La Loi sur la langue officielle et commune du Québec, le français (Projet de loi 96) et ses impacts en copropriété divise

Par Me Sébastien Fiset et Janel Beaudin

1)      Le Projet de loi 96

Le 24 mai 2022, l’Assemblée nationale a adopté le Projet de loi 96, intitulé la Loi sur la langue officielle et commune du Québec, le français, ci-après la « Loi », laquelle a reçu la sanction royale le 1^st juin 2022. Certaines des modifications apportées sont entrées en vigueur avec la sanction royale du 1^st juin 2022 alors que nous sommes en attente de date pour certaines autres dispositions.

L’Assemblée nationale a invoqué la clause nonobstant afin de justifier certaines des clauses de la Loi.  Dans la mesure du présent article, les articles 124 à 126 de la Loi s’appliquent malgré les articles 1 à 38 de la Charter of Human Rights and Freedoms, CQLR c C-12 du Québec et malgré les articles 2 et 7 à 15 de la Charte canadienne des droits et libertés.

The following citations are our interpretations of the application of the Act and have no official sanction.

2)      Les modifications apportées par la Loi

                    i.            Ajout de l’article 55.1 à la Charte de la langue française

L’article 45 de la Loi vient ajouter l’article 55.1 à la Charte de la langue française. Cet article concerne la rédaction de certains contrats :

55.1. Doivent être rédigés en français:

1° le contrat de vente ou d’échange d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une convention ou d’une déclaration visée aux articles 1009 à 1109 du Code civil;

2° la promesse de conclure le contrat visé au paragraphe 1°;

(3) the preliminary contract provided for in article 1785 of that Code; and

(4) the memorandum provided for in article 1787 of that Code.

Les contrats et les autres documents visés au premier alinéa peuvent être rédigés exclusivement dans une autre langue que le français si telle est la volonté expresse des parties.

Le présent article ne s’applique pas aux contrats et aux autres documents visés à l’article 55.

Ainsi, depuis le 1^st juin 2022, à moins que ce ne soit la volonté expresse[1] des parties, doit être rédigé exclusivement en français :

1. The contrat de vente ou d’échange d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une convention d’indivision ou d’une déclaration de copropriété;

• A promesse de conclure tel contrat;

• The contrat préliminaire and the note d’information.

The contrat préliminaire est le contrat qui précède la vente d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, faite par le constructeur de l’immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui l’acquiert pour l’occuper elle-même[2]. Si la vente porte sur une fraction de copropriété divise ou sur une part indivise d’un immeuble à usage d’habitation ou une résidence faisant partie d’un ensemble de résidences ayant des installations communes, le vendeur doit remettre au promettant acheteur, lors de la signature du contrat préliminaire, une note d’information[3].

A note d’information complète le contrat préliminaire. Elle contient notamment[4] :

1. Names of architects, engineers, builders and developers;

• A plan of the entire real estate project and, if applicable, the general development plan for the project, as well as a summary of the specifications;

• The projected budget established on an annual basis starting from the date of registration of the declaration of co-ownership ;

• Common facilities;

• Information on the management of the building;

• If applicable, on the emphyteusis rights and surface property rights to which the building is subject;

• If the building is covered by a guarantee plan and the terms and conditions which allow the prospective buyer to become aware of it;

• A copy or summary of the declaration of co-ownership or the undivided co-ownership agreement and the by-laws of the immovable, even if these documents are in draft form;

• If the sale is for divided co-ownership, a statement of the leases granted by the developer or builder on the private or common portions of the immovable, indicating the maximum number of fractions intended by them for rental purposes.

                  ii.            Modification de l’article 1060 du Code civil du Québec

L’article 124 de la Loi vient modifier l’article 1060 du Civil Code of Québec, ci-après « C. C. Q. », comme suit :

1060. La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, sont présentées exclusivement en français au Bureau de la publicité foncière. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l’immeuble, elles doivent l’être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, et il suffit qu’elles soient déposées au registre tenu par le syndicat conformément à l’article 1070. Ces modifications doivent être apportées exclusivement en français.

The emphyteuta or superficiary, if any, shall give notice of the registration to the owner of the immovable under emphyteusis or on which superficies has been established.

(Les ajouts soulignés sont les nôtres)

From now on, all amendments to a declaration of co-ownership (constituting act, by-laws of the immovable and description of fractions) must be drafted exclusively in French. In this case, the legislator has not provided for an exception when the express wish of the parties is to draft the amendments in a language other than French, so we deduce that only French is permitted.

In addition, changes to the building regulations must also be in minutes or a written resolution of the co-owners exclusively in French.

                iii.            L’ajout de l’article 1070.1.1. C.c.Q.

L’article 124.1 de la Loi vient ajouter l’article 1070.1.1 C.c.Q. qui se lira comme suit :

1070.1.1. Le registre et les documents tenus à la disposition des copropriétaires ainsi que tout document rédigé par le syndicat à l’intention d’un copropriétaire doivent être rédigés en français.

The Office québécois de la langue française sees to the application of the first paragraph as if it were a provision of the Charter of the French language (chapter C-11). 

Le registre de la copropriété contient notamment :

1. Le nom et l’adresse postale de chaque copropriétaire ;
2. Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration ;
3. Les résolutions écrites ;
4. Le règlement de l’immeuble et ses modifications ;
5. Financial statements.
6. La déclaration de copropriété ;
7. Les copies de contrats auxquels le syndicat est parti ;
8. Les plans cadastraux ;
9. Les plans et devis de l’immeuble bâti ainsi que les certificats de localisation de l’immeuble s’ils sont disponibles ;
10. Le carnet d’entretien ;
11. L’étude du fonds de prévoyance ;
12. Une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables ;
13. Les modifications au règlement de l’immeuble ;
14. All other documents and information relating to the building and the syndicate or provided for by government regulation.

L’ensemble des documents ci-dessous devront être en français dans le registre de la copropriété. Toutefois, par l’absence du terme « exclusivement » et puisque le législateur ne parle pas pour ne rien dire, nous sommes d’avis qu’une copie rédigée en anglais peut également être jointe au registre de la copropriété sans avoir de valeur officielle.

Par la mention de « tout autre document rédigé par le syndicat à un copropriétaire », nous comprenons que l’avis de convocation à l’assemblée des copropriétaires et les documents y étant joints doivent également être en français.

                iv.            La modification des articles 2984 et 3006 C.c.Q.

Les articles 125 et 126 de la Loi viennent modifier les articles 2984 et 3006 C.c.Q. concernant les demandes d’inscription au registre foncier et au registre des droits personnels et réels mobiliers comme suit :

2984. Les réquisitions d’inscription sont signées, attestées et présentées de la manière prévue par la loi, le présent titre ou les règlements. Les réquisitions d’inscription sont rédigées exclusivement en français.

3006. Lorsque la loi prescrit que la réquisition doit être présentée accompagnée de documents, ces documents, s’ils sont rédigés dans une langue autre que le français ou l’anglais, doivent, en plus, être accompagnés d’une traduction vidimée au Québec.

(Les ajouts soulignés et retraits sont les nôtres)

Applications for entry in the various registers must therefore be drafted exclusively in French. If the originals of the documents accompanying the application for registration are not in French, a certified copy in French must be attached to the application.

These sections will come into force on the date that is three months after the Act receives Royal Assent, so we expect them to come into force on September 1^st , 2022.

Toutefois, en vertu de l’article 196 de la Loi, malgré les articles 1060, 2984 et 3006 C.c.Q.  modifiés respectivement par les articles 124 à 126 de la Loi, peut être présenté en anglais au bureau de la publicité des droits l’acte qui modifie ou corrige un autre acte qui y a été présenté avant le 1^st juin 2022 en anglais.

Nous estimons que cela vaut pour les déclarations de copropriété. Par conséquent, selon notre interprétation, les modifications à une déclaration de copropriété publiée en anglais avant le 1^st juin 2022 pourront également être rédigées, présentées et inscrites en anglais, sous réserve des modifications aux articles 205 à 208 de la Charte de la langue française que nous traitons ci-après. La même analogie s’applique aux documents accompagnant la réquisition d’inscription au registre foncier.

                  v.            Modifications des articles 205 à 208 de la Charte de la langue française

L’article 114 de la Loi, entrée en vigueur le 1^st juin 2022, vient modifier le « Chapitre I Sanctions civiles » de la Charte de la langue française de la sorte :

204.24. Pour l’application de l’article 1435 du Code civil, l’adhérent est présumé ne pas avoir connaissance d’une clause externe rédigée dans une autre langue que le français, à moins que le contrat n’ait été rédigé dans cette autre langue à la demande expresse de l’adhérent.

204.25. Pour l’application de l’article 1436 du Code civil, une clause rédigée dans une autre langue que le français est réputée incompréhensible, à moins que le contrat n’ait été rédigé dans cette autre langue à la demande expresse de l’adhérent.

Dans l’interprétation des contrats, lorsque le contrat est un contrat d’adhésion[5] (c’est-à-dire qu’une personne adhère au contrat sans avoir la possibilité d’en négocier les termes et conditions), à moins que le contrat ne soit rédigé dans une autre langue que le français à la demande expresse de l’adhérent, l’adhérent (celui qui s’y soumet) sera présumé ne pas avoir pris connaissance de toute clause externe rédigée dans une autre langue que le français. Cette présomption est réfragable, donc peut être contredite par une preuve à l’effet contraire.

Plus encore, toute clause rédigée dans une autre langue que le français est réputée incompréhensible. Cette deuxième présomption est irréfragable, elle ne peut pas être contredite par une preuve contraire.

La déclaration de copropriété et ses actes de modifications constituent un contrat unilatéralement imposé par le promoteur au copropriétaire lorsqu’il achète une unité. Le copropriétaire est en effet parti à un contrat qu’il n’a pas négocié, qu’il n’a pas rédigé et qu’il ne peut pas refuser. La déclaration de copropriété est un contrat d’adhésion entre les copropriétaires et le syndicat de copropriété[6] et est donc soumise à l’interprétation des articles 1435 et 1436 C.c.Q.

Afin que la clause externe soit nulle, l’article 1435 C.c.Q. prévoit les conditions suivantes :

1. Contrat de consommation ou d’adhésion ;
2. La clause n’a pas été expressément portée à la connaissance du consommateur ou de l’adhérent au moment de la formation du contrat ;
3. The member or consumer was not otherwise aware of it.

The new interpretation of article 1435 C.C.Q. provides, in our view, that the adherent is presumed not to have been otherwise aware of the external clause. Thus, when the contract is a contract of adhesion or a consumer contract, if the external clause was not expressly brought to the attention of the consumer or adherent at the time the contract was formed, even if the other party proves that the latter was otherwise aware of it, if the external clause was not drafted in English at his express request, it will be null and void.

Quant à l’article 1436 C.c.Q., selon notre interprétation de l’application de la Loi, cela fait en sorte que pour le copropriétaire francophone dont la déclaration de copropriété a été rédigée avant le 1^st juin 2022 en anglais, puis après cette date corrigée ou modifiée en anglais par un acte d’amendement, la déclaration de copropriété est réputée incompréhensible. Ainsi, une modification ou une correction à une déclaration de copropriété qui serait rédigée, inscrite et publiée en anglais après le 1^st juin 2022 sera réputée incompréhensible, quand bien même la Loi prévoit qu’il est possible de le faire si la déclaration de copropriété a été rédigée, inscrite et publiée en anglais avant le 1^st juin 2022.

Afin qu’une clause soit nulle, l’article 1436 C.c.Q. prévoit les conditions suivantes :

1. Contrat de consommation ou d’adhésion ;
2. La clause est illisible ou incompréhensible pour une personne raisonnable ;
3. A prejudice suffered by the member.

Tel qu’expliqué préalablement, la déclaration de copropriété est un contrat d’adhésion et les modifications ou corrections en anglais, quoique permises si la déclaration de copropriété a été publiée en anglais avant le 1^st juin 2022, sont incompréhensibles. Ainsi, en cas de conflit dans l’interprétation de la déclaration de copropriété, le copropriétaire (adhérent) devra seulement prouver en avoir subi un préjudice afin d’invoquer la nullité des clauses de la déclaration de copropriété.

Vu l’importance de la déclaration de copropriété, nous pouvons facilement voir les contraintes pratiques que cela engendre en matière de copropriété divise. Nous surveillerons de près l’interprétation que donneront les tribunaux aux articles 1435 et 1436 C.c.Q.

3)      Conclusions

À la vue de ce qui précède, les déclarations de copropriété devront dorénavant être rédigées en français. De plus, les contrats préliminaires et notes d’informations devront également être exclusivement en français, sauf du consentement des parties.

When a real estate developer sells a unit, he or she must attach an information memorandum to the preliminary contract. As previously explained, the declaration of co-ownership must be attached to the information memorandum, making the declaration of co-ownership an external clause to the preliminary contract. The declaration of co-ownership must therefore be attached in French. If it is to be attached in English, it will have to be done with the consent and at the express request of all co-owners who will be purchasing from the developer. Considering the proportion of French-speakers in Quebec, this is an unrealistic expectation for a real estate developer.

Furthermore, if the Declaration of Co-ownership is drafted in a language other than French, it will be deemed incomprehensible to the subscriber, i.e. the co-owner who has not given his express consent to the Declaration of Co-ownership being drafted in a language other than French.

Considérant, les interprétations des articles 1435 et 1436 C.c.Q., et vu l’article 1793 C.c.Q. qui prévoit que lorsque la vente d’un immeuble à usage d’habitation n’est pas précédée du contrat préliminaire ou de la note d’information, l’acheteur peut, s’il en subit un préjudice sérieux, demander la nullité de la vente et des dommages-intérêts, nous surveillerons de près l’interprétation qu’en feront les tribunaux.

Although the Act provides for an exception to the effect that the contract of adhesion must be drafted in French when the subscriber gives his express consent, we have raised an enormous application challenge in matters of divided co-ownership. A real estate developer who wishes to draft his declaration of co-ownership in English must ensure that he has obtained the express consent of all future co-owners who will be buying off-plan. From a practical point of view, this represents a major challenge, if not an impossible one.

Quant aux déclarations de copropriété déjà existantes, les actes publiés au bureau de la publicité des droits devront également exclusivement être en français, excepté si l’acte modifie ou corrige un autre acte exclusivement dans une autre langue que le français et qui a été présenté au bureau de la publicité des droits avant le 1er juin 2022.

This being said, we are of the opinion that although resolutions amending the declaration of co-ownership to be filed with the Register of Co-ownership must henceforth be exclusively in French, it is not forbidden to also file an English version, which has no official value.

Finally, notice of a co-owners' meeting must be in French, but may be bilingual. The Act does not prohibit co-owners' meetings from being bilingual.

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[1]Grand dictionnaire terminologique : exprès, en ligne, Office québécois de la langue française « https://gdt.oqlf.gouv.qc.ca/Resultat.aspx » : Le terme exprès est exprimé formellement, explicitement, généralement verbalement, par écrit ou même par un geste, par opposition à tacite ou implicite.

[2] Art. 1785 C.c.Q.

[3] Art. 1787 C.c.Q.

[4] Articles 1788, 1789 et 1791 C.c.Q.

[5] Art. 1379 C.c.Q.

[6] Syndicat de copropriétaires du Bourg de la rive c. Brownstein, 2011 QCCS 3281; Syndicat de copropriétaires de l’Aristocrate c. Morgan, [2000] R.J.Q. 1516 (C.S.).