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Un changement majeur pour les syndicats de copropriété

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Un changement majeur pour les syndicats de copropriété

1074.2 : un changement majeur pour les syndicats de copropriété

Depuis l’adoption de modifications au Code civil du Québec concernant l’assurance en condos, les assureurs en responsabilité civile des copropriétaires dont l’unité est à l’origine d’un sinistre refusent de couvrir le paiement des franchises d’assurance du syndicat.

C’est l’entrée en vigueur de ce nouvel article qui a changé le traitement des réclamations :

« 1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »

Depuis l’entrée en vigueur de cet article, certains prétendent que l’impact de la modification est infime pour les syndicats de copropriété et nous croyons important de dénouer la confusion, étant donné les conséquences financières importantes du paiement des franchises ou de la réparation des dommages de sinistres dont les montants sont inférieurs à la franchise pour le syndicat.

Cet article vient invalider des stipulations qui permettaient aux syndicats de copropriété de récupérer ces montants, soit les ententes de répartition de franchises et de dommages entre les assureurs des copropriétaires et des dispositions prévues aux déclarations de copropriété.

 

Ententes de répartition

D’abord, avant l’entrée en vigueur de cet article, des ententes de répartition entre les assureurs en responsabilité civile de copropriétaires prévoyaient que, si le montant de dommages était inférieur à la franchise ou qu’un sinistre provenait d’une partie commune, les dommages étaient répartis entre les copropriétaires ayant subi les dommages.

Ces ententes sont dorénavant nulles, tel que l’a souligné le Bureau d’assurance du Canada :

« Par exemple, à la suite d’un sinistre ayant endommagé quatre (4) unités dans un immeuble de 50 unités ayant une franchise de 25 000 $, les syndicats répartissaient généralement cette franchise entre les quatre copropriétaires ayant subi des dommages soit 6 250 $ chacun. Maintenant qu’il est clair que la franchise constitue une charge commune, le syndicat devra plutôt réclamer 500 $ à chaque copropriétaire »[1]

 

La responsabilité sans faute est révolue

Depuis l’entrée en vigueur de cet article, une rumeur s’est installée selon laquelle le copropriétaire gardien d’un bien était présumé fautif lorsque celui-ci était à l’origine d’un sinistre par l’effet de l’article 1465. Ensuite, on a dit que la présomption de faute ne s’appliquait pas étant donné que le régime de la copropriété est contractuel (ce qui est vrai), mais que l’article 1074.2 n’a eu comme impact qu’un simple renversement du fardeau de preuve. Or, ces prétentions sont inexactes et nous croyons bon de remettre les pendules à l’heure.

La quasi-totalité des déclarations de copropriété prévoit des clauses types comme celle-ci :

« Tout copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable » (nos soulignements)

La responsabilité prévue aux déclarations de copropriété pour les dommages causés par une partie privative était « sans faute », c’est-à-dire qu’il n’était pas possible pour un copropriétaire ou son assureur de démontrer l’absence de faute pour se dégager de sa responsabilité.

Par exemple, dans Syndicat Belvédère Bloc 10 c. MacMahon :

« [15]        Sécurité Nationale plaide que malgré cette disposition, la responsabilité de M. MacMahon n’est pas engagée parce que les dommages ne résultent pas de sa faute ou de sa négligence, mais du défaut de fabrication du chauffe-eau. Sécurité Nationale invoque ici le moyen d’échapper à la responsabilité légale du fait des biens prévue à l’article 1465 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).

[16]        Le Tribunal n’est pas du même avis.

[17]        Aux termes du Règlement de l’Immeuble et de la Déclaration de copropriété, M. MacMahon a assumé contractuellement la responsabilité des dommages causés par le fait des biens sous sa responsabilité sans égard à quelque faute ou négligence de sa part.

[18]        Il n’est pas contesté que le chauffe-eau était sous la responsabilité de M. MacMahon au moment du sinistre ou que les dommages résultent du fait de celui-ci. M. MacMahon est donc responsable de ces dommages.

[19]        Le défaut de fabrication du chauffe-eau ne peut constituer un moyen de défense à la responsabilité sans faute assumée par M. MacMahon à titre de copropriétaire. Au mieux, il aurait peut-être justifié un recours en garantie contre Giant fondé sur la garantie de qualité à laquelle le vendeur est tenu (la garantie contre les vices cachés) [8], mais aucun tel recours n’a été formé en l’instance [9].

[20]        M. MacMahon est donc responsable des dommages causés par le chauffe-eau. Sécurité Nationale l’est également à titre d’assureur de la responsabilité civile de M. MacMahon se rapportant à l’Unité [10]. »[2] (nos soulignements)

Ainsi, sous l’ancien droit, la simple démonstration qu’un bien à l’origine d’un sinistre était sous la responsabilité d’un copropriétaire suffisait pour adresser une réclamation à son assureur.

Dorénavant, le syndicat doit démontrer la faute du copropriétaire afin de récupérer la franchise, alors qu’avant l’entrée en vigueur de la loi, il ne suffisait que de déterminer si l’origine du sinistre était une partie privative.

Il est donc faux de dire que le seul changement que la loi a opéré est un renversement de fardeau de preuve. L’analyse de la faute n’était auparavant pas pertinente et le seul élément à déterminer était si le sinistre avait été causé par une partie commune ou une partie privative.

La décision du 21 janvier 2019[3], rendue entre l’adoption de l’article 1074.2 et son entrée en vigueur, soulève la possibilité qu’il ne soit même pas possible pour le syndicat de récupérer le montant de la franchise suite à un sinistre, et ce même si un copropriétaire était fautif.

L’argument est le suivant : si le syndicat a l’obligation d’assurer l’immeuble, qu’il ne peut pas être subrogé dans les droits du syndicat et qu’il négocie le montant de la franchise, alors c’est le syndicat qui devrait payer la franchise. Autrement, le syndicat pourrait négocier une franchise démesurément élevée et ainsi se défiler de son obligation d’assurer l’immeuble.

Or, non seulement cette décision ne fait que soulever une possibilité sans même se prononcer en obiter, mais elle concerne une déclaration de copropriété qui ne comprenait pas de clause de responsabilité sans faute. Il aurait ainsi fallu démontrer la faute du copropriétaire par l’effet de la déclaration de copropriété.

Depuis l’entrée en vigueur de l’article 1074.2, cette décision n’est plus pertinente étant donné que cet article a écarté l’hypothèse qui y était soulevée. De plus, comme le syndicat doit dorénavant souscrire une assurance dont le montant de la franchise est raisonnable, nous ne croyons pas que le raisonnement de la décision précitée soit d’actualité. En effet, le risque d’une négociation de franchise très élevée par le syndicat de manière à se défiler de sa responsabilité d’assurer l’immeuble sera inexistant une fois l’article 1073 entré en vigueur.

 

Conclusion

Alors que la récupération des franchises d’assurance laissait auparavant peu de débat, elle demande dorénavant un débat concernant le comportement d’un copropriétaire et ainsi, pour les syndicats, la responsabilité d’entreprendre des recours devant les tribunaux lorsque l’assureur nie l’existence d’une faute. Individuellement, les montants des franchises ne justifient pas nécessairement le déploiement de ressources pour leur recouvrement, mais selon la fréquence des sinistres, cela peut avoir des conséquences importantes pour le budget annuel d’un syndicat. Dans l’attente d’un changement législatif sur le sujet, l’encre n’aura pas terminé de couler en jurisprudence afin de délimiter l’application de l’article 1074.2. Cela dit, nous soumettons qu’un régime de responsabilité sans faute prévu à même cette disposition advenant sa modification serait préférable, de manière à protéger la collectivité des copropriétaires qui ne choisit pas ses membres.

[1] Bureau d’assurance du Canada, Mémoire sur la consultation préalable à la proposition d’un règlement relatif à l’assurance des copropriétés, http://www.finances.gouv.qc.ca/documents/Autres/fr/AUTFR_RAC_Bureau_dassurance_du_Canada.pdf dernière consultation le 18 novembre 2018.

[2] 2017 QCCQ 12287, par. 15-20. Voir également : Syndicat des copropriétaires «Le Condo» 1820 c. Boyer, 2010 QCCQ 1793; Syndicat de copropriété du 2095 Desjardins c. Rochon, 2010 QCCQ 9789.

[3] Syndicat des copropriétaires Tremblant Les Eaux (Phase 1A) c. 9038-2276 Québec Inc., 2019 QCCQ 544.

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