme, une démarche de rajeunissement des déclarations de copropriétés se voit utile, voire souvent nécessaire.
LA SITUATION ACTUELLE
Depuis la réforme, les nouvelles déclarations de copropriété sont rédigées en adéquation avec les prescriptions contenues dans le nouveau Code civil du Québec.
Mais qu’en est-il toutefois des déclarations de copropriété consignées antérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec (sous le Code civil du Bas-Canada), dont certaines de leurs dispositions diffèrent ou sont considérées nulles aux termes du nouveau code ?
Il est fréquemment vu aux assemblées de copropriété des débats stériles quant à l’interprétation de certaines dispositions prévues aux termes des déclarations de copropriété publiées sous le Code civil du Bas-Canada (antérieurement à 1994). De plus, certaines stipulations sont consignées dans un langage en laissant perplexe plus d’un quant à leur interprétation en regard des dispositions du nouveau Code civil du Québec. Plusieurs poursuites judiciaires sont malheureusement nées et naissent encore de tels conflits d’interprétation.
Lorsque les stipulations entre le Code civil du Québec et une déclaration de copropriété publiée avant 1994 divergent, il n’est pas un choix aisé pour un copropriétaire ou un administrateur de savoir juridiquement laquelle des deux normes prime.
Plus encore, le législateur a également prévu certaines dispositions transitoires de l’application du Code civil du Québec de 1994[1] :
« 52. En matière de copropriété divise d’un immeuble, les collectivités de copropriétaires deviennent des syndicats. Les droits et obligations des administrateurs des copropriétés passent aux syndicats.
Les administrateurs de la copropriété deviennent les administrateurs du syndicat et en constituent le conseil d’administration, sauf cause d’inhabilité.
Le syndicat est désigné par le nom que s’est donné la collectivité des copropriétaires ou sous lequel elle est généralement connue, ou encore par l’adresse du lieu où est situé l’immeuble. »
« 53. La copropriété divise d’un immeuble établie avant le 1er janvier 1994 est régie par la loi nouvelle.
« 54. Les clauses contenues dans les déclarations de copropriété existantes sont classées dans l’une ou l’autre des catégories visées à l’article 1052 du nouveau code, suivant ce que prévoient les articles 1053 à 1055 de ce code. »
« 55. L’article 1057 du nouveau code est applicable au locataire dont le bail est en cours le 1er janvier 1994. »
« 56. L’article 1058 du nouveau code ne s’applique pas aux copropriétés divises d’immeubles existantes le 1er janvier 1994 dans lesquelles plusieurs personnes détiennent, sur une même fraction, un droit de jouissance périodique et successif.
Toutefois, tant que l’acte constitutif de copropriété n’aura pas été modifié comme le prévoit cet article, l’aliénation de tout droit sur ces fractions, ou sur toute autre fraction du même immeuble, est subordonnée, sous peine de nullité, à l’accomplissement des conditions prévues par les dispositions du nouveau code relatives à la vente d’immeubles résidentiels. »
« 57. Le défaut de diligence visé au second alinéa de l’article 1081 du nouveau code, s’apprécie conformément à la loi ancienne si le vice caché s’est manifesté avant le 1er janvier 1994. »
« 58. Dans les copropriétés divises existantes le 1er janvier 1994, les délais prévus aux articles 1104 et 1107 du nouveau code courent à compter du 1er janvier 1994. »
La stipulation de la déclaration de copropriété qui pose la règle de l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble est toutefois maintenue, malgré l’article 1101 du nouveau code.
Est également maintenue, malgré l’article 1064 du nouveau code, la stipulation de la déclaration de copropriété qui fixe la contribution aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble suivant les dimensions de la partie privative de chaque fraction. »
QUELLE EST LA TENEUR DES CHANGEMENTS À OPÉRER AUX DÉCLARATIONS DE COPROPRIÉTÉ PUBLIÉES AVANT 1994 ?
Tel que stipulé ci-haut aux termes de l’article 53 de Loi sur l’application de la réforme du Code civil, deux (2) stipulations doivent subsister :
- la règle relative à l’obtention de l’unanimité dans le cadre de décisions affectant la destination de l’immeuble;
- la stipulation de la déclaration de copropriété fixant la contribution aux charges communes selon les dimensions de chaque fraction.
Quant au reste des énoncés contenus aux déclarations de copropriété rédigées antérieurement à 1994, plusieurs changements demandent à y être opérés afin de les adapter à la nouvelle loi.
Voyons les grandes lignes des nouvelles dispositions prévues par le nouveau Code civil du Québec :
- Reconstruction d’un immeuble lors d’un sinistre :
Antérieures à 1994 : beaucoup de déclarations de copropriété nécessitaient une prise de décision par les copropriétaires quant à l’opportunité ou non de la reconstruire.
Désormais, aux termes de l’article 1075 C.c.Q. :
« L’indemnité due au syndicat à la suite d’une perte importante est, malgré l’article 2494, versée au fiduciaire nommé dans l’acte constitutif de copropriété ou, à défaut, désigné par le syndicat.
Elle doit être utilisée pour la réparation ou la reconstruction de l’immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la copropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la part de l’indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de sa fraction, paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et hypothécaires suivant les règles de l’article 2497. Il remet, pour chacun des copropriétaires, le solde de l’indemnité au liquidateur du syndicat avec son rapport. »
[Les soulignés et caractères gras sont nôtres]
- Fin de la copropriété :
Alors qu’il était généralement prévu aux termes des déclarations de copropriété antérieures à 1994 que l’unanimité soit exigée pour mettre fin à la copropriété, l’article 1108 C.c.Q. édicte ceci :
« Il peut être mis fin à la copropriété par décision des 3/4 des copropriétaires représentant 90% des voix de tous les copropriétaires.
La décision de mettre fin à la copropriété doit être consignée dans un écrit que signent le syndicat et les personnes détenant des hypothèques sur tout ou partie de l’immeuble. Cette décision est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives. »
- Assemblées des copropriétaires :
Des changements majeurs étaient opérés en regard des majorités requises lors de certaines prises de décisions lors des assemblées des copropriétaires.
En effet, aux termes des articles 1096 à 1102 du Code civil du Québec qui sont d’ordre public et donc impératifs de droit depuis 1994 (article 1101. C.c.Q.) :
Article 1096 C.c.Q. :
« Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »
Article 1097 C.c.Q. :
« Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:
1° Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;
2° Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;
3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions. »
Article 1098 C.c.Q. :
« Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:
1° Qui changent la destination de l’immeuble;
2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif. »
Article 1099 C.c.Q. :
« Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, en application de la présente section, le total des voix des copropriétaires est réduit d’autant pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre et en voix. »
Article 1100 C.c.Q. :
« Les copropriétaires de parties privatives contiguës peuvent modifier les limites de leur partie privative sans l’accord de l’assemblée, à la condition d’obtenir le consentement de leur créancier hypothécaire et du syndicat. La modification ne peut augmenter ou diminuer la valeur relative de l’ensemble des parties privatives modifiées ou l’ensemble des droits de vote qui y sont attachés.
Le syndicat modifie la déclaration de copropriété et le plan cadastral aux frais de ces copropriétaires; l’acte de modification doit être accompagné des consentements des créanciers, des copropriétaires et du syndicat. »
Article 1101 C.c.Q. :
« Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. »
Article 1102 C.c.Q. :
« Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l’usage qu’il peut en faire. »
- Fonds de prévoyance :
Le Code civil du Québec impose qu’un minimum de 5% de la contribution aux charges communes soit destiné au fonds de prévoyance aux termes de l’article 1072 C.c.Q. Attention ! Si une somme supplémentaire est immédiatement requise pour assurer adéquatement les réparations majeures ou le remplacement des parties communes selon les données actuarielles en possession du syndicat, c’est cette somme qui désormais prévaut, pas le 5%. Selon nous, aucun plafond, en dollar ou pour cent en deçà de ce pourcentage de 5% (ou des sommes supplémentaires requises) ne peut être stipulé à la déclaration de copropriété.
- Assurances :
Depuis 1994, tous les syndicats de copropriété se doivent de souscrire à une assurance couvrant la totalité de l’immeuble contre les risques usuels tel l’incendie. Elle doit couvrir tant les parties communes que les parties privatives, sauf les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie privative.
L’article 1073 C.c.Q. stipule :
« Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble.
Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers. »
L’importance d’une mise à jour de votre déclaration de copropriété ne doit pas être sous-estimée. En effet, depuis l’entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec, les cours de justice ont rendu des décisions dans lesquelles elles ramenaient à l’ordre des conseils d’administration qui négligeaient de se conformer aux nouvelles dispositions, jugeant à bon droit que les stipulations de déclarations de copropriété antérieures à 1994 devaient être substituées par les dispositions du nouveau Code civil du Québec pour celles qui sont d’ordre public (elles ne le sont pas toutes, attention !).
MISE A JOUR DES DECLARATIONS DE COPROPIRETE :
Pour s’y retrouver, entre ce qui reste valide et ce qui doit changer à votre déclaration de copropriété, l’aide d’un professionnel ayant une pratique spécialisée en droit de la copropriété est recommandée.
Voici les grandes étapes de la réécriture d’une déclaration de copropriété :
- Compilation par le syndicat de tous les règlements adoptés depuis l’entrée en vigueur de la déclaration de copropriété initiale; [2]
- Remise de ceux-ci à votre conseiller juridique (avocat ou notaire) qui procèdera à la mise à jour et rédaction de l’acte modificatif et l’inclusion des nouveaux règlements d’immeuble à la déclaration de copropriété, sous la supervision du conseil d’administration du syndicat;
- Soumission du projet à l’assemblée des copropriétaires;
- Réception de l’acte modificatif de la déclaration de copropriété par un notaire pour mise en minute et signature par le conseil d’administration du syndicat avant publication;
- Publication de la déclaration de copropriété au Registre foncier du Québec;
- Remise d’une copie de la nouvelle déclaration de copropriété à tous les copropriétaires, locataires et occupants.
Afin d’éviter toute confusion et d’éviter des débats inutiles quant aux règles juridiques désormais applicables à toutes les copropriétés, il est donc fortement recommandé de procéder à la mise à jour ou à la réécriture de votre déclaration de copropriété si celle-ci a été consignée avant la réforme du code civil du Québec.
Comme le dit le dicton : « Mieux vaut prévenir que guérir ».
L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.
[1] Loi sur l’application de la réforme du Code civil, L.Q. 1992, c. 53
[2] Profitez de l’occasion pour parfaire votre déclaration de copropriété en y prévoyant l’ajout de règlements et de dispositions (selon les conditions requises aux termes du Code civil du Québec) en regard, par exemple, des perceptions des charges communes impayées et hausse du taux d’intérêts, des sanctions et clauses pénales (voir notre texte intitulé : « MODIFICATIONS ET AJOUTS À VOTRE DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ »)
Mise à jour le Samedi, 16 Août 2014 17:30
