514-277-1175

Des règles particulières à la propriété immobilière (articles 976 à 1011)

Des règles particulières à la propriété immobilière (articles 976 à 1011)

Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A.
Vendredi, 11 Juin 2010 07:06

CHAPITRE TROISIÈME

DES RÈGLES PARTICULIÈRES À LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

(À jour au 27 mai 2010)

SECTION I

DISPOSITION GÉNÉRALE

976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.

SECTION II

DES LIMITES DU FONDS ET DU BORNAGE

977. Les limites d’un fonds sont déterminées par les titres, les plans cadastraux et la démarcation du terrain et, au besoin, par tous autres indices ou documents utiles.

978. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës pour établir les bornes, rétablir des bornes déplacées ou disparues, reconnaître d’anciennes bornes ou rectifier la ligne séparative de leurs fonds.

Il doit au préalable, en l’absence d’accord entre eux, mettre le voisin en demeure de consentir au bornage et de convenir avec lui du choix d’un arpenteur-géomètre pour procéder aux opérations requises, suivant les règles prévues au Code de procédure civile.

Le procès-verbal de bornage doit être inscrit au registre foncier.

SECTION III

DES EAUX

979. Les fonds inférieurs sont assujettis, envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement.

Le propriétaire du fonds inférieur ne peut élever aucun ouvrage qui empêche cet écoulement. Celui du fonds supérieur ne peut aggraver la situation du fonds inférieur; il n’est pas présumé le faire s’il effectue des travaux pour conduire plus commodément les eaux à leur pente naturelle ou si, son fonds étant voué à l’agriculture, il exécute des travaux de drainage.

980. Le propriétaire qui a une source dans son fonds peut en user et en disposer.

Il peut, pour ses besoins, user de l’eau des lacs et étangs qui sont entièrement sur son fonds, mais en ayant soin d’en conserver la qualité.

981. Le propriétaire riverain peut, pour ses besoins, se servir d’un lac, de la source tête d’un cours d’eau ou de tout autre cours d’eau qui borde ou traverse son fonds. À la sortie du fonds, il doit rendre ces eaux à leur cours ordinaire, sans modification importante de la qualité et de la quantité de l’eau.

Il ne peut, par son usage, empêcher l’exercice des mêmes droits par les autres personnes qui utilisent ces eaux.

982. À moins que cela ne soit contraire à l’intérêt général, celui qui a droit à l’usage d’une source, d’un lac, d’une nappe d’eau ou d’une rivière souterraine, ou d’une eau courante, peut, de façon à éviter la pollution ou l’épuisement de l’eau, exiger la destruction ou la modification de tout ouvrage qui pollue ou épuise l’eau.

983. Les toits doivent être établis de manière que les eaux, les neiges et les glaces tombent sur le fonds du propriétaire.

SECTION IV

DES ARBRES

984. Les fruits qui tombent d’un arbre sur un fonds voisin appartiennent au propriétaire de l’arbre.

985. Le propriétaire peut, si des branches ou des racines venant du fonds voisin s’avancent sur son fonds et nuisent sérieusement à son usage, demander à son voisin de les couper; en cas de refus, il peut le contraindre à les couper.

Il peut aussi, si un arbre du fonds voisin menace de tomber sur son fonds, contraindre son voisin à abattre l’arbre ou à le redresser.

986. Le propriétaire d’un fonds exploité à des fins agricoles peut contraindre son voisin à faire abattre, le long de la ligne séparative, sur une largeur qui ne peut excéder cinq mètres, les arbres qui nuisent sérieusement à son exploitation, sauf ceux qui sont dans les vergers et les érablières ou qui sont conservés pour l’embellissement de la propriété.

SECTION V

DE L’ACCÈS AU FONDS D’AUTRUI ET DE SA PROTECTION

987. Tout propriétaire doit, après avoir reçu un avis, verbal ou écrit, permettre à son voisin l’accès à son fonds si cela est nécessaire pour faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation sur le fonds voisin.

988. Le propriétaire qui doit permettre l’accès à son fonds a droit à la réparation du préjudice qu’il subit de ce seul fait et à la remise de son fonds en l’état.

989. Lorsque, par l’effet d’une force naturelle ou majeure, des biens sont entraînés sur le fonds d’autrui ou s’y transportent, le propriétaire de ce fonds doit en permettre la recherche et l’enlèvement, à moins qu’il ne procède lui-même immédiatement à la recherche et ne remette les biens.

Ces biens, objets ou animaux, continuent d’appartenir à leur propriétaire, sauf s’il en abandonne la recherche; dans ce cas, le propriétaire du fonds les acquiert, à moins qu’il ne contraigne le propriétaire de ces biens à les enlever et à remettre son fonds dans son état antérieur.

990. Le propriétaire du fonds doit exécuter les travaux de réparation ou de démolition qui s’imposent afin d’éviter la chute d’une construction ou d’un ouvrage qui est sur son fonds et qui menace de tomber sur le fonds voisin, y compris sur la voie publique.

991. Le propriétaire du fonds ne doit pas, s’il fait des constructions, ouvrages ou plantations sur son fonds, ébranler le fonds voisin ni compromettre la solidité des constructions, ouvrages ou plantations qui s’y trouvent.

992. Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de cette parcelle.

Si l’empiétement est considérable, cause un préjudice sérieux ou est fait de mauvaise foi, le propriétaire du fonds qui le subit peut contraindre le constructeur soit à acquérir son immeuble et à lui en payer la valeur, soit à enlever les constructions et à remettre les lieux en l’état.

SECTION VI

DES VUES

993. On ne peut avoir sur le fonds voisin de vues droites à moins d’un mètre cinquante de la ligne séparative.

Cette règle ne s’applique pas lorsqu’il s’agit de vues sur la voie publique ou sur un parc public, ou lorsqu’il s’agit de portes pleines ou à verre translucide.

994. La distance d’un mètre cinquante se mesure depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est faite et perpendiculairement à celui-ci jusqu’à la ligne séparative. S’il y a une fenêtre en saillie, cette distance se mesure depuis la ligne extérieure.

995. Des jours translucides et dormants peuvent être pratiqués dans un mur qui n’est pas mitoyen, même si celui-ci est à moins d’un mètre cinquante de la ligne séparative.

996. Le copropriétaire d’un mur mitoyen ne peut y pratiquer d’ouverture sans l’accord de l’autre.

SECTION VII

DU DROIT DE PASSAGE

997. Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds.

Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer.

998. Le droit de passage s’exerce contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé, compte tenu de l’état des lieux, de l’avantage du fonds enclavé et des inconvénients que le passage occasionne au fonds qui le subit.

999. Si l’enclave résulte de la division du fonds par suite d’un partage, d’un testament ou d’un contrat, le passage ne peut être demandé qu’au copartageant, à l’héritier ou au contractant, et non au propriétaire du fonds à qui le passage aurait été le plus naturellement réclamé. Le passage est alors fourni sans indemnité.

1000. Le bénéficiaire du droit de passage doit faire et entretenir tous les ouvrages nécessaires pour que son droit s’exerce dans les conditions les moins dommageables pour le fonds qui le subit.

1001. Le droit de passage prend fin lorsqu’il cesse d’être nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation du fonds. Il n’y a pas lieu à remboursement de l’indemnité; si elle était payable par annuités ou par versements, ceux-ci cessent d’être dus pour l’avenir.

SECTION VIII

DES CLÔTURES ET DES OUVRAGES MITOYENS

1002. Tout propriétaire peut clore son terrain à ses frais, l’entourer de murs, de fossés, de haies ou de toute autre clôture.

Il peut également obliger son voisin à faire sur la ligne séparative, pour moitié ou à frais communs, un ouvrage de clôture servant à séparer leurs fonds et qui tienne compte de la situation et de l’usage des lieux.

1003. Toute clôture qui se trouve sur la ligne séparative est présumée mitoyenne. De même, le mur auquel sont appuyés, de chaque côté, des bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge.

1004. Tout propriétaire peut acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif joignant directement la ligne séparative en remboursant au propriétaire du mur la moitié du coût de la portion rendue mitoyenne et, le cas échéant, la moitié de la valeur du sol utilisé. Le coût du mur est estimé à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté compte tenu de l’état dans lequel il se trouve.

1005. Chaque propriétaire peut bâtir contre un mur mitoyen et y placer des poutres et des solives. Il doit obtenir l’accord de l’autre propriétaire sur la façon de le faire.

En cas de désaccord, il peut demander au tribunal de déterminer les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage nuise le moins possible aux droits de l’autre propriétaire.

1006. L’entretien, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge des propriétaires, proportionnellement aux droits de chacun.

Le propriétaire qui n’utilise pas le mur mitoyen peut abandonner son droit et ainsi se libérer de son obligation de contribuer aux charges, en produisant un avis en ce sens au bureau de la publicité des droits et en transmettant sans délai une copie de cet avis aux autres propriétaires. Cet avis emporte renonciation à faire usage du mur.

1007. Le copropriétaire d’un mur mitoyen a le droit de le faire exhausser à ses frais, après s’être assuré, au moyen d’une expertise, que le mur est en état de supporter l’exhaussement; il doit payer à l’autre, à titre d’indemnité, un sixième du coût de l’exhaussement.

Si le mur n’est pas en état de supporter l’exhaussement, il doit le reconstruire en entier, à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté.

1008. La partie du mur exhaussé appartient à celui qui l’a faite et il en supporte les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction.

Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut cependant en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié du coût d’exhaussement ou de reconstruction et, le cas échéant, la moitié de la valeur du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur. Il doit, en outre, rembourser l’indemnité reçue.

TITRE TROISIÈME

DES MODALITÉS DE LA PROPRIÉTÉ

CHAPITRE PREMIER

DISPOSITIONS GÉNÉRALES

1009. Les principales modalités de la propriété sont la copropriété et la propriété superficiaire.

1010. La copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit.

Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien.

Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.

1011. La propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations situés sur l’immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier.

Mise à jour le Vendredi, 11 Juin 2010 07:12

À PROPOS DE FISET LÉGAL

FISET LÉGAL inc. est un cabinet d’avocats situé à Montréal et spécialisé en droit immobilier et en litige commercial. Nous sommes plus particulièrement actifs en droit de la copropriété et en droit de la construction.

Nous représentons un grand nombre de syndicats de copropriété et de copropriétaires situés sur l’île de Montréal et ses environs. Nous fournissons aussi des conseils juridiques récurrents à nos clients et à leurs gestionnaires dans le cadre de leurs mandats dans les domaines du droit immobilier, du droit de la copropriété et du litige commercial.

Notre cabinet est capable d’intervenir tant le cadre des dossiers d’envergure que dans des dossiers plus simples. Nous adaptons les solutions offertes et nos services à chaque cas.

NOS COORDONNÉES

  1175 Bernard Ouest, Bureau 301
Outremont, QC H2V 1V5

  514-277-1175
  514-277-1172

NOS EXPERTISES

Droit de la copropriété
Vices cachés
Droit de la construction
Droit immobilier
Litiges commerciaux
Baux commerciaux
Médiation et arbitrage
Droit civil

CONTACTEZ-NOUS

Votre nom (requis)

Votre courriel (requis)

Sujet

Votre message