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Les vices cachés

Les vices cachés

Écrit par Me Bruno Bourdelin, LL.B, J.D.
Lundi, 16 Juillet 2012 16:53

Qu’est-ce que la garantie légale immobilière contre les vices cachés ?

Contactez l’auteur: b.bourdelin@fisetlegal.com

Mots clés: vices cachés – découverte – gravité – vice apparent – immeuble – promesse d’achat – acte de vente – inspecteur – expert

Introduction

Le Code civil du Québec fait mention du terme « VICE CACHÉ » au sein de la sous-section traitant des obligations du vendeur de garantir le bien vendu.

Il faut en conclure que le terme « VICE CACHÉ » est relatif à l’obligation légale du vendeur envers son acheteur de lui garantir le bien vendu. Cette garantie n’est pas toutefois illimitée, elle possède ses propres limites et restrictions tel que nous le verrons. Mais elle profite aussi de ses propres présomptions en vue de faciliter la preuve de l’existence ou de la connaissance du vice.

Le fondement de la garantie légale contre les vices cachés est l’article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de VICES CACHÉS qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le VICE CACHÉ connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

NOS SOULIGNÉS

I. Qu’est-ce que « le bien et ses accessoires » ?

a. Qu’est-ce qu’un bien ?

 

Un bien est quelque chose qui peut être tant corporel qu’incorporel et tant meuble qu’immeuble[1].

Il faut donc comprendre que la garantie légale contre les vices cachés s’applique autant à un immeuble (p. ex. une maison, un condominium) qu’à un meuble (p. ex. un ordinateur, une voiture) ou qu’à un bien incorporel (p. ex. un logiciel informatique).

Le présent article est rédigé dans une perspective immobilière. Les considérations relatives aux ventes mobilières ne sont donc pas traitées.

b. Que sont les accessoires d’un immeuble ?

Lors de la vente, le vendeur a l’obligation de délivrer le bien, faisant objet de la vente, avec tous ses accessoires[2]. Aussi, en plus de garantir l’acheteur contre les vices cachés à l’immeuble, l’article 1726 du Code civil du Québec en garantit aussi les accessoires.

L’article 1726 du Code civil du Québec se lit ainsi :

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

Les accessoires du bien vendu sont propres au bien vendu. Ainsi, dans le cadre d’une vente immobilière, ces accessoires seront notamment les droits et servitudes se rattachant à l’immeuble ou encore les immeubles par attache ou réunion au bien vendu[3].

II. L’absence ou la présence de vices cachés s’évalue « lors de la vente »

Ce libellé exige qu’il faille être capable de déterminer à quel moment s’est effectuée la vente afin de déterminer, par la suite, s’il existait ou non, un VICE CACHÉ affectant le bien et/ou ses accessoires à ce moment précis.

a. Quand s’effectue la vente ?

L’article 1708 du Code civil du Québec indique :

« La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, l’acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s’oblige à payer.

Le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire. »

Il faut donc différencier le moment de la signature de la promesse d’achat, de la mise en possession dans les lieux et de signature de l’acte de vente.

Par exemple, la signature d’une promesse de vente n’équivaut pas à vente et ce, même si elle permet au promettant acheteur de s’en prévaloir dans l’éventualité ou son vendeur se rétracte.

La différence entre promesse et vente réside dans le fait que tant que la vente n’a pas été faite, le vendeur reste propriétaire du bien.

C’est donc à la date qui figure sur l’acte de vente que s’appréciera la pré-existence du vice. Cette distinction est importante puisque l’acheteur conservera ses recours contre son vendeur pour le VICE CACHÉ apparu entre le moment de la signature de la promesse de vente et le moment de la signature de l’acte de vente.

Il faut toutefois émettre un bémol à nos affirmations précédentes dans le cas où l’acheteur prendrait délivrance et possession de l’immeuble (c.-à-d. emménagement et résidence) entre le moment de la signature de la promesse de vente et de la signature de l’acte de vente. En effet, la vente sera alors considérée s’être effectuée au jour de l’emménagement et c’est à ce jour qu’il faudra déterminer l’existence de VICES CACHÉS[4].

III. La gravité requise du vice afin de se prévaloir de la garantie légale

Tel que vu précédemment, l’article 1726 du Code civil du Québec requiert une certaine gravité afin de soulever la garantie légale : « […] VICES CACHÉS qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. »

 

  1. a. Un VICE « CACHÉ »

Un vice est un DÉFAUT de nature à diminuer l’usage ou la valeur de la chose vendue. Il s’agit donc d’un DÉFAUT ayant une certaine gravité, ce qui l’oppose au terme de « malfaçon » qui est aussi employé dans le Code civil dans le cadre des contrats de construction.

Aussi, le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur au moment de la vente[5]. Le vendeur ne sera donc pas tenu de garantir le vice qui a pris naissance après la vente, ni de garantir le vice qui était connu de l’acheteur lors de la vente. Toutefois, le vendeur restera responsable du VICE LATENT, pré-existant lors de la vente, qui ne se déclare qu’après[6].

Afin de déterminer si un vice était caché, il s’agira de comparer le comportement de l’acheteur, ou de son inspecteur pré-achat, lors de l’inspection de la bâtisse, avec celui qu’aurait adopté un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Quelques exemples de vices considérés comme cachés par les tribunaux :

– la fausse déclaration du vendeur visant à induire l’acheteur en erreur quant à l’existence d’un vice est constitutive de VICE CACHÉ;

– le vice qu’un expert, normalement compétent, ne pouvait découvrir ;

– constitue un VICE CACHÉ celui qui ne peut être découvert que par excavation ou démolition.

À l’inverse, le vice apparent, soit le vice pouvant être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert, n’est pas couvert par la garantie légale.

Quelques exemples de vices apparents :

– l’usure et la vétusté d’un bien constituent des vices apparents ;

– un état d’humidité excessive et la présence de moisissures si ces éléments peuvent être constatés par un simple examen visuel ;

– lorsque l’immeuble présente un indice permettant de soupçonner l’existence d’un vice potentiel, l’acheteur prudent et diligent qui n’a pas fait appel à un expert doit le faire, à moins de procéder à une évaluation satisfaisante[7].

b. Qui rend le bien « impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ».

i. « impropre à l’usage auquel on le destine […]

 

Dans ce cas, le vice doit être d’une telle importance qu’il aurait pour conséquence de rendre inhabitable une bâtisse résidentielle[8].

Quelques exemples de vices rendant une bâtisse inhabitable :

– l’immeuble affecté de moisissures dangereuses pour la santé ;

– l’immeuble dont l’eau est impropre à la consommation ;

– l’immeuble dont le puits est incapable de suffire aux besoins ordinaires en eau du ménage[9] ;

À l’inverse, la seule présence d’un contaminant, tel que la MIUF ou le Radon, ne rend pas nécessairement un immeuble inapte à y habiter à moins d’en fournir la preuve[10].

 

ii. […] ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus »

 

Par ce libellé, l’acheteur qui devra alors seulement prouver, afin de profiter d’un recours, qu’il aurait proposé une contrepartie inférieure que le prix de vente effectif.

IV. Les conséquences de la présence du vice caché affectant le bien vendu

L’article 1727 du Code civil du Québec énonce ce qui suit :

« Lorsque le bien périt en raison d’un VICE CACHÉ qui existait lors de la vente, la perte échoit au vendeur, lequel est tenu à la restitution du prix; si la perte résulte d’une force majeure ou est due à la faute de l’acheteur, ce dernier doit déduire, du montant de sa réclamation, la valeur du bien, dans l’état où il se trouvait lors de la perte. »

Cet article signifie que même s’il n’a plus la propriété du bien, le vendeur devra supporter le coût et les conséquences de la perte du bien. Il pourrait ainsi avoir à rembourser son acheteur de la totalité du prix de vente.

Des exceptions s’appliquent toutefois :

– La perte doit être causée par le VICE CACHÉ qui existait lors de la vente ;

– Il peut y avoir une déduction du montant de la réclamation si la perte fut causée par une force majeure (p. ex. un incendie) ou due à la faute de l’acheteur (p. ex. laisser le bien se détériorer).

V. Le problème du vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer

L’article 1728 du Code civil du Québec énonce :

« Si le vendeur connaissait le VICE CACHÉ ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l’acheteur. »

Dès qu’il est possible de prouver soit la connaissance soit l’impossibilité pour le vendeur d’ignorer le vice, le vendeur sera tenu : (1) de la restitution du prix de vente, et (2) de tous les dommages et intérêts soufferts par l’acheteur. Le législateur a donc créé un niveau de responsabilité supplémentaire pour le vendeur qui connaissait le vice et ne l’a pas dévoilé.

De plus, il fut créé un régime de présomption de connaissance du vice selon l’identité du vendeur avec l’article 1729 du Code civil du Québec :

« En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. »

Le vendeur professionnel est donc présumé connaître l’existence du vice. Dans le cadre d’une vente immobilière, sera considéré comme vendeur professionnel l’entrepreneur qui construit une maison dans le but de la vendre à un acheteur par la suite.

Il est aussi à noter qu’aux termes de l’article 1730 du Code civil du Québec, il serait possible de poursuivre l’entrepreneur, le distributeur et tout fournisseur du bien affecté d’un VICE CACHÉ. Cet article a pour conséquence de permettre à l’acheteur subséquent d’intenter un recours à l’encontre du constructeur de l’immeuble même s’il n’a pas de lien contractuel avec lui. Il permettrait aussi, par exemple, de poursuivre le plombier (c.-à-d. le fournisseur), le distributeur et le manufacturier (c.-à-d. le fabricant) pour le vice affectant des tuyaux de plomberie qui ont été intégrés à l’immeuble.

L’article 1730 du Code civil du Québec énonce :

« Sont également tenus à la garantie du vendeur, le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien et tout fournisseur du bien, notamment le grossiste et l’importateur. »

VI. Est-il possible pour un vendeur de se soustraire à la garantie légale contre les vices cachés ?

 

Oui. L’article 1732 du Code civil du Québec prévoit expressément que les parties, à condition qu’elles en fassent mention dans leur contrat, puissent diminuer les effets de la garantie légale, voire l’exclure totalement :

« Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. »

Un bémol toutefois puisque le vendeur ne saurait se dégager de « ses faits personnels ». Ainsi, la renonciation expresse à la garantie légale ne sera pas valable si le vendeur a manqué à son obligation de dénoncer les vices qu’il connaissait ou s’il a commis des manœuvres et mensonges (« dol ») dans le but de pousser l’acheteur à contracter[11].

Il existe en effet une obligation positive de dénoncer l’existence des vices, quoique cette obligation peut faire l’objet d’une exception : la clause aux « risques et périls » de l’acheteur, lors d’une vente par un vendeur non professionnel.

Cette exception signifie donc qu’en la présence d’une clause de « risques et périls » dans le cadre d’une vente par un vendeur non professionnel, ledit vendeur n’a plus d’obligation de dénoncer les vices, même ceux dont il connaît l’existence. Cette clause vient donc diminuer l’obligation de bonne foi que se doivent les parties à tout contrat et permettre ainsi le dol par silence ou réticence[12]. Elle n’impose au vendeur que l’interdiction de provoquer le dol[13], soit de ne pas effectuer de manœuvres ou de déclarations mensongères visant à rendre caché un vice initialement apparent.

L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière.


[1] Art. 899 C.c.Q: « Les biens, tant corporels qu’incorporels, se divisent en immeubles et en meubles. »

[2] Art. 1718 C.c.Q: « Le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. »

[3] Le système d’irrigation d’une maison fut reconnu comme étant un accessoire dans Lafrance c. Lanouette, (C.Q. 1997-12-18), SOQUIJ AZ-98031079.

[4] Article 1710 C.c.Q : « La promesse de vente accompagnée de délivrance et possession actuelle équivaut à vente. »

[5] ABB inc. c. Domtar inc., 2007 C.S.C. 50

[6] Mercier c. Sourcier, (C.S., 1959-06-15), SOQUIJ AZ-50304110

[7] St-Louis c. Morin, 2006 QCCA 1643

[8] Thériault c. Dubeau, 2006 QCCS 1527

[9] De Passillé c. Lecompte, 2007 QCCS 2935

[10] Laforest c. Chabot, 2008 QCCS 4340

[11] Article 1399 C.c.Q : « Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. » ; Article 1401 C.c.Q : « L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. » ; Ruel c. Duquette, SOQUIJ AZ-50302944

[12] Art. 1401 al. 2 C.c.Q : « Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. »

[13] Art. 1401 al. 1 C.c.Q : « L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. »

 

Mise à jour le Vendredi, 15 Août 2014 15:54