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La destination de l’immeuble (partie II) / Loi en Condo au Québec

La destination de l’immeuble (partie II) / Loi en Condo au Québec

Écrit par Me Sébastien Fiset , LL.B., B.A.A.
Jeudi, 10 Mars 2011 18:59

LA DESTINATION DE L’IMMEUBLE PARTIE II

Contacter l’auteur: s.fiset@fisetlegal.com

Tel que nous l’avons examiné dans la première partie de ce texte, la déclaration de copropriété détermine notamment les conditions de jouissance et les limites des droits individuels des copropriétaires. Ces restrictions ou interdictions doivent cependant être justifiées par la destination de l’immeuble, sa vocation, celle-ci étant déterminée par un ensemble de facteurs dont un élément objectif, subjectif et collectif.

De plus, l’article 1056 C.c.Q. mentionne que :

« La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. »

[Les caractères gras sont nôtres]

En outre, les conditions de jouissance élaborées aux termes de la déclaration de copropriété ne doivent pas être discriminatoires. Les articles 10 et 13 de la Charte des droits et libertés de la personne énoncent en effet que :

« 10. Toute personne a droit à la reconnaissance et à l’exercice, en pleine égalité, des droits et libertés de la personne, sans distinction, exclusion ou préférence fondée sur la race, la couleur, le sexe, la grossesse, l’orientation sexuelle, l’état civil, l’âge sauf dans la mesure prévue par la loi, la religion, les convictions politiques, la langue, l’origine ethnique ou nationale, la condition sociale, le handicap ou l’utilisation d’un moyen pour pallier ce handicap.

Il y a discrimination lorsqu’une telle distinction, exclusion ou préférence a pour effet de détruire ou de compromettre ce droit. »

« 13. Nul ne peut, dans un acte juridique, stipuler une clause comportant discrimination. »

[Les caractères gras sont nôtres]

Le respect de la destination de l’immeuble est primordial. Des condamnations et ordonnances (injonction, indemnisation, annulation d’assemblée, dommages-intérêts, etc.) ont notamment été émises lorsque :

a) des gestes du syndicat ou de certains copropriétaires ont été posés en contravention à la destination de l’immeuble;

b) ou que des modifications à la déclaration de copropriété ont été adoptées sans que la destination ne les justifie.

LA DESTINATION DE L’IMMEUBLE ET LA PRÉSENCE D’ANIMAUX [1]

Contrairement au bail où l’on prévoit parfois une clause d’interdiction d’animaux domestiques, une telle clause dans un Règlement d’immeuble s’avère généralement illégale.

L’article 1063 du Code civil du Québec prévient que chacun des copropriétaires peut user et jouir librement de sa partie privative et des parties communes tant qu’il respecte le Règlement d’immeuble et ne porte par atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

Si la déclaration de copropriété originelle (lors de sa publication) ne comporte aucune interdiction en regard des animaux se justifiant par sa destination, son caractère ou sa situation, l’imposition d’une telle mesure a de fortes chances d’être invalidée par le tribunal.

Dans un jugement de la Cour supérieure[2], la juge Marcelin y a conclu selon les éléments du dossier plaidé qu’« il n’existe aucun lien rationnel inhérent entre la prohibition des animaux domestiques et la destination résidentielle d’un immeuble, même de luxe ou haut de gamme » et que, partant, dans une copropriété où les animaux ont déjà été permis pendant un certain nombre d’années, il ne peut être possible d’appuyer la validité d’une telle soudaine prohibition par la destination de l’immeuble.

Dans un autre cas où un syndicat désirait notamment empêcher des copropriétaires de laisser séjourner leurs chiens dans la cour arrière, les corridors, escaliers avant ou arrière sans être en laisse et seulement pour fins d’accès à l’immeuble, la Cour a jugé valide pareilles restrictions.[3]

La Cour n’est certes pas parfaitement constante mais, généralement, celle-ci n’interdira pas la présence des animaux dans les parties privatives. Quant aux parties communes, la présence des animaux sur celle-ci sera toutefois bien encadrée et les restrictions d’un syndicat plus acceptées.

LES ACTIVITÉS DES COPROPRIÉTAIRES DANS LES PARTIES PRIVATIVES

Malgré le fait que les lois municipales puissent permettre l’exercice d’une profession à son domicile, il ne faut pas s’étonner qu’un immeuble destiné à un usage strictement résidentiel prohibe pareil usage.[4] La pratique d’un atelier de couture ou l’exploitation d’une garderie dans une partie privative, en raison du bruit occasionné, de l’achalandage et des dommages ou de l’accroissement des réparations ou de l’entretien des parties communes de l’immeuble, briment généralement les obligations du syndicat et les copropriétaires dans leur droit à la quiétude des lieux.[5]

LA LOCATION DES FRACTIONS

Il est permis de louer sa partie privative au sein d’une copropriété. Toutefois, si la destination de l’immeuble est réservée à l’usage « résidentiel », une restriction quant à la location de courte durée (au mois ou à la semaine) sera vraisemblablement valide; une telle utilisation de courte durée ayant des risques élevés de porter atteinte au calme, à la stabilité et à la sécurité, facteurs recherchés par les copropriétaires en général.[6]

Cependant, le droit à la location est protégé.[7] Le droit à la location de sa fraction privative est assez important pour être conservé, tout en étant toutefois exercé dans un certain encadrement.

Il ne faut pas oublier que les administrateurs ont également un certain pouvoir sur les locataires :

L’article 1057 C.c.Q. mentionne ceci :

« Le règlement de l’immeuble est opposable au locataire ou à l’occupant d’une partie privative, dès qu’un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat. »

Et l’article 1079 C.c.Q. ajoute :

« Le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble. »

LES REVÊTEMENTS DE SOL[8] DANS LES PARTIES PRIVATIVES

Parmi les éléments de la destination de l’immeuble et de ses caractéristiques sont la qualité de construction et les matériaux intrinsèques à utiliser pour assurer une libre jouissance à chaque copropriétaire de l’immeuble.

Certaines déclarations de copropriété (à l’origine ou par un acte d’amendement publié au Registre foncier du Québec) permettront les revêtements de sol dur tout en imposant des règles techniques, des contrôles et expertises, à la charge du copropriétaire, afin de rencontrer les critères qui y seront prévus.

Il n’est pas permis à un Syndicat d’imposer arbitrairement une norme d’indice d’insonorisation (ICC ou FIIC)[9] en cas de remplacement du revêtement de sol par un copropriétaire, même si la déclaration de copropriété est silencieuse sur ce point, mais l’on doit vigoureusement exiger selon nous du copropriétaire de maintenir la qualité d’insonorisation originale.

Le remplacement du revêtement de sol, s’il est permis, se devra, selon notre opinion, d’être de même nature et qualité que celui d’origine de façon telle à ne pas affecter la valeur de revente des autres unités.

LES AMÉNAGEMENTS PRIVATIFS SUR LES PARTIES COMMUNES DE L’IMMEUBLE

L’interdiction d’installer un élément tel une antenne parabolique a été validée dans un dossier de la Cour d’appel[10], celle-ci ayant été reconnue comme justifiée par la destination de l’immeuble en question.

Le seul cas en droit de la copropriété à avoir été porté jusqu’en Cour suprême[11] est celui où le droit de la liberté religieuse a primé sur le droit de la copropriété divise ou le droit civil. Pour des fins religieuses, il a été permis d’édifier un élément sur un balcon, pendant une période temporaire, malgré le bris de l’harmonie d’ensemble de l’immeuble.

Dans un autre cas, l’utilisation d’une place de stationnement pour remiser du bois par exemple, a été considérée comme allant en contravention à la destination de l’immeuble.[12]

Nous sommes à même de constater que l’uniformité, l’harmonie d’ensemble et l’aspect général de l’immeuble sont tous des éléments primant au sein d’une copropriété.

Après lecture de ce qui précède, il peut sembler que la déclaration de copropriété est un moyen, pour le promoteur (déclarante) ou le syndicat de régir les faits et gestes des copropriétaires de l’immeuble sur plusieurs éléments. Par ailleurs, seules les restrictions justifiées par la destination, ses caractères et la situation de l’immeuble seront valides. Si pareilles restrictions sont bien conçues, elles atteindront leur but : encadrer équitablement et uniformiser la vie en copropriété dans l’intérêt commun.

Ne pas respecter la déclaration de copropriété peut coûter cher. Un syndicat doit cependant démontrer que le non-respect de la déclaration de copropriété n’est pas toléré afin de préserver les droits de la collectivité des copropriétaires.

En tant qu’acheteur potentiel, avant de vous apprêter à acheter un condo déterminé, demandez que l’on vous fournisse une copie de la déclaration de copropriété et prenez soin de la lire du début à la fin. Vous serez plus à même de déterminer si le style de vie recherché y étant décrit reflète bien ce que vous souhaitez.

La notion de « destination de l’immeuble » est l’une des plus intangibles en droit québécois de la copropriété. Afin de ne pas faire fausse route dans son interprétation, la prudence est de mise. Souvent, il faut traiter cas par cas. L’aide d’un conseiller juridique ayant une pratique spécialisée en droit de la copropriété n’est certes pas à proscrire.

L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.


[1] Voir également notre texte « Les animaux en copropriété ».

[2] Wilson c. Syndicat des copropriétaires du condominium Le Champlain, [1996] R.D.I. 261 (C.S.), EYB 1996-30626 (C.S.).

[3] Miller c. Syndicat des copropriétaires de « Les résidences Sébastopole centre », EYB 1996- 30336 (C.S.).

[4] Krebs c. Paquin, [1986] R.J.Q. 1139, 1144 (C.S.).

[5] Fournier c. Lesiège, [1986] R.D.I. 789 (C.S.); Bergeron c. Martin, REJB 1997-03026 (C.S.).

[6]Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400 boul. l’Acadie, [2001] R.J.Q. 2401, J.E. 2001-1784, REJB 2001-26512 (C.A.); Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400 Boulevard L’Acadie, [1998] R.J.Q. 2393, 2407 (C.S.).

[7] Tessier c. Syndicat des copropriétaires condominiums Mont St-Sauveur unités 700-800-900 Bloc 1, [2005] R.D.I. 739 (C.S.), J.E. 2005-1548, AZ-50324325.

[8] Voir également notre texte « Recouvrement de plancher en copropriété ».

[9] Saba c. Fitzgibbon, EYB 1994-73845 (C.S.).

[10] Syndicat des copropriétaires de l’Aristocrate c. Morgan, REJB 2002-35387 (C.A.).

[11] Amselem c. Syndicat Northcrest, [2004] 2 R.C.S. 55.

[12] Brouillard c. Bernier, [1990] R.D.I. 653 (C.S.).

 

Mise à jour le Mardi, 12 Février 2013 10:29

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